Приватизация общежитий: способы защиты права

Ольга Олейникова, юрисконсульт некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» 

Одним из важнейших конституционных прав является право на жилище. Жилищные права граждан охраняются государством, а действующим законодательством предусмотрены различные механизмы их защиты. Однако так было не всегда. В 90-е годы двадцатого века творились хаос и беззаконие. Действующая система социальной защиты была разрушена, а новая еще не построена. Именно эти годы стали самыми тяжелыми для многих граждан Российской Федерации и в первую очередь потому, что святейшее право на жилище стало попираться самим государством. Отголоском того смутного времени стала приватизация общежитий и последующее включение их в уставной капитал акционерных обществ. Ее последствия сегодня плачевны: граждан выселяют из жилых помещений, которые зачастую являются их единственным жилищем, а реализация права на приватизацию жилого помещения затруднена. Искать защиту в суде проблематично: огромный массив законодательных актов, отсутствие единой позиции по данному вопросу среди органов власти, и, как следствие, кропотливая работа юристов по доказыванию незаконности приватизации общежитий.

Проведенный в настоящей статье анализ нормативно-правовых актов и судебной практики по вопросу приватизации общежитий и жилых помещений в них позволяет выработать эффективные механизмы по защите жилищных прав граждан в данной сфере.

В РСФСР жилые помещения в общежитиях предоставлялись для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других граждан на период работы или учебы. Соответственно при прекращении трудовых отношений или выбытии из учебного учреждения указанные лица подлежали выселению. К 1990 году в России была сформирована развитая система жилищного фонда, состоящего из общежитий. Сам жилищный фонд находился в муниципальной собственности, управление и распоряжение которым осуществляли местные советы народных депутатов. Последние были вправе закрепить за предприятиями и учреждениями имущество на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления.

03.07.1991 был принят закон РФ № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»1, разрешающий передавать предприятия в частную собственность с одной оговоркой, что приватизация жилищного фонда будет регулироваться иными законодательными актами Российской Федерации и республик в ее составе. Уже на следующий день, 04.07.1991 был принят закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»2, который установил, что жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему совету народных депутатов, на территории которого находится.

Вопрос о том, были ли установлены специальные условия для приватизации жилищного фонда, спорный. Если обратиться к положению о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа3, то акционерному обществу передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иные объекты, для которых действующим законодательством РФ предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации. Порядок их дальнейшего использования определяется планом приватизации. При этом стоимость указанных объектов не включается в уставный капитал акционерного общества. С другой стороны, как разъяснил Верховный Совет РФ, жилищный фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах)4.

По всей видимости, правильнее считать, что условия приватизации жилищного фонда не были установлены действующим законодательством, а потому государственные и унитарные предприятия при приватизации были обязаны передавать находящийся в их ведении жилищный фонд в муниципальную собственность. В противном случае нелогичны поправки, внесенные 23.12.1992 в закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и впоследствии принятый указ Президента РФ от 10.01.1993 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий», которыми устанавливались запрет на приватизацию общежитий совместно с предприятиями и сохранение всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. Кроме того, по данному вопросу имеются разъяснения Верховного Суда РФ, который особо отметил, что «гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были уставлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения»5. А также, что «на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность»6.

В большинстве случаев было именно так, более того, общежития были включены в уставной капитал вновь образованных акционерных обществ открытого типа. В результате лица, проживающие в общежитиях, не могут реализовать свое право на приватизацию жилого помещения. По общему правилу, закрепленному в статье 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация жилых помещений в общежитии запрещена. Исключение из этого правила установлено в федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»7. Так, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Таким образом, несмотря на прямое указание в законе на возможность приватизации жилых помещений в общежитиях, на практике суды отказывают в реализации указанного права. Анализ судебной практики позволяет выявить несколько основных причин отказа в реализации права на приватизацию.

Во-первых, в период с июля 1991 года по декабрь 1992 года возникла неопределенность в вопросе о том, подлежал ли обязательной передаче в муниципальную собственность жилищный фонд при приватизации предприятий. Указанная правовая неопределенность стала тиражироваться в судебной практике.

Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 08.09.2010 оставлено без изменения решение Ленинского районного суда Мурманска от 29.07.2010, по которому постановлено: «в удовлетворении исковых требований К.В.Г. к Открытому акционерному обществу «Мурманский судоремонтный завод Морского флота», Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестПроектЛимитед», Обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная судоремонтная компания» о признании права на приватизацию жилых помещений, расположенных по адресу: г. Мурманск пер. (...) д. (...) корп. (...) комнаты № (...) и № (...) — отказать».

В обоснование принятого определения приведено следующее: «Поскольку преобразование государственного предприятия в акционерное общество с включением общежития в уставный капитал происходило в период действия Закона РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», который не предусматривал передачу жилищного фонда предприятий соответствующему Совету народных депутатов, а предоставлял право в случае приватизации предприятия приватизировать жилищный фонд, то суд пришел к обоснованному выводу о законности приватизации предприятием здания общежития и включение его в установленной капитал при приватизации предприятия в акционерное общество. Поэтому является правильным суждение суда, что вселение истца и его проживание в общежитие до момента приватизации общежития правового значения для разрешения спора не имеет»8.

Далее суды единогласно указывают, что общежития, принадлежащие предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны были быть переданы последними в муниципальную собственность. Несмотря на это «поскольку комнаты (жилые помещения), переданные в уставной капитал акционерного общества, относятся к частному жилищному фонду, в случае вселения гражданина в такое жилое помещение, используемого в качестве общежития, в уставной капитал акционерного общества в соответствии с законом, между гражданином и акционерным обществом возникают договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда РФ» к данным отношениям не применяется. При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд, отказывая в удовлетворении исковых требовании, правильно исходил из того, что истцы не имеют права на приватизацию, поскольку спорное жилое помещение не является государственным или муниципальным жилищным фондом, а является собственностью ответчика (частным жилищным фондом), право которого зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено, истец не пользуется занимаемым помещением по договору социального найма, а пользуется жилым помещением по договору коммерческого найма»9. Указанный вывод можно встретить в текстах иных судебных решений10.

Другим основанием для отказа в приватизации жилого помещения в общежитии является тот факт, что законодателем предусмотрены исключения из правила о передаче жилищного фонда в муниципальную собственность, а именно: жилищный фонд может входить в состав приватизируемого имущества федерального железнодорожного транспорта. Поэтому «здание передаче в муниципальную собственность не подлежало, равно как и передаче в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемника предприятий федерального железнодорожного комплекса Российской Федерации. Владение имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения предполагает иную форму юридического лица, например, унитарное, казенное предприятие. Право собственности на имущество, находящееся у предприятия в оперативном управлении или хозяйственном ведении, принадлежит учредителям, в то время как имущество акционерного общества находится в собственности у него»11.

Такая же позиция высказана Конституционным судом РФ12: подобное исключение само по себе не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы, а право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина, оно приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения.

Однако не во всех случаях суды отказывают в признании права собственности на жилое помещение в общежитии в порядке приватизации.

Калининградский областной суд указал, что «включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должно влиять на жилищные права граждан, которые вселились и проживали в данных жилых помещениях до приватизации имущественного комплекса предприятия, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность на основании статьи 2 закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»13.

По данному вопросу сложилась устойчивая судебная практика14.

Реализовать свое право на приватизацию жилого помещения, находящегося в общежитии, можно также посредством предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки по приватизации. При этом вывод суда о том, что «истцам не принадлежит право требования по рассматриваемому иску в силу того, что они не собственники спорного недвижимого имущества, является неверным в силу ошибочного толкования норм материального и процессуального права и неправильной оценки фактических обстоятельств дела»15.

Еще одним способом защиты права будет предъявление требования об оспаривании плана приватизации в части включения общежития в состав приватизируемого имущества или в уставный капитал приватизируемого предприятия. Данное требование подлежит удовлетворению, поскольку, как верно было отмечено, «внесение жилого фонда в качестве вклада в уставный капитал приватизируемого предприятия нарушает охраняемые законом интересы государства и права граждан, проживающих в указанном жилом фонде, на сохранение функционального назначения этого имущества»16.

Единственным препятствием на пути удовлетворения указанных требований является пропуск срока исковой давности17. Интересна позиция по данному вопросу Первого арбитражного апелляционного суда, который указал, что доводы о пропуске срока исковой давности по иску о признании недействительной сделки приватизации в части включения в уставный капитал зданий общежитий отклоняются, так как спорными жилыми помещениями владеют граждане, и из их владения эти объекты не выбывали, в связи с чем на основании статьи 208 Гражданского кодекса РФ на требование собственника, связанное с устранением нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется18.

Подводя итог всему вышесказанному, следует еще раз отметить, что приватизация общежитий в 1990-е годы была незаконной, поскольку нарушала права граждан на приватизацию жилых помещений, расположенных в общежитиях. Осуществить защиту указанного права можно несколькими способами: обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в общежитии в порядке приватизации, потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки по приватизации общежития или оспорить план приватизации в части включения в состав приватизируемого имущества предприятия или включения общежития в уставной капитал приватизируемого предприятия.