Глушко Ксения Леонидовна,
юрист 2 класса, ведущий юрисконсульт
В соответствии со статьёй 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Под признаком существенности законодатель понимает наличие технической ошибки, заблуждение относительно качеств предмета сделки, заблуждение относительно природы сделки, заблуждение относительно стороны сделки, заблуждение относительно определённых обстоятельств совершения сделки.
Достаточно богата практика применения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении различного рода сделок, предметом которых являются жилые помещения.
Так, например, заместитель прокурора Чувашской Республики в интересах администрации Первомайского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики — Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Успех» и администрации Первомайского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики о признании недействительными муниципального контракта от 22.09.2010 № 1, договора купли-продажи от 28.10.2010 жилого дома и земельного участка, а также об обязании Общества возвратить администрации Первомайского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики денежные средства в сумме 1 194 500 рублей.
Исковые требования основаны на статьях 168, 178, пункте 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы несоответствием приобретённого администрацией жилого дома требованиям, предъявляемым документацией об аукционе, и его непригодностью для проживания граждан.
Арбитражный суд первой инстанции исковые требования истца удовлетворил в части, признав спорные договоры недействительными и применив лишь одностороннюю реституцию в виде последствий недействительности сделок. Однако Первый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части обязания Общества возвратить администрации денежные средства в размере 1 194 500 рублей, в остальной части решение оставлено без изменения. Сославшись на статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал на то, что нормы названной статьи не предусматривают возможность применения к спорным правоотношениям односторонней реституции.
В кассационной жалобе прокурор просил отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части применения последствий недействительности сделки в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований прокуратуры в полном объёме, поскольку суды необоснованно не усмотрели правовых оснований для применения в качестве последствий недействительности спорных сделок двусторонней реституции.
Итак, из материалов дела следует, что администрация и Общество заключили муниципальный контракт, предметом которого явилось приобретение жилых помещений для многодетных семей, имеющих пять и более несовершеннолетних детей. Общество и администрация заключили договор купли-продажи бревенчатого жилого дома.
Муниципальное образование и физическое лицо заключили договор социального найма на основании решения о предоставлении жилого помещения, в соответствии с условиями которого нанимателю и членам его семьи предоставлен вышеуказанный жилой дом.
Посчитав, что приобретённый администрацией спорный жилой дом не соответствует требованиям, предъявляемым документацией об аукционе, прокурор обратился в арбитражный суд с иском.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно части 3 аукционной документации, приобретаемое жилое помещение не должно являться ветхим и аварийным, должно отвечать установленным санитарно-техническим требованиям и быть благоустроенным. Помещения не должны требовать выполнения капитального ремонта. Однако, в соответствии с проведённой по делу экспертизой, отсутствует надёжность жилого дома и безопасное пребывание граждан, которым должно отвечать жилое помещение.
Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что спорный жилой дом непригоден для проживания, и обоснованно признал недействительными муниципальный контракт и заключённый в его исполнение договор купли-продажи.
В соответствии с пунктом 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной, как совершённая под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьёй 167 Гражданского кодекса.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из анализа приведённой статьи судом был сделан вывод, что её положения не предусматривают одностороннюю реституцию, поэтому суд апелляционной инстанции правильно отменил решение суда первой инстанции в части обязания Общества возвратить администрации денежные средства. Ввиду того, что спорные объекты не находятся во владении администрации, суд апелляционной инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для применения к спорным правоотношениям двусторонней реституции.
В результате суд кассационной инстанции постановил, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведённым в кассационной жалобе доводам не имеется.
Из приведённого примера можно сделать вывод, что сложности могут возникнуть относительно применения последствий недействительности сделки, совершённой под влиянием заблуждения.
В другом гражданском деле общество с ограниченной ответственностью «БиоТэкс-Групп» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажной фирме «Энергожилстрой» о признании сделки по договору долевого участия в строительстве жилья недействительной. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Принимая его, арбитражный суд признал истца незаинтересованным лицом по отношению к оспариваемой сделке, стороной по которой он не является. По мнению заявителя, указанный вывод суда не соответствует перечисленным доказательствам дела.
Однако суд кассационной инстанции также посчитал жалобу истца несостоятельной.
Из материалов дела следует, что между ООО «Финист», ТОО ПТФ «Амурское», ООО «Био Тэкс-Групп» и ООО «Биотекс» заключён договор, предметом которого являлось строительство 16-этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, в том числе одна четырёхкомнатная квартира на четвёртом этаже.
Между ООО «Финист» и ООО СМФ «Энергожилстрой» заключён договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ООО «Финист» обязуется построить и передать ООО СМФ «Энергожилстрой» жилое помещение в виде отдельной квартиры в 16-этажном жилом доме. Между ООО СМФ «Энергожилстрой» и физическим лицом заключён договор уступки права требования, согласно которому физическое лицо уплачивает ООО СМФ «Энергожилстрой» определённую денежную сумму и получает право требования от ООО «Финист» вместо ООО СМФ «Энергожилстрой» передачи жилого помещения в виде 4-комнатной квартиры на 4-ом этаже 16-этажного жилого дома.
Согласно схеме расположения квартиры по проекту строительства, на 4-ом этаже дома на момент заключения договора долевого участия в строительстве были запроектированы строительством три четырёхкомнатные квартиры: первая общей площадью 151, 73 кв. м, вторая общей площадью 127, 23 кв. м, третья общей площадью 164, 4 кв. м. Предметом договора долевого участия в строительстве является квартира площадью 164 кв. м.
Полагая, что договор долевого участия в строительстве жилья является недействительной сделкой, а предмет договора посягает на предмет сделок совместной деятельности и инвестирования, заключённых с истцом, а сделка по указанному договору является мнимой, притворной сделкой, совершённой вследствие заблуждения сторон, истец обратился в суд с иском в порядке статей 168, 178, 179 ГК РФ.
Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истцу во исполнение договора о совместной деятельности, инвестирования, заключённого с истцом, передана четырёхкомнатная квартира общей площадью 140, 8 кв. м, в то время как предметом договора долевого участия в строительстве жилья является иная квартира площадью 164 кв. м.
Поскольку истец на квартиру площадью 164 кв. м. не претендует, суды обоснованно признали, что ООО «БиоТэкс-Групп» является незаинтересованным лицом. В удовлетворении исковых требований судом отказано правомерно.
Таким образом, обжалованные решения следует признать законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат. В данном случае очевидно, что заинтересованным является физическое лицо, с которым заключён договор переуступки права требования.
Очень интересно гражданское дело по иску о признании недействительным договора дарения квартиры. В начале мая 2013 г. истице стало известно, что спорная квартира ей не принадлежит, подарена ею ответчику. В октябре 2012 г. к ней обращался ответчик для подписания документов, необходимых для постановки на учёт в качестве нуждающейся в жилом помещении, оформления субсидии, которые она подписала. Квартиру она никому не дарила, никаких документов о передаче квартиры ответчику не подписывала, полагает, что ответчик обманным путем дал ей подписать договор дарения.
Представитель ответчика исковые требования не признала по тем основаниям, что договор дарения подписан истцом добровольно, при осознании ею характера и последствий сделки.
Решением Пышминского районного суда Свердловской области в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, ввиду того, что суд не учёл того обстоятельства, что текст договора дарения она не читала, не могла прочитать, не была с ним ознакомлена, поставила свою подпись по просьбе ответчика, т. к. доверяла ему, полагала, что подписывает документы для улучшения жилищных условий.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключён договор дарения спорной однокомнатной квартиры без сохранения за истцом права пользования жильём, сделка совершена в простой письменной форме, договор и переход права собственности зарегистрированы надлежащим образом. Договор подписан лично истцом.
Разрешая спор, суд пришёл к выводу о недоказанности истцом заблуждения при совершении дарения квартиры, а личное подписание истцом в управлении Росреестра договора, заявления о регистрации сделки расценено судом как свидетельства понимания истцом характера сделки. В обоснование вывода об отсутствии заблуждения суд указал и на подписание истцом после заключения данной сделки договора найма спорной квартиры с ответчиком, подачу истцом заявления о постановке на учёт в качестве нуждающейся в жилье.
В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершённая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведённых положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться судом с учётом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки. При этом важное значение имели выяснение наличия и оценка таких обстоятельств, как преклонный возраст истца, состояние её здоровья, возможность истца прочитать и понять условия сделки.
По данному делу, с учётом заявленных истцом требований и их обоснования, юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса о том, понимала ли истец сущность сделки дарения, в частности, утрату ею права собственности на квартиру без какого-либо эквивалента с другой стороны.
В обоснование иска истец указывала на то, что в октябре 2012 г. подписывала документы, необходимые для постановки её на учёт в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий. Из находившихся у ответчика и представленных суду стороной ответчика документов следует, что в 2012 г. оформлялись документы для постановки истца на учёт в качестве нуждающейся в жилье, однако в постановке на учёт в апреле 2013 г. было отказано по причине намеренного ухудшения истцом жилищных условий при заключении оспариваемого договора дарения. При данных обстоятельствах важное значение для дела имеет подтверждённая справкой МСЭ нуждаемость истца в постороннем уходе, а также и преклонный возраст истца на момент совершения сделки. Невозможность для истца по состоянию здоровья самостоятельно прочитать текст оспариваемого договора ничем не опровергнута. Оспариваемый договор нотариально не удостоверен, следовательно, истцу вслух текст договора не прочитан, доказательств прочтения истцу текста договора нет.
При таких обстоятельствах доводы истца о заблуждении относительно природы сделки — договора дарения единственного у истца жилья — являлись обоснованными, неправомерно признаны судом первой инстанции недоказанными. Несостоятельны утверждения суда о понимании истцом существа сделки, невозможно сделать вывод о понимании истцом существа подписываемых документов. Решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела с вынесением нового решения об удовлетворении иска и признании сделки недействительной по пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (как совершённой истцом под влиянием заблуждения относительно природы сделки).
В качестве последствий недействительности договора дарения применяется двусторонняя реституция, стороны безвозмездной сделки приводятся в первоначальное положение, возвращая истцу право собственности на спорную квартиру.