Руслан Назаров, эксперт горячей линии «Система Юрист»
Отчасти исправить сложившуюся ситуацию должен был приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр, специально посвященный условиям договора управления. Но, как покажет обзор ниже, приказ этот со своей задачей не справился. И несмотря на то, что, вероятно, договоры управления на практике будут и далее унифицироваться, у специалистов и судов останется немало нерешенных вопросов. Ниже мы приведем, на наш взгляд, наиболее спорные условия, включенные Минстроем в унифицированный проект договора.
Обеспечение или предоставление коммунальных услуг?
То ли по небрежности, то ли сознательно в преамбуле примерных условий, утвержденных приказом, говорится о том, что управление домом направлено среди прочего на «обеспечение предоставления коммунальных услуг». Казалось бы, что особенного?
Но формулировка эта воскрешает и без того затянувшийся спор: управляющая организация должна предоставлять коммунальные услуги, или же она может выступать агентом, а отношения по предоставлению услуг складываются между ресурсоснабжающей организацией и собственниками?
Формулировка приказа противоречит, прежде всего, части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, в которой говорится не об обеспечении, а именно о «предоставлении коммунальных услуг». Аналогичная формулировка содержится в части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, определив правоотношения, складывающиеся между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией, закрепив существенные условия договора, заключаемого между этими организациями, в принципе должно было снять этот вопрос. Но неожиданно всплывшая в рекомендациях по заключению договора формулировка может вновь породить волну споров. Поэтому стоит кратко обосновать, почему же не может быть речи об агентских отношениях в данной сфере.
В постановлении от 05.06.2012 № 17635/11 Президиум Высшего арбитражного суда РФ обоснованно указал, что договор управления является самостоятельным типом договора. На наш взгляд, подобная позиция может свидетельствовать только об одном: договор управления не может являться ни агентским договором, ни договором подряда. Самостоятельность договора управления означает, что регулирование договора осуществляется нормами жилищного законодательства и может осуществляться нормами гражданского законодательства либо по аналогии, либо если об этом прямо сказано в Жилищном кодекса РФ.
Далее, по смыслу как Жилищного кодекса РФ, так и правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, управляющая организация осуществляет фактические и юридические действия по предоставлению услуг. Возьмем подпункт «б» пункта 31 постановления: исполнитель обязан «заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям». Из этого следует, что возникают два разных правоотношения: по одним исполнитель приобретает ресурсы, а по вторым – предоставляет услуги. Причем под коммунальными услугами понимается «подача ресурса».
Наличие двух видов правоотношений ясно свидетельствует о том, что собственники в принципе не имеют никакого интереса к ресурсоснабжающим организациям. Предметом договора между собственниками и управляющей организацией служит не приобретение ресурсов, а получение коммунальных услуг. Предметом договора между управляющей организацией и ресурсоснабжающей является приобретение ресурсов. Если бы объектом отношений было получение ресурсов, то можно было говорить об агентском договоре, так как собственники были бы заинтересованы в таких ресурсах. Но раз объекты правоотношений различны, то собственник не имеет никакого интереса в ресурсах, а потому в принципе не может делать управляющую организацию своим агентом.
Можно ли увеличивать размер платы за содержание без ежегодного решения общего собрания?
Можно, полагает Минстрой, в пункте 9 приказа подробно расписывая, что же входит в цену договора и порядок определения платы. Остановимся на этих положениях.
Цена договора включает планово-договорную стоимость фактически выполненных работ и услуг, а также стоимость коммунальных услуг. При этом министерство указало, что в состав цены могут быть заложены и отчисления в резервный фонд, а также на неотложные нужды. Кроме резервного фонда в составе цены может образоваться экономия средств, порядок распоряжения которой определяется договором.
Среди прочего министерство указало, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре управления на соответствующий год действия такого договора».
Итак, изменение цены путем применения индексов допускается. Но насколько это правомерно? Напомним предысторию. В 2009 году вышло письмо Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14, который на тот момент занимался жилищной реформой. В письме было сказано, что индексирование размера платы допускается, если это предусмотрено договором. Не в пример Минстрою, Минрегион специально оговорил, что изменение возможно только «при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется».
В самом конце 2012 года данное письмо было отозвано письмом Минрегиона 17.12.2012 № 30958-ВК/19, так как содержало новые правовые нормы, а утверждать нормы письмами нельзя. В результате появился вопрос: стоит ли полагать позицию Минрегиона в части индексации несоответствующей закону?
В судебной практике данная позиция применялась и после отзыва письма (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.07.2014 № А71-9428/2013, постановление 14 ААС от 12.12.2013 № 14АП-9347/2013). Хотя встречались случаи, когда в применении данного письма суды отказывали, но только по формальным, а не содержательным признакам (постановление 13 ААС от 15.11.2013 № 13АП-20339/2013).
Итак, можно индексировать плату или нет? Ни Жилищный кодекс, ни другие акты прямо этого не запрещают. Но главным аргументом является даже не это. Предположим, что плата не может изменяться никак иначе, чем по решению общего собрания. Учитывая, что проведение общих собраний дело и формально, и фактически крайне сложное, можно смело предположить: ежегодно такие собрания не будут проводиться точно. А если принять во внимание, что органы местного самоуправления не могут утверждать плату в тех случаях, когда уже выбрана способом управления управляющая организация, дело становится безвыходным. В этом случае управляющие организации должны были либо расторгать через суд договоры в связи с изменившимися обстоятельствами, либо работать себе в убыток. Чтобы избежать этого, очевидно, Минстрой и занял указанную выше позицию.
Следующий интересный вопрос связан с базой для определения платы. По мнению Минстроя, такой базой является перечень работ и услуг, что вполне справедливо. Более того, из пункта 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что плата определяется на основании перечня: то есть сначала собственники определяют перечень и только после этого – плату. Вроде бы все выглядит логичным. Однако возникает следующая трудность.
Арбитражные суды уже давно пришли к выводу, что управляющие организации обязаны оказывать не только те работы и услуги, которые предусмотрели собственники, но и все работы и услуги, определенные нормативными правовыми актами (в том числе ГОСТами, СНиПами и так далее). Данный подход закрепил Высший арбитражный суд РФ в своем постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.
Но если плата определяется по перечню работ и услуг, которые утверждаются собственниками, как же предусмотреть в таком перечне все возможные работы и услуги, которые управляющая организация должна оказывать исходя из нормативных документов? Как выход: надо разрешить формирование резервного фонда. Это и сделал Минстрой. Но разрешить – не значит обосновать с позиции закона. Как следует из указанного пункта 35 постановления № 491, плата определяется исходя из перечня, а перечень подразумевает и объем работ, и их качество. Невозможно определить ни объем, ни качество «резервных» работ и услуг по той причине, что даже и сами эти работы и услуги на момент утверждения платы неизвестны. Поэтому правомерность включения в плату резервной составляющей под большим вопросом.
Может ли управляющая организация в одностороннем порядке отказаться от договора управления?
Суждения по этому вопросу судебных органов известны. Взять хотя бы постановление 14 ААС от 17.07.2012 по делу № А13-9/2012. Суд указал, что действующее законодательство право на расторжение договора в одностороннем порядке управляющей организации не предоставляет. Однако, как следует из самого судебного документа, управляющие организации упорно стараются «предоставить» себе такое право, предусмотрев в договоре возможность отказа от договора.
Как следует из статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от договора не допускается. Причем в самом договоре такая возможность тоже не может быть предусмотрена, если речь идет не о предпринимательских отношениях. Очевидно, что отношения между собственниками и управляющей организацией предпринимательскими никак не могут быть. А раз так, то искать основания для одностороннего отказа необходимо в законе. Но ни в одном законе такое право управляющей организации не предоставлено. Как вывод: управляющая организация не может отказаться от договора в одностороннем порядке.
В полном согласии с этим примерные условия договора, утвержденные приказом, возможность расторгнуть договор управляющей организации также не предоставляют (пункт 23). Надеемся, что договоры, которые будут заключены в соответствии с унифицированной формой, хотя бы отчасти снимут эту проблему.
* * *
Как видно из сказанного, унифицированная форма грешит неточностями, которые на практике могут породить значительные сложности в применении. Однако несомненным плюсом является само наличие такой формы. По задумке министерства, договоры управления в стране должны приобрести единообразный вид. Стоит отметить, что если даже одни нормы порождают вопросы (например, порядок оплаты), то другие нормы, напротив, вносят ясность (односторонний отказ от исполнения договора).