Марьяна Билинец, практикующий юрист
Изменения Жилищного кодекса РФ обусловлены необходимостью четкой регламентации действий, связанных в основном с исполнением государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля и общественно-жилищного контроля, предусмотренного статьей 20 Жилищного кодекса РФ, затрагивающего права организации в сфере управления многоквартирными домами.
Как изменения Жилищного кодекса РФ повлияют на организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, добросовестно обеспечивая благоприятные и комфортные условия проживания граждан?
Управляющим компаниям, равно как товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативам (далее – ТСЖ, ЖСК, ЖК) стоит ознакомиться, помимо Жилищного кодекса РФ, постановлений, правил и стандартов содержания, с Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».
Итак, внеплановая проверка организации, выполняющей функции по управлению многоквартирным домом, проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки на основании обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, содержащих сведения о фактах нарушения требований:
- порядка создания ТСЖ, ЖК, ЖСК, в том числе утверждения устава и порядка внесения изменений в такой устав;
- порядка принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирным домом, в том числе решений о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, решений о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядка утверждения условий этих договоров и их заключения;
- порядка содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме;
- условий договора управления многоквартирным домом;
- предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
В рамках проверки вышеуказанных фактов орган жилищного надзора может беспрепятственно по предъявлению служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответствующего органа государственного жилищного надзора, органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки: посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования в многоквартирных домах; с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования.
Кроме того, орган государственного жилищного контроля наделен полномочиями «проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю».
Здесь стоит обратить внимание на сами понятия «исследования, испытания, расследования, экспертизы»:
1. Согласно словарю С. Ожегова:
«ИССЛЕДОВАТЬ, -дую, -дуешь; -анный; сов. и несов., кого-что. 1. Подвергнуть (-гать) научному изучению. Я. законы природы. 2. Осмотреть (осматривать).»
Большой энциклопедический словарь толкует понятие «исследование» как «процесс выработки новых знаний, один из видов познавательной деятельности. Характеризуется объективностью, воспроизводимостью, доказательностью, точностью; имеет два уровня - эмпирический и теоретический. Наиболее распространенным является деление исследований на фундаментальные и прикладные, количественные и качественные, уникальные и комплексные.»
Возникает вопрос: достаточно ли у органа жилищного надзора специальных отраслевых знаний для проведения исследования?
Возьмем, к примеру, необходимость проведения технического исследования здания, допустим, многоквартирного дома или любого другого. Целью исследования поставим определение технического состояния несущих строительных конструкций для определения нагрузок на стены.
Для реализации данного исследования мы открываем правила обследования несущих строительных конструкции зданий и сооружений СП 13-102-2003, принятые постановлением Госстроя РФ 21.08.2003 № 153 (далее – правила).
Согласно правилам для достижения нашей цели нам потребуется проведение следующих методов:
- ультразвукового;
- радиационного;
- тепловизионного;
- электромагнитного;
- эхолокации и многих других.
Возникает вопрос: достаточно ли у органа жилищного надзора специальных отраслевых знаний для проведения исследования, и имеется ли столько специалистов по вышеуказанным методикам в органах жилищного надзора?
Необходимо отметить, что согласно пункту 4 правил к проведению работ по обследованию несущих конструкций зданий и сооружений допускают организации, оснащенные необходимой приборной и инструментальной базой, имеющие в своем составе квалифицированных специалистов. Квалификация организации на право проведения обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений должна быть подтверждена соответствующей государственной лицензией.
2. Что касается проведения испытаний, которые переплетаются с теорией вероятности, то, к примеру, испытание пожарной лестницы требует наличие следующих признаков:
- документов, подтверждающих право организации на осуществление подобных испытаний (допуска СРО, лицензии МЧС);
- специального испытательного оборудования;
- специального допуска персонала, проводящего такое испытание.
3. Относительно наших понятий вернемся к словарю С. Ожегова, где:
«ЭКСПЕРТИЗА, -ы. ас. Рассмотрение какого-н. вопроса экспертами для вынесения заключения. Медицинская э. Судебная э.»
Кроме того, согласно пункту 13 положения о жилищном надзоре, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11.06.2013, только по решению руководителя органа надзора к участию в проведении проверок могут привлекаться эксперты и экспертные организации, аккредитованные в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, для проведения необходимых исследований (включая научные исследования), испытаний, экспертиз, анализа и оценки.
4. Относительно понятия «расследование» необходимо обратиться к статье 28.7 Кодекса об административных правонарушениях, где оговорены рамки применения административного расследования.
Вместе с тем необходимо помнить, что расследование, согласно главе 6 Уголовно-процессуального кодекса РФ, относится к компетенции органа дознания и следствия. Контроль за осуществлением мероприятий по расследованию возложен на прокурора.
Остается неясным вопрос: кто будет контролировать деятельность по расследованию органов жилищного надзора?
5. Полномочия органа жилищного надзора, определенные как «и другие мероприятия по контролю», остаются неясными.
После проведенных мероприятий по «исследованию, испытанию, расследованию, экспертизы и других мероприятий по контролю», орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:
1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, ЖК, ЖСК с нарушением требований Жилищного кодекса РФ;
2) о ликвидации ТСЖ, ЖК, ЖСК в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям Жилищного кодекса РФ либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований Жилищного кодекса РФ о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;
4) в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;
5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ.
Необходимо отметить, что теперь ТСЖ, ЖК, ЖСК ликвидируются, если замечания, которые вынесены органом жилищного надзора по уставу организаций, «носят неустранимый характер». Сложно представить возможный неустранимый характер положений устава, к примеру, ЖСК, созданного в 1975 году или еще раньше. Действующее гражданское и жилищное законодательство позволяет преодолеть «неустранимый характер» нарушений организации.
В настоящее время само понятие «неустранимый характер» нигде не определено.
Сложившаяся судебная практика трактует указанное понятие исходя из определенных юридических фактов рассматриваемых дел.
Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 03.07.2014 № АПЛ13-248 указал «… при создании Организации были допущены грубые нарушения Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и религиозных объединениях», которые носят неустранимый характер, кроме того, в деятельности Организации выявлены иные нарушения законодательства Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер.
Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции правильно исходил из того, что данное нарушение в силу Закона о свободе совести является грубым, поскольку нарушает установленные этим Законом и Гражданским кодексом Российской Федерации правовые основы создания юридического лица, и носит неустранимый характер.
Обжалованное решение суда не противоречит правовым позициям, высказанным в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 18 июля 2003 г. № 14-П, по вопросу о ликвидации юридического лица по решению суда».
Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ в информационном письме от 30 марта 2010 года № 135 разъяснено, что «при разрешении споров о ликвидации обществ по искам регистрирующих органов на основании пунктов 2 и 3 статьи 61 ГК РФ и пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» судам надлежит учитывать, что невыполнение обществом предусмотренной частью 2 статьи 5 Закона № 312-ФЗ обязанности по приведению в соответствие с новым законодательством своего устава при первом его изменении после вступления в силу Федерального закона от 17.12.2009 № 310-ФЗ не относится к нарушениям закона, имеющим неустранимый характер.
Суд на стадии подготовки дела к судебному разбирательству может предложить обществу принять меры по устранению указанного нарушения путем представления в регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации соответствующих изменений устава общества (ч. 1 ст. 134 и ч. 1 ст. 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд может также отложить судебное разбирательство (ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), предложив обществу представить в регистрирующий орган упомянутые документы не позднее установленного в определении суда срока.
В случае невыполнения обществом указаний суда, данных в порядке подготовки дела к судебному разбирательству либо в определении об отложении судебного разбирательства, суд решает вопрос о ликвидации этого общества, имея в виду, что такое его поведение свидетельствует о грубом нарушении ч. 2 ст. 5 Закона № 312-ФЗ, допущенном обществом при осуществлении своей деятельности (абзац третий пункта 2 ст. 61 ГК РФ, пункт 2 ст. 25 Закона о регистрации юридических лиц)».
Вышеуказанные примеры – это лишь малая часть возникающей практики, с которой столкнутся организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, и органы жилищного надзора. В дальнейшем реализация полномочии государственного жилищного надзора создаст новую судебную практику.
Полномочия органа государственного жилищного надзора, определенные последними изменениями Жилищного кодекса Российской Федерации, требуют от специалистов жилищного надзора объективности, всесторонности и индивидуального подхода ко всем организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, не забывая о большом количестве ТСЖ, ЖСК, ЖК, созданных еще в годы СССР.
Организациям, добросовестно осуществляющим управление многоквартирными домами, необходимо помнить, что государственный жилищный надзор призван обеспечивать защиту прав и интересов как собственников (пользователей) помещений, так и самих организаций при реализации ими своих функций.