Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

Алексей Борисов, кандидат юридических наук, практикующий юрист

Сайт: http://алексейборисов.рф

E-mail: mail@alexeyborisov.ru

Вопросы определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают интересы, пожалуй, всех участников земельных отношений. В их числе физические и юридические лица — правообладатели земельных участков, представители профессионального сообщества, в первую очередь, оценщики и саморегулируемые организации оценщиков. Существенную роль в этом процессе играют органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Столь значительный состав участников рассматриваемых отношений во многом обусловлен тем, что кадастровая стоимость земельных участков является базой земельного налога1 и может применяться для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности2. Штрафы за отдельные административные правонарушения устанавливаются в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков3. Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут определяться: цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов4; начальная цена предмета аукциона по продаже земельного участка5; начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка6.

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

В статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»7 (далее — Закон об оценочной деятельности) предусматривается два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховный суд Российской Федерации (далее — ВС РФ) в Определении № 306-ЭС14-30768 поддержал доводы заявителя о том, что в государственный кадастр недвижимости внесены недостоверные сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку он отнесён не к той группе вида разрешённого использования.

При установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, важно учитывать, что кадастровая9 и рыночная10 стоимости земельных участков, хотя и взаимосвязанные, но не тождественные правовые категории.

В Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) № ВАС-10761/1111 отмечается, что «установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату».

Таким образом, в качестве условия для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка может служить её несопоставимость с рыночной стоимостью.

Дата определения кадастровой стоимости

В судебных разбирательствах нередко возникают споры относительно даты определения кадастровой стоимости земельных участков. В статье 24.15 Закона об оценочной деятельности предусмотрено общее положение об установлении даты определения кадастровой стоимости, согласно которому «датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень».

Как следует из Определения ВС РФ от 29.10.2014 № 59-АПГ14-812, Правительство Амурской области Постановлением от 5 ноября 2013 года № 537 утвердило результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2013. Судебная коллегия не приняла довод апелляционной жалобы о том, что утверждение результатов кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2013 противоречит требованиям статьи 5 НК РФ, поскольку придаёт положениями оспариваемого Постановления ретроактивный характер. Обоснованием соответствующей позиции Судебной коллегии послужили положения статей 24.15 и 24.20 Закона об оценочной деятельности, а также правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, выраженная в ряде судебных актов (Определение от 03.02.2010 № 165-О-О13, Постановление от 02.07.2013 № 17-П14).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как отмечается в апелляционном определении Оренбургского областного суда по делу № 33-577/201515, удовлетворяя частично требование МИФНС о взыскании недоимки по земельному налогу, суд первой инстанции применил кадастровую стоимость земельного участка, равную рыночной, установленную Арбитражным судом Оренбургской области, для исчисления земельного налога за 2012 год. При этом Судебная коллегия отметила, что суд первой инстанции не принял во внимание изменения, внесённые с 22.07.2014 Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ16 в Закон об оценочной деятельности, а именно в абзаце пятом статьи 24.20, согласно которым в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о таких объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, повлёкшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из Определения ВС РФ № 55-АПГ14-1617, заявитель обратился с иском в суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости. Судом установлено, что перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, составлен по состоянию на 1 января 2011 г. и не включает в себя земельный участок заявителя, который поставлен на кадастровый учёт 11 сентября 2013 г. Однако в обоснование своих требований заявитель представил в суд отчёт независимого оценщика, в котором рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2011 г. Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости и его кадастровая стоимость установлены на разные даты.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде физическим лицам не требуется предварительное обращение в комиссию. Тогда как юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок.

Важно учесть, что в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/1318 к лицам, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты решениями комиссий и судебными актами, наряду с собственниками отнесены также иные правообладатели земельных участков.

Особенности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссии

Комиссия создаётся при территориальном органе Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создаётся одна постоянно действующая комиссия19. В состав комиссии входят представители федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также представители предпринимательского сообщества. Такой состав комиссии призван обеспечить баланс интересов.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии следует обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, к которому следует приложить предусмотренные указанной статьёй документы20. При отсутствии соответствующих документов заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссией не принимается. Важно также учесть, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости могут прилагаться иные документы, которые подтверждают заявленные требования.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или при определении кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Особенности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2014)21 отмечается, что, в силу действующей редакции статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в её совокупном толковании с положением части первой статьи 13 этого же закона, а также пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации22 (далее — ГПК РФ), судебным органом, уполномоченным на рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости независимо от субъектного состава заявителей, является суд общей юрисдикции, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа.

При этом, поскольку норма, содержащаяся в пункте 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ и устанавливающая подсудность дел по спорам об определении результатов кадастровой стоимости объектов оценки, была введена в действие с 6 августа 2014 г. (с даты вступления в силу Федерального закона № 143-ФЗ23), именно с этой даты дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

В случае если дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости объектов оценки были возбуждены на основании заявлений, поданных в арбитражные суды до 6 августа 2014 г. и производства по ним на эту дату завершены не были, такие дела подлежат рассмотрению арбитражными судами по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации24 (далее — АПК РФ).

Заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов оценки, которые были поданы в арбитражные суды до 6 августа 2014 г. и по которым в соответствии с частью 1 статьи 128 АПК РФ до указанной даты арбитражными судами были вынесены определения об оставлении их без движения в связи с нарушением требований, установленных статьями 125 и 126 АПК РФ, а обстоятельства, послужившие основанием для оставления без движения, устранены заявителями уже после 6 августа 2014 г., должны приниматься арбитражными судами к своему производству и рассматриваться по правилам АПК РФ.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке следует учитывать правовую позицию, выраженную в Определении ВС РФ № 91-АПГ14-425. В указанном Определении отмечается, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для рассмотрения обращения заявителя в порядке искового производства без учёта особенностей, предусмотренных главой 23 ГПК РФ (производство по делам, возникающим из публичных правоотношений). Тогда как до принятия указанного Определения соответствующая категория дел рассматривалась в общем порядке искового производства.

Кроме того, в указанном Определении отмечается, что требование возложить обязанность на ФГБУ «ФКП Росреестра» внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость земельных участков в соответствии с представленным заявителем отчётом не является правовым основанием для признания названного учреждения надлежащим ответчиком по настоящему гражданскому делу.

Соответствующая правовая позиция находит отражение в других судебных постановлениях. Например, Определением ВС РФ от 11.02.2015 № 2-АПГ14-526 было отменено решение областного суда в части взыскания судебных расходов с Управления Росреестра и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области. Судебные расходы были возложены на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости.

Практические рекомендации

С учётом изложенного можно сделать следующие выводы: 1) для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков физическим лицам рекомендуется предварительно обращаться в комиссию, поскольку это нередко позволяет сэкономить время, кроме того, решение комиссии может быть оспорено в судебном порядке; 2) перечень документов, представленных в комиссию, будет также служить доказательной базой при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке; 3) особое внимание следует уделить дате, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость земельного участка.