Марина Кузина, юрист
Принимая во внимание всё более возрастающий интерес бизнеса к такой форме размещения туристов, как мини-отели, общежития, и другим объектам туристической индустрии, Минкультуры России был подготовлен проект ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ» (от 07.07.2014). Предлагалось разрешить ИП и организациям, осуществляющим деятельность в сфере туризма, в виде исключения предоставлять услуги временного проживания в жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, в средствах размещения с номерным фондом не более 50 номеров. На сегодняшний момент проект не внесён в Госдуму, и оказание подобных услуг разрешается только в нежилом помещении с соблюдением всех требований к гостиничным услугам.
Дело в том, что законодательство устанавливает ряд ограничений. Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан, в п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ, для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляется ряд документов. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в ч. 4 статьи решений выдаёт заявителю документ, подтверждающий принятие решения, и одновременно информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение.
Выполнить предусмотренные законом условия, на первый взгляд, кажется не такой сложной задачей. Однако бывают и неожиданные отказы, основание которых могло иметь место может ещё на стадии проектирования.
Так, апелляционным определением ВС Республики Северная Осетия — Алания от 18.12.2013 по делу № 33-1194/2013 отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, так как в представленном истцом проекте перевода жилого дома в нежилое помещение отсутствовал раздел с перечнем мероприятий по обеспечению доступа инвалидов, что не соответствует требованиям законодательства.
Ц. обратилась в суд с иском к АМС г. Владикавказ о признании незаконным решения администрации местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения, указала, что на основании разрешения на строительство и на основании договора купли-продажи Ц. на праве собственности принадлежит двухэтажный жилой дом.
Истец разработал проект перевода указанного жилого дома в нежилой, соответствующий требованиям законодательства, СНиП.
С заявлением Ц. обратилась с в АМС г. Владикавказ и представила все документы для перевода, однако ей было отказано на основании п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ ввиду отсутствия раздела по обеспечению доступа маломобильных групп населения.
По делу постановлено решение о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
Не согласился представитель АМС и в апелляционной жалобе просил отменить решение суда.
Коллегия по гражданским делам ВС РСО — Алания нашла решение подлежащим отмене по следующим основаниям:
Ц. представила в АМС документы, в т. ч. проект перевода в нежилое помещение. В проекте отсутствовал раздел по мероприятиям по обеспечению доступа инвалидов и т. д. Не оспаривая факта отсутствия в проекте указанного раздела, истец Ц. считала его необязательным, а отказ администрации в переводе по этому основанию неправомерным.
Между тем в силу ст. 15 ФЗ РФ от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» создаются условия инвалидам для доступа к объектам инфраструктуры.
В соответствии со ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности основывается в том числе на принципах обеспечения инвалидам условий для доступа к объектам.
Ст. 48 ГрК РФ определён состав проектной документации объектов капитального строительства, в который включается раздел, содержащий перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам коммунально-бытового назначения.
Требования закреплены и конкретизированы ПП РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Согласно ст. 3 ФЗ РФ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлены минимально необходимые требования, в том числе требования доступности зданий для инвалидов.
В соответствии со ст. 8 названного Закона, здание должно проектироваться таким образом, чтобы в случае пожара соблюдались требования эвакуации людей (с учётом особенностей инвалидов). Таким образом, нежилое здание для размещения гостиницы, помимо прочих, должно отвечать требованиям свободного перемещения, а также эвакуации в экстренных случаях инвалидов.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям закона допускается отказ в переводе.
Таким образом, коллегия нашла решение АМС г. Владикавказ об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение обоснованным и законным.
Существует ряд требований к помещению, которое можно перевести из жилого в нежилое, если речь идёт о помещении в составе многоквартирного дома.
Во-первых, согласно ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Как видно из приведённого ниже примера, несоблюдение указанных требований оказания гостиничных услуг может повлечь запрет подобной деятельности.
Нельзя забывать и о том, что к помещениям для оказания гостиничных услуг предъявляются определённые требования.
Стандарт РФ ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 № 518-ст (ГОСТ Р 51185-2008) указывает на следующие средства размещения: помещения, используемые организациями различных организационно-правовых форм и ИП для предоставления услуг размещения, стандарт называет коллективные (гостиницы …, молодёжные гостиницы (хостелы)…) (п.п. 2.1, 3.2, 3.3).
Приказом Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215 утверждён Порядок классификации объектов, включающих в том числе хостелы и иные средства размещения, осуществляемого в добровольном порядке аккредитованными организациями.
В соответствии с Приказом № 1215 гостиницам и иным средствам размещения присваиваются категории (от одной до пяти звёзд или «без звёзд»), по критериям номеров средства размещения имеют десять градаций, из которых хостелы отнесены к пятой: «номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, без умывальника, рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчёта на одного проживающего: 6 м2 в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м2 в зданиях сезонного функционирования (для хостелов допускается площадь номера из расчёта не менее 4 м2 на одну кровать (одноярусную или двухъярусную), расстояние от верхней спинки двухъярусной кровати до потолка не менее 75 см)».
Свидетельство о присвоении категории гостинице выдаётся аккредитованной организацией сроком на три года (п. 16.3.3 Приказа № 1215). Забывая или игнорируя указанные требования, предприниматель рискует лишиться возможности оказывать гостиничные услуги.
Коллегией Омского областного суда от 24.12.2014 по делу № 33-8555/2014 оставлено без изменения решение суда первой инстанции о возложении обязанности прекратить использование жилого помещения — квартиры <...> в г. Омске в качестве гостиницы на основании следующего.
ТСЖ «Н Т» обратилось в суд с иском к К. об обязании прекратить деятельность, поскольку ответчик, являясь собственником квартиры <...>, расположенной на 9-м этаже названного дома, квартиру использует под гостиничные услуги для проживания лиц, преимущественно из Африки, Индии и т. п., что подтверждается рекламой и фото, размещёнными в сети Интернет. Действия ответчика нарушают права иных собственников квартир в доме, поскольку в подъезде находятся посторонние люди — постояльцы гостиницы, которые шумят, разгружая багаж, что создаёт дискомфорт для собственников всех жилых помещений, курят, распивают спиртные напитки. В квартирах подъезда имеются несовершеннолетние дети, и одновременное пользование лифтом детьми и посторонними вызывает у родителей тревогу. Функционирование в многоквартирном доме квартиры-гостиницы может повлечь дополнительные расходы для собственников помещений, связанные с оплатой коммунальных ресурсов. Просили обязать К. прекратить деятельность по эксплуатации жилого помещения — квартиры <...> в г. Омске в качестве гостиничных номеров.
Распоряжением Администрации ЦАО г. Омска от 05.06.2014 № 517 согласована перепланировка и переустройство указанного жилого помещения, актом от 06.06.2014 перепланированное и переустроенное жилое помещение принято в эксплуатацию.
Установлено, что ИП К. (исполнителем) заключён договор с организацией, «A Омск» (заказчиком), согласно которому исполнитель обязуется предоставлять за плату жилое помещение для проживания иностранных студентов. В данном жилом помещении планировалось проживание 13 человек из Китая, Египта, Индии, Марокко...
Согласно ответу «А Омск» на запрос суда, оплата по договору произведена. В деле также имеются распечатки с сайтов Интернет, содержащих информацию о хостеле.
27.08.2014 судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 1 УФССП приостановлена деятельность по эксплуатации жилого помещения, расположенного по адресу: г Омск, <...>, в качестве гостиничных номеров.
Согласно акту пристава от 05.09.2014, составленному по запросу суда жилищной инспекцией, квартира № <...> расположена на 9-м этаже многоквартирного дома <...>, состоит из 4-х комнат. В комнатах расположены двухъярусные кровати. Вывеска и режим работы на входной двери отсутствуют. В момент проверки в квартире находился лишь собственник.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что К., осуществляя предпринимательскую деятельность, использовал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение для временного размещения на возмездной основе граждан путём предоставления им койко-мест, организовав тем самым коллективное средство размещения, подпадающее под понятие гостиничных услуг, что противоречит действующему законодательству.
Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается ввиду следующего.
В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением согласно назначению, т. е. для постоянного проживания.
В порядке ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и / или в пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.
К особым требованиям относятся положения п. 3 ст. 288 ГК РФ о том, что размещение собственником в принадлежащем собственнику жилом помещении предприятий допускается после перевода такого помещения в нежилое.
По смыслу п. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной деятельности: адвокатской или нотариальной практики и т. д.
В силу ст. 22 ЖК РФ и Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51185-2008, деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться после перевода жилого помещения в нежилое и оснащения оборудованием, необходимым для оказания услуг (системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами...).
Согласно положениям Стандарта, к коллективным средствам размещения относятся помещения, имеющие не менее пяти номеров, в том числе гостиницы, молодёжные гостиницы (хостелы). Хостел — это предприятие, предоставляющее услуги размещения и питания, управление которым осуществляется некоммерческой организацией. Номер в средстве размещения — это одна или несколько комнат с мебелью, оборудованием и инвентарём, необходимым для временного проживания (п. п. 2.2, 2.5, 3.2.1, 3.2.5 Стандарта).
В этой связи использование собственником квартиры в качестве гостиницы или для организации хостела, т. е. для временного заселения посторонних на возмездной основе, в силу закона не может рассматриваться как наём жилого помещения, поскольку противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ.
Оказание гостиничных услуг на 9-м этаже многоквартирного дома недопустимо в силу положений пунктов 4.10, 4.13, 7.2.15 "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003", утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778, пункта 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10.
Ст. 1065 ГК РФ устанавливает право суда возложить на ответчика обязанность приостановить или прекратить такую деятельность, если вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной деятельности.
Согласно ПП РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», при оборудовании многоквартирного дома коллективным прибором учёта разница между показаниями общедомового прибора учёта и суммой показаний индивидуальных приборов учёта и нормативов потребления коммунальных услуг распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от наличия в помещении индивидуального прибора учёта потребления.
Таким образом, гостиница в многоэтажном доме может повлечь дополнительные расходы для собственников других помещений, которым придётся переплачивать за потреблённые ресурсы. Как следствие — недовольство жильцов, судебные разбирательства.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 05.12.2013 № 33-18408/2013 в удовлетворении требований о признании незаконными действий, направленных на отключение электроэнергии в жилом помещении, отказано, поскольку принадлежащее истцу жилое помещение использовалось для осуществления предпринимательской деятельности, следовательно, в правоотношениях по энергоснабжению истец не может быть отнесён к категории населения, что свидетельствует о бездоговорном потреблении электроэнергии.
М.А.В. обратился в суд с иском к ОАО «<...>», ОАО «<...>» о признании незаконными действий ОАО «<...>», направленных на отключение квартиры от подачи электроэнергии, обязании ответчиков установить пломбы на прибор учёта электрической энергии, расположенный в квартире <адрес>, обязать ОАО «<...>» произвести перерасчёт стоимости потребляемой энергии в объёме и по тарифу, установленному для жилых помещений.
Истец указал, что в адрес истца поступило уведомление № <...> ОАО «<...>», из которого следует, что проверкой, проведённой ОАО «<...>», было установлено, что помещение используется в качестве мини-отеля, выявлен факт бездоговорного потребления энергии, о чём составлен акт безучётного пользования; выдано предписание; составлен акт о неучтённом потреблении мощности.
Истец считает указанное выше незаконным, поскольку с <дата> он является собственником жилого помещения, квартира никогда не использовалась в качестве отеля или для извлечения прибыли, следовательно, отсутствуют правовые основания для расчёта потребляемой электроэнергии по тарифам для коммерческих организаций.
Решением суда М.А.В. отказано в удовлетворении требований к ОАО «<...>», ОАО «<...>».
В апелляционной жалобе М.А.В. просит решение отменить, полагая его незаконным.
Судебная коллегия пришла к следующему.
Материалами дела подтверждается, что издано распоряжение № 479-р о переводе жилой квартиры <адрес> в нежилой фонд.
М.А.В. с <дата> является собственником жилого помещения <адрес> на основании договора купли-продажи, заключённого <дата> между продавцом — ООО «Т «Л» в лице генерального директора М.Т.Л. и покупателем — М.В.А. в пользу третьего лица М.А.В. В данном договоре отражено, что в квартире выполнена перепланировка, акт приёмки объекта в эксплуатацию как нежилого помещения отсутствует.
В соответствии с ч. 1 ст. 539 ГК РФ, по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединённую сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать энергию, соблюдать режим её потребления.
Согласно ч. 1 ст. 540 ГК РФ, в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключённым с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединённой сети.
Суд, исходил из того, что жилое помещение истца является энергоснабжаемым объектом, используется в качестве мини-отеля, а потому в правоотношениях по энергоснабжению истец не может быть отнесён к категории населения, не может быть применён тариф, установленный для населения, значит потребление энергии в помещении истца является бездоговорным, что даёт основание ответчику применять неурегулированные цены при расчёте стоимости бездоговорного потребления электроэнергии, при этом показания прибора учёта не могут быть приняты во внимание, поскольку прибор учёта не опломбирован.
В ходе проведения ОАО «<...>» проверки помещения установлено, что оно используется под мини-отель, отсутствует договор энергоснабжения, в связи с чем <дата> был составлен акт о неучётном потреблении энергии, в акте имеется подпись представителя истца и <дата>. ЗАО «П» выдано предписание, согласно которому необходимо установить счётчик, также выставлялся счёт на оплату выявленного объёма бездоговорного потребления энергии.
Предписания исполнены не были, счёт не оплачен.
При указанных обстоятельствах судом сделан вывод о том, что потребление энергии в помещении, принадлежащем истцу, является бездоговорным, а доводы истца о том, что электроэнергия использовалась им исключительно для бытового потребления, несостоятельными, в связи с чем признаны безосновательными требования о признании незаконными обжалуемых действий ответчиков, обязании произвести перерасчёт стоимости потребляемой электрической энергии.
Несмотря на описанные требования и риски, связанные с их несоблюдением, количество мини-отелей и общежитий неуклонно растёт, словно следуя закону жизни, когда место уничтоженной стаи занимает новая.