Ольга Москалева, юрист ООО «ТМХ-Сервис»
olgamoskaleva2009@yandex.ru
Суть вопроса заключается в том, что организация-застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц для создания объекта недвижимости в будущем или, используя терминологию Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объекта долевого строительства – жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, – подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящих в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Уже из самого определения объекта долевого строительства ясно видна первая проблема, а именно ввод объекта в эксплуатацию. Как следует из содержания статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения такого разрешения застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Как показывает судебная практика, основной причиной отказа в выдаче разрешения является непредоставление заявителем необходимых документов.
Решение Советского районного суда города Брянска по делу №2-3516(2011).
Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений – квартир, расположенных по адресу: (…). Истцы мотивируют свои требования тем, что являлись участниками долевого строительства. В настоящее время дом полностью достроен за счет дольщиков и подключен к коммуникациям, квартиры переданы дольщикам по актам приема-передачи и оформлены в собственность. В связи с отсутствием разрешения на строительство, ответчиком отказано в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Истцы просят обязать Управление по строительству и развитию территории города Брянска выдать разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.
В судебном заседании представитель истицы Ф.Т.Л. Ф.И.А. и истец С.С.В. заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.
Представитель управления Р.О.А. исковые требования не признала, пояснив, что в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома отказано законно и обоснованно.
Судом было установлено, что согласно заключению о техническом состоянии объекта строительство здания велось в соответствии с проектными решениями и осуществлением авторского надзора. Нарушений и замечаний при ведении СМР выявлено не было. Здание завершенного строительством жилого дома переменной этажности в целом находится в работоспособном техническом состоянии. Существующие конструкции и инженерные системы здания могут быть использованы для ввода в эксплуатацию. В части соблюдения безопасной эксплуатации жилых помещений построенное здание не противоречит требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», действующим документам с учетом требований правовых актов Российской Федерации и нормативных документов федеральных органов исполнительной власти в части, отвечающей статье 46 Федерального закона РФ «О техническом регулировании», в том числе по противопожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и позволяет осуществлять его безопасную эксплуатацию при условии соблюдения правил технической эксплуатации здания, в том числе своевременного проведения как текущего, так и капитального ремонта.
Таким образом, имеются основания для выдачи разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию.
На основании изложенного суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Как видно из приведенного решения, суд посчитал возможным ввод объекта в эксплуатацию на том основании, что он не является самовольной постройкой, возведен с учетом всех норм и правил и не представляет угрозы для проживающих лиц.
Причиной судебных споров является не только ввод объекта в эксплуатацию и выдача соответствующего разрешения, но и отмена уже выданного разрешения. Здесь судебная практика не менее обширна.
Решение Смоленского районного суда Смоленской области по делу № 2-21/12 от 04.04.2012.
К.В.Н. обратился в суд с иском к Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, ООО «Никольские ворота-2000» о признании незаконным разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
В обоснование иска указано, что К.В.Н. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: (…). С южной стороны к названному земельному участку прилегает земельный участок, на котором размещается четырехэтажный 34-квартирный жилой дом. Собственником земельного участка является ООО «Никольские ворота-2000». Согласно заключению ОАО «Градостроительный кадастровый центр», жилой дом расположен от северо-восточной границы земельного участка истца на расстоянии 1,05 м на 1,55 м и затеняет земельные участки с кадастровыми номерами (…) и (…). Таким образом, жилой дом по отношению к земельному участку истца расположен с нарушением норм инсоляции. Такое расположение жилого дома нарушает права истца как собственника, т.к. он (истец) не может в полном объеме использовать принадлежащий земельный участок по назначению – для индивидуального жилищного строительства. Из вышеназванного заключения следует, что жилой дом размещен (построен) по отношению к земельному участку истца с нарушением нормативных требований в части устройства пожарных проездов к жилому дому (…) со всех сторон, который должен быть не менее 6 м. Разрешение на строительство № (…) от (…), разрешение на строительство № (…) от (…), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (…) от (…), выданные Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области ООО «Никольские ворота-2000», выданы в нарушение требований статей 51, 55 Гражданского кодекса РФ, о нарушении прав стало известно во время проведения прокуратурой Смоленского района проверки. Просит признать незаконными разрешение на строительство (…) от (…), разрешение на строительство (…) от (…), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (…) от (…), выданные Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области ООО «Никольские ворота-2000».
Представитель истца К.В.Н. – Б.В.В., действующий на основании доверенности со специальными полномочиями, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, пояснил в судебном заседании, что возведенный 34-квартирный жилой дом № (...) не соответствует требованиям градостроительных и противопожарных норм, а также правилам по проектированию и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.
Представитель ООО «Никольские ворота-2000» С.М.В. исковые требования не признала, пояснила в судебном заседании, что все документы, необходимые при предоставлении в орган местного самоуправления для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, были представлены. Строительство жилого дома происходило в зимнее время, поэтому определить точные границы земельного участка не представлялось возможным. На данный момент расположение жилого дома не соответствует градостроительному плану земельного участка. Срок гарантийных обязательств в отношении спорного дома составляет пять лет. Денежные средства возвратить собственникам помещений в доме невозможно, поскольку они израсходованы на строительство дома. ООО «Никольские ворота-2000» не несет ответственности за обслуживание данного дома, поэтому жильцы самостоятельно каждый заключили договор с организациями по обеспечению дома светом, газом и водой.
В отзыве на иск ООО «Никольские ворота-2000» указано, что у К.В.Н отсутствует субъективное право на обжалование актов местного самоуправления, поскольку указанными актами никак не затрагиваются его интересы как землепользователя.
Оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых ненормативных актов незаконными. Истец К.В.Н. не указал, каким образом удовлетворение требования по настоящему делу восстановит его нарушенное право. Истец К.В.Н. определяет разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию как незаконные, вместе с тем не приводит каких-либо доводов в пользу восстановления своих прав в случае отнесения этих ненормативных правовых актов органа местного самоуправления к незаконным.
Доводы истца о нарушении его прав как собственника земельного участка в части отказа Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома принимаются судом во внимание, однако основанием для удовлетворения исковых требований, с учетом установленных по делу обстоятельств, не являются.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что удовлетворение требований истца о признании незаконным разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию повлечет нарушение прав собственников жилого дома (…), в удовлетворении исковых требований К.В.Н. надлежит отказать.
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не единственная проблема, с которой сталкивается заказчик.
Заключая договор долевого участия в строительстве, стороны указывают сроки завершения строительства и передачи квартир заказчикам, но некоторые подрядчики, ссылаясь на различные непредвиденные, но объективные обстоятельства, в одностороннем порядке меняют указанные сроки, что в свою очередь становится предметом многочисленных судебных споров.
Решение Бердского городского суда Новосибирской области № 2-1294/11 от 23.09.2011.
С.В.П. обратилась в суд с иском, указывая, что 20.10.2008 между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Трест принял на себя обязательство построить дом и по завершению строительства, в срок не позднее третьего квартала 2009 года, передать в собственность Инвестора квартиру по адресу: (…). 11.01.2009 во исполнение условий договора она оплатила ответчику цену договора в размере 1 406 926 рублей. Однако ответчик свои обязанности исполнил ненадлежащим образом, по факту квартира ей была передана лишь 09.06.2011. Просрочка предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, начиная с 01.10.2009 и по 09.06.2011, составила 616 календарных дней. Просит взыскать с ответчика в ее пользу неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в размере 476 666 рублей 19 копеек.
В судебном заседании истец, ее представитель исковые требования поддержали.
Представитель ответчика С.Т.А. иск не признала, при этом пояснила, что ответчик не оспаривает нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры, что было вызвано объективными причинами. Ответчик информировал истца об изменении планового срока сдачи объекта в эксплуатацию и предлагал подписать соглашение об изменении срока сдачи объекта. Истец на данное предложение ответила отказом.
Выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.
Как видно из договора, 20.10.2008 ЗАО «Трест-36», именуемое в дальнейшем «Трест», и С.В.П., именуемая в дальнейшем «Инвестор», заключили договор, предметом которого является долевое участие сторон в создании многоэтажного жилого дома по строительному адресу: (…), именуемого в дальнейшем «Объект». На момент заключения договора установлен плановый срок сдачи объекта приемной комиссии – третий квартал 2009 года. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира. Пунктом 3.1.2 предусмотрена обязанность Треста в течение двух месяцев со дня сдачи Объекта приемной комиссии, при условии полного и своевременного исполнения Инвестором всех платежных обязательств, предусмотренных договором, передать Инвестору по акту приема-передачи квартиру. Из представленного ответчиком разрешения усматривается, что разрешение № 62 на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком получено 31.03.2011.
Таким образом, судом установлено, что ответчиком не были выполнены обязательства, предусмотренные договором относительно сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Факт оплаты истцом цены договора в полном объеме ответчиком не оспаривался. Актом приема-передачи, заключенным между сторонами 09.06.2011, спорная квартира в объекте недвижимости была передана истцу.
В соответствии со статьями 309, 310, 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Решение: исковые требования С.В.П. удовлетворить частично.
К сожалению, новое не всегда бывает надежным и качественным, поэтому жильцов квартир в новостройках могут ждать неприятные сюрпризы.
Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска № 2-1241/12 от 14.08.2012.
С.Д.В. обратился в суд с иском к ОАО «Трест-3» об устранении строительных недостатков жилого дома, расположенного по адресу: (…). Просил обязать ответчика:
- провести ремонт кровли дома;
- отремонтировать плиточное покрытие на лестничных клетках в первом и втором подъездах;
- произвести восстановительный ремонт лестничных клеток на десятом этаже в первом и втором подъездах после пролива;
- устранить провалы и усадку тротуарной плитки вдоль дома;
- устранить трещины на кирпичной кладке фасада первого, второго и третьего этажей и фундамента;
- восстановить теплоизолирующий слой деформационного шва между первой и второй блок-секциями;
- провести дополнительную теплоизоляцию наружных стен квартиры.
В иске указал, что он является собственником доли квартиры на основании договора об инвестировании строительства жилого дома. Квартира получена им по акту приема-передачи. В период эксплуатации квартиры были выявлены строительные дефекты квартиры и общего имущества жилого дома, а именно нарушение герметичности рулонного покрытия мягкой кровли, отслоение плиточного покрытия на лестничных клетках. Дождевая вода проникает на лестничные клетки в первом и втором подъездах. В его квартире происходит промерзание стен на кухне, которые граничат с мусоропроводом и с подъездами.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, пояснив, что промерзание стен в квартире истца и другие дефекты вызваны недостатками, допущенными при строительстве дома, поэтому ответственность по их устранению должно нести ОАО «Трест-3».
Представитель ОАО «Трест-3» иск не признала, пояснив, что дом сдан в эксплуатацию в 2006 году, поэтому договор, заключенный между истцом и ОАО «Трест-3», не может быть признан договором долевого участия в строительстве, он имеет признаки договора купли-продажи. Срок, в течение которого подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, истек в 2011 году. В марте 2011 года ОАО «Трест-3» выполнило свои обязательства по исправлению дефектов кровли и облицовки фасада. В настоящее время дом находится в управлении управляющей компании ООО «Альфам-Центр», поэтому поддержание надлежащего состояния жилого дома относится к компетенции управляющей компании. Считает, что управляющая компания ненадлежащим образом выполняла обязанности по содержанию многоквартирного дома, и указанные в исковом заявлении недостатки носят эксплуатационный характер.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению полностью.
В приведенном примере основой судебного решения стало заключение судебно-строительной экспертизы, в соответствии с которой все выявленные недостатки действительно возникли по вине ответчика. Что же касается заявления представителя ответчика о том, что заключенный с истцом договор является договором купли-продажи, то cуд критически оценивает данный довод.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Из договора и материалов дела следует, что ОАО «Трест-3» на момент заключения договора с С.Д.В. и членами его семьи и передачи квартиры по акту приема-передачи не имело зарегистрированного права собственности на спорную квартиру № (…). Следовательно, ОАО «Трест-3» не имело права заключать с С-ми договор купли-продажи данной квартиры, и оснований утверждать, что договор является договором купли-продажи, у ответчика не имеется.
Заключение договора долевого строительства – это всегда большой риск, ведь объекта еще нет, но даже после его возведения нет никаких гарантий, что инвестор в установленный срок сможет получить недвижимое имущество, которое уже оплатил.
В качестве рекомендации можно посоветовать только быть более внимательными при выборе застройщика и по возможности контролировать его работу.