Наталия Фомина, адвокат
E-mail: advocat27@yandex.ru
В настоящее время значительное место в судебной практике занимают споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. 29.04.2014 Президиумом Верховного Суда РФ утверждён Обзор судебной практики по делам, связанным с данными спорами. Анализ судебной практики по указанным спорам позволяет выделить ряд существенных моментов, которые будут предметом рассмотрения в данной статье.
Споры о признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
Правила обращения в суд
Пример. Г. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путём реконструкции или ремонта, о признании права на внеочередное обеспечение жилым помещением по договору социального найма, возложении на ответчика обязанности предоставить жилое помещение на условиях договора социального найма.
Определением городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, в принятии искового заявления Г. в части требований о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путём реконструкции или ремонта отказано. В остальной части исковое заявление принято к производству суда первой инстанции.
Отказывая Г. на основании пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ в принятии искового заявления в части требования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путём реконструкции или ремонта, судебные инстанции правомерно исходили из того, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, и не входит в полномочия судебных органов.
Одновременно Г. было разъяснено, что в целях защиты своих законных прав и интересов она вправе оспорить бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания, обратившись в суд в порядке, предусмотренном статьёй 254 ГПК РФ.
Пример. При рассмотрении дела апелляционным определением областного суда отменено решение районного суда по иску Д. и других к администрации городского округа о признании жилого здания аварийным, жилых помещений непригодными для проживания и предоставлении жилых помещений, которым были частично удовлетворены исковые требования граждан, признаны непригодными для проживания жилые помещения, на администрацию городского округа возложена обязанность предоставить истцам в черте городского округа по договору социального найма благоустроенные жилые помещения.
Отменяя решение суда в части удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что, в силу части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 7, 42, 51, 52 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий, принятие решения производится в порядке, установленном Положением.
Рассмотрение дел об оспаривании заключения межведомственной комиссии
Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, удовлетворено заявление П. и других лиц о признании незаконным заключения межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, о признании многоквартирного жилого дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту. На межведомственную комиссию возложена обязанность рассмотреть вопрос о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Распределяя бремя доказывания, суд руководствовался положениями части 1 статьи 249 ГПК РФ, согласно которым обязанность по доказыванию законности оспариваемого заключения возлагается на принявший его орган.
Судом установлено, что заявители являются как нанимателями, так и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, по результатам обследования помещений дома установлена возможность проведения капитального ремонта дома.
Удовлетворяя требования заявителей о признании заключения межведомственной комиссии незаконным, судебные инстанции исходили из того, что оно не соответствует требованиям действующего законодательства.
Судом установлено, что процедура оценки жилого помещения и оспариваемое заключение межведомственной комиссии не соответствуют требованиям вышеуказанного Положения, поскольку при проведении комиссионного обследования дома какое-либо оборудование или специальные замеры комиссией не проводились, осмотр проводился визуально. Акт обследования жилого дома и заключение межведомственной комиссии не соответствуют форме, установленной приложениями № 1 и 2 к Положению.
Кроме того, заявители в обоснование требований ссылались на заключение эксперта. При этом экспертом дополнительно выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающим в указанном доме гражданам вследствие ухудшения технического состояния дома в связи с физическим износом.
Комиссией, располагавшей указанным заключением эксперта на момент проведения обследования жилого дома, указанные выводы эксперта опровергнуты не были.
К материалам дела не были приобщены документы, в том числе заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), из которых было бы видно, что деформации конструкции цоколя дома, а также фундамента соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам.
Также суд признал необоснованным вывод комиссии о возможности проведения капитального ремонта, поскольку он не подтверждался ни техническим заключением о целесообразности и стоимости ремонтных работ, ни каким-либо иным документом.
Переселение из аварийных жилых помещений не является улучшением жилищных условий
Пример. Местная администрация обратилась в суд с иском к семье, состоящей из шести человек, о переселении их из квартиры, находящейся в муниципальной собственности и расположенной в доме, включённом в областную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что предоставляемое истцом жилое помещение не отвечает требованиям закона, поскольку ответчики состоят на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с чем должны быть обеспечены жилой площадью по нормам предоставления. Вместо этого, в рамках указанной выше адресной программы одному из ответчиков на состав семьи из шести человек предоставлена однокомнатная квартира.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации данные выводы судов признала незаконными по следующим основаниям.
Порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда нормативно регламентирован ст. 86-89 ЖК РФ. В силу ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 названного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населённого пункта. Поскольку вопрос о равноценности жилого помещения, предоставляемого ответчикам в рамках реализации областной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, применительно к положениям ст. 89 ЖК РФ судами не был рассмотрен, Судебная коллегия, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение № 13-КГ14-2).
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания
Пример. Х., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому её семьей, свои исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, Х. поставлена в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд исходил из положений статьи 32 ЖК РФ, согласно которым на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.
Выводы:
-
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к исключительной компетенции межведомственных комиссий, суды принимают к рассмотрению заявления об оспаривании заключений межведомственной комиссии;
-
При рассмотрении дел об оспаривании заключений межведомственной комиссии о признании жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции необходимо заключение экспертизы;
-
Предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населённого пункта;
-
Граждане, переселяемые из аварийного жилищного фонда, состоящие на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не имеют правовых оснований для требования улучшения жилищных условий в порядке ч. 1 ст. 57 ЖК РФ;
-
Гражданам, переселяемым из аварийного жилья, гарантируется предоставление благоустроенных жилых помещений, равнозначных по общей площади ранее занимаемым, с сохранением за ними права состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях по нормам предоставления;
-
В случае, если суд удовлетворяет иск местной администрации о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину;
-
Выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя его рыночную стоимость, убытки, причинённые собственнику изъятием, в т. ч. упущенную выгоду, а также компенсацию за непроизведённый капремонт;
-
При определении выкупной цены должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Фомина Наталия Евгеньевна, адвокат
E-mail: advocat27@yandex.ru
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ЖП.
Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.