Дата окончания приватизации переносится уже в третий раз
Титов Анатолий Антонович, к.ю.н., профессор, зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин Института гуманитарного образования и информационных технологий (ИГУМО и ИТ)
Приватизацию и деприватизацию в очередной раз продлили – до 1 марта 2013 года. Анатолий Титов рассказал нашему корреспонденту о том, почему считает этот срок недостаточным, а полную отмену возможности приватизации – существенным ограничением жилищных прав граждан.
Анатолий Антонович, государство вновь дало отсрочку всем желающим приватизировать занимаемое по договору социального найма жильё. Как вы расцениваете эту меру?
В целом я считаю этот шаг необходимым. Однако немного коснемся истории данного вопроса. Дата окончания приватизации переносится уже в третий раз. Первый срок – 1 января 2007 года, потом 1 марта 2010 года, теперь – 1 марта 2013 года. Первое продление срока увязывалось с тем, что за два года не все граждане смогли воспользоваться своим правом на приватизацию, в частности в связи с большими очередями в органах (организациях), осуществляющих оформление приватизации. Главное обоснование текущего продления – к 65-летию победы в Великой Отечественной войне многие ее ветераны получат новые квартиры, кроме того, в настоящее время активизируется обеспечение жильём военнослужащих. Государство не считает себя вправе лишить эти категории граждан права на частную собственность на полученные квартиры. Подразумевается, что трех лет хватит для проведения процедуры приватизации. Потом бесплатная приватизация будет окончательно отменена.
Почему наши федеральные законодатели считают, что приватизация должна закончиться? Это мнение основано на том, что в стране остается все меньше и меньше жилья, предоставляемого по договорам социального найма. Бесконечная приватизация нерациональна, говорят политики и чиновники: «Почему государство строит и бесплатно раздает? У нас должен быть значительный жилищный фонд социального использования!» А ведь ранее они же говорили, что приватизация выгодна государству с материальной (экономической) точки зрения. Теперь позиция изменилась – с курса на приватизацию и освобождения бюджета от бремени забот по содержанию и капитальному ремонту жилищного фонда взят курс на сохранение фонда социального жилья.
Действительно, в определенных случаях – если наниматель и члены его семьи выехали или одиноко проживающий наниматель умер – жилплощадь освобождается и предоставляется другим гражданам-очередникам. Но, согласитесь, выезжают в другое постоянное место жительства и умирают одинокие люди сравнительно редко. И ждать этих фактов для обеспечения жильём очередников – не вполне разумно, это не может решить жилищную проблему радикально. Нужны со стороны государства другие - более действенные меры, не связанные с ограничением прав граждан.
Проблема в том, что мы строим мало жилья. По сей день не достигнут уровень 1978 года, когда в России было введено в строй около 73 млн кв. м. ( для сравнения - в 2008 году было построено 61 млн кв. м общей площади, а в 2009 году еще меньше). А ведь по мировым стандартам нужно строить по 1 метру жилья в год на человека – то есть у нас примерно 140 млн. кв. м. Кроме того, на очередников выделяется незначительная часть нового жилья (в среднем 5% по стране), а нужно узаконить на федеральном или региональном уровнях направление на эти цели не менее 50 % государственного и муниципального жилья и не искать проблем там, где их нет.
Я считаю, что бесплатная приватизация должна быть продлена и в дальнейшем - до той поры, пока экономическая ситуация в стране и экономическое положение каждого ее гражданина значительно улучшатся, стабилизируются, пока у большинства граждан не появится возможность приобрести помещение за счет собственных или заемных средств, а не ждать 20-30 лет получения социального жилья. Напомню, что в России именно приватизация стала основным способом возникновения права собственности на жилые помещения. Объемы покупки квартир с объемами приватизации до сих пор несопоставимы. Если государство не посчитает возможным сохранить бесплатную приватизацию жилья и в дальнейшем для всех граждан, то это право можно оставить хотя бы для малоимущих граждан, снижая тем самым существующую «пропасть» между материальным уровнем бедных и богатых. По большому счету, было бы разумным перенести решение данного вопроса на более поздние сроки (на 30-50 лет, то есть вынести его за пределы жизни нынешнего поколения).
При этом завершение сроков приватизации сочетается с ущемлениями прав граждан, пользующихся жильем, полученным по договору социального найма. В Жилищном Кодексе не предусмотрен раздел «социального жилья» в случае распада семьи в связи с расторжением брака или по иным причинам – даже в случае наличия изолированных комнат. Единственный вариант обособления друг от друга людей, находящихся в сложных отношениях, – это разъезд, обмен жилого помещения на два, в том числе в принудительном порядке. С обменом масса проблем, его можно производить только между нанимателями жилых помещений, но не с собственниками или членами кооператива. Напомню, что фонд социального найма – это уже менее 20% жилищного фонда страны. То есть обмен «социальной» квартиры становится нетривиальной задачей.
Кстати, об ущемлении прав. В части 3 статьи 55 Конституции сказано, что в России не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие (ограничивающие) права граждан. Была бесплатная приватизация – не стало бесплатной приватизации: на мой взгляд, это вряд ли является конституционным. Что касается «простого» человека, то ему никакой ощутимой пользы от отмены приватизации не будет.
Какова позиция Конституционного суда по этому вопросу?
Позиция Конституционного суда по вопросу приватизации всегда была последовательна. По любым случаям ограничения права на приватизацию решение Конституционного суда было такое: право на приватизацию жилья установлено в конституционно значимых целях, поскольку оно связано с реализацией прав граждан на жилище, свободу передвижения, а также права собственности (ст. 27, 35 и 40 Конституции).
Например, в Законе о введении в действие Жилищного Кодекса было установлено: приватизации подлежат только жилые помещения, полученные гражданами до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие Жилищного Кодекса. Конституционный суд постановил, что эта норма не соответствует Конституции. То есть не имеет значения, когда граждане получили помещение. Пока есть бесплатная приватизация, все могут приватизировать жилое помещение, и получившие его до введения в действие Жилищного Кодекса, и получившие позже. В законодательство были внесены соответствующие поправки.
Позже, когда начались разговоры об окончательной отмене приватизации, Конституционный Суд сформулировал свою правовую позицию по этому вопросу: определение срока конца приватизации относится к компетенции законодательных органов страны. Когда они решат, что граждан можно лишить этого права, тогда это право и пропадет.
Ваша позиция по срокам продления приватизации понятна. Когда, по-вашему мнению, должен закончиться срок деприватизации?
Огромное преимущество частной собственности состоит в том, что у граждан есть право не только владеть и пользоваться жилым помещением, но и распоряжаться им. В том числе передавать квартиру или ее долю другим лицам на основании договора купли-продажи, передавать ее по наследству, в залог и так далее.
Но одновременно с правом собственности у граждан возникают и дополнительные обязанности. В частности, собственники не только содержат свое имущество, но и платят налог на недвижимость. Прогнозируются существенные изменения, связанные с налогообложением имущества в России. Пока налоги более чем щадящие. Но, по мнению экспертов, подкрепленному инициативами законодателей, в ближайшие годы они могут значительно вырасти.
Собственники квартир несут бремя расходов по содержанию и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Жилой фонд стареет, ветшает. Проблемы с пятиэтажками очевидны уже всем, в ближайшее десятилетие начнет ветшать фонд, возведенный в «золотые годы» советского жилищного строительства – в конце 1970-х. Подумаем о 30-50-летней перспективе. Признанный аварийным дом собственники, согласно части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса, должны снести за счет собственных средств. Снести и фактически остаться без жилья. Если собственники откажутся от этого «заманчивого» предложения, то дом будет снесен за счет средств бюджета, с выплатой компенсации. Но какова компенсация за аварийное жилье? Она мизерна. Новой квартиры на нее не купить, права на социальное жилье нет – что делать?
Перейдем от вопросов общеэкономического характера к вопросам сохранности «личной территории». Рассмотрим вот такую ситуацию: квартира была приватизирована в равных долях всеми прописанными в ней гражданами, членами одной семьи. Один из членов семьи умер и завещал свою долю некому стороннему лицу – закон этого не запрещает. Чтобы сохранить целостность своего жилища, сложившийся уклад жизни, все остальные проживающие должны будут как минимум выплатить наследнику компенсацию. Предположим, что площадь квартиры составляет 60 метров. Если ее треть передана по наследству постороннему, то по средним московским ценам семье нужно найти 100000 долларов чтобы «откупиться». Для большинства это нереальная сумма.
Часть 4 статьи 31 Жилищного Кодекса предоставляет собственнику жилого помещения право выселять из жилого помещения бывших членов своей семьи. Стать «бывшим» можно не только при расторжении брака, но и при прекращении совместного ведения хозяйства, отсутствии материальной основы семьи. В постановлении пленума Верховного суда от 2 июля 2009 года № 14 эти вопросы были подробно регламентированы. Права собственников теперь защищены хорошо, но самостоятельное решение жилищного вопроса для многих не собственников может стать большой проблемой.
Во время приватизации почти никто не задумывался об этом аспекте владения собственностью и прописки (регистрации) в квартире, приватизированной другим членом семьи. Прогнозирую, что в ближайшие годы деприватизация станет нормальным, распространенным явлением. Многие граждане, почувствовав бремя и «подводные камни» собственности, захотят отказаться от нее (или убедить своих близких отказаться от нее), и передать помещения публичным собственникам, стать нанимателями по договорам социального найма.
Сейчас деприватизация – передача приватизированного жилья обратно в собственность государства или муниципального образования – возможна. Но сроки деприватизации увязаны со сроками приватизации: пока в стране возможна приватизация, возможна и деприватизация. Таким образом, в 2013 году деприватизации не станет, передача квартиры в государственную и муниципальную собственность станет невозможной.
Вы за сохранение деприватизации?
Да, я думаю, что ее возможность необходимо сохранить навсегда. Депрватизация – нормальная, полезная для государства вещь. Во-первых, фонд социального жилья будет пополняться – а именно необходимость наращивания этого фонда и является главным аргументов противников продления приватизации. Во-вторых, деприватизация позволит решить многие социальные проблемы. Кому-то выгоднее и удобнее жить в личной квартире, кому-то – в квартире по социальному найму. Государство не может игнорировать связанные с жилищным правом интересы своих граждан.