Галина Ткаченко, начальник юридического отдела
E-mail: myau85@mail.ru
Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдёт речь в данной статье.
Что должен знать арендатор?
1. В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления».
Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558/2009:
«...Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой» пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону...».
Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал в п. 21:
«... В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год...».
Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 № Ф05-15294/2014 по делу № А40-54476/14:
«...Согласно пункту 6.1 договора с учётом положений договора аренды, заключённого между сторонами 28.12.1993 № 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.
Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчёта и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора № 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора № 20/155 от 23.07.2008, пришёл к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4 015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.
...Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит...».
2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключённые на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключённому на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 № ВАС-10734/09 по делу № А12-15393/08-С28:
«...Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку договор аренды был заключён на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменён.
Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора...».
Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 № Ф09-5670/10-С6 по делу № А71-14477/2009:
«...Обществом «Главрыба» (арендатор) и обществом «Айкай» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 № 310/2009, согласно которому обществу «Айкай» во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.
В письме от 08.06.2009 № 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объёме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учётом внесённых обществом «Айкай» платежей, произвели перерасчёт задолженности общества «Айкай»...».
Рекомендации арендаторам
1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключённому на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу № А11-2018/2009:
«...В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи).
В связи с тем, что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол № 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 № 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО «Саратовстройстекло» не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 № 5, продолжает действовать до 31.12.2009.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется...».
2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.
Данное утверждение подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 22:
«...Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки...».
В качестве наглядного примера — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу № А10-1405/2013:
«...Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчёта ООО «АРТОКС» «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки» от 20.08.2010 № 143/42-10/2.
Рассматривая спор и оценив названный отчёт по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определённую в нём рыночную стоимость объекта оценки — годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1 884 рублям без НДС.
На основе отчёта № 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведённого оценщиком ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» Слугиновой О. Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.
Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчёта требованиям действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определённой рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска...».
3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своём праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчёта арендной платы при её увеличении. Например, так: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на __ % от размера арендной платы, указанного в п. ___ настоящего договора».
В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № А05-7679/2009:
«...Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.
Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем, соответственно, и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонён судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесённых расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчёт, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.
Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.
Таким образом, изменение арендной платы в результате её корректировки с учётом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора...».
Подведу итог вышеcказанному:
1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы всё общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.
2. Посмотрите, на какой срок заключён ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведённую в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.
3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье.
3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.
3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.
После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчёта оценщика.
Если арендодатель не идёт вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу № А05-8698/2012.