Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной

Ольга Олейникова, юрист

E-mail: oaoleinikova@mail.ru

Из года в год растёт число сделок купли-продажи жилых помещений, которые впоследствии признаются судами недействительными. С одной стороны, это может быть обусловлено тем, что в гражданском законодательстве предусмотрен избыточный перечень оснований для признания сделок недействительными, с другой стороны, это может свидетельствовать об увеличении числа мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости. В любом случае при признании сделки недействительной продавец и покупатель сталкиваются с неблагоприятными последствиями. При этом таковые чаще наступают для покупателя (даже если он является добросовестным приобретателем), нежели для продавца.

Именно приобретатель после признания судом сделки недействительной оказывается в ситуации, при которой право собственности на жилое помещение им уже утрачено, а денежные средства, уплаченные продавцу жилья, ещё только предстоит возвратить. И в этом случае законодательство предоставляет весьма скудные права покупателю как «слабой» стороне для защиты своих интересов. В частности, покупатель может лишь только возбудить исполнительное производство в отношении продавца, которое, как правило, затягивается на долгие годы.

На такой правовой дисбаланс не раз обращал внимание Европейский суд по правам человека, который в постановлении от 06.12.2011 «Дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» прямо указал, что вмешательство в беспрепятственное пользование имуществом должно соблюдать «справедливый баланс» между требованиями государственных или общих интересов общества и необходимостью защиты основных прав индивида. В частности, должна существовать разумная пропорциональность между используемыми средствами и целью, которую государство стремится реализовать посредством любой меры, лишающей человека его имущества или контроля за его использованием. Условия предоставления компенсации, предусмотренные соответствующими законодательными актами, имеют существенное значение для оценки оспариваемых мер с точки зрения соблюдения ими необходимого справедливого баланса и, в частности, с точки зрения наложения непропорционального бремени на заявителя. «В этой связи изъятие имущества без выплаты денежной суммы, разумно соответствующей его стоимости, обычно составляет непропорциональное вмешательство, которое не может быть обосновано в контексте статьи 1 Протокола № 1 Конвенции»1.

В результате многочисленных споров в марте 2015 года впервые в практике судов общей юрисдикции Люблинским районным судом г. Москвы было вынесено решение о признании за ответчиком права на удержание жилого помещения в качестве обеспечительной меры до момента выплаты истцом денежных средств, причитающихся ответчику, в рамках производства о выселении ответчика из жилого помещения истца2.

Из материалов дела следует, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключён договор купли-продажи жилого помещения, который впоследствии был признан судом недействительным. К сторонам спора была применена двусторонняя реституция. В результате в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение. Ответчиком было возбуждено в отношении истца исполнительное производство о взыскании с него стоимости жилого помещения, уплаченной по договору купли-продажи.

После того как право собственности на жилое помещение вновь было зарегистрировано за продавцом, последний обратился в суд с требованием о выселении из спорного жилого помещения покупателя и его семьи. Поскольку на момент рассмотрения судом дела о выселении обязанность истца по возмещению стоимости жилого помещения исполнена так и не была, ответчик предъявил к истцу встречные требования о признании права пользования жилым помещением. В обосновании своей позиции ответчик указал, что, поскольку обязательство истца о возврате денежных средств не исполнено, между сторонами возникли отношения «кредитор-должник». Ответчик фактически владеет спорным жилым помещением, зарегистрирован в нём и проживает совместно со своей семьёй. Спорная квартира оказалась во владении ответчика при отсутствии с его стороны каких-либо противоправных действий. Поэтому единственная возможность для ответчика вернуть причитающиеся ему денежные средства — удерживать вещь до исполнения истцом обязательства.

Заслушав позиции сторон, суд решил. Применение к сторонам в качестве последствия признания сделки недействительной двусторонней реституции предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом. В противном случае, если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается. Поскольку обязательство истца не исполнено, его требование о выселении ответчика из спорного жилого помещения нарушает баланс интересов сторон. С учётом изложенного суд посчитал, что встречные требования ответчика подлежат удовлетворению. Соответственно, за ответчиком признаётся право пользования жилым помещением до исполнения истцом обязательства по возврату денежных средств.

Следует отметить, что ранее удержание недвижимой вещи в качестве способа обеспечения исполнения обязательства не признавалось судами3. Такой подход был обусловлен тем, что удержание рассматривалось как право кредитора, которое возникает при наличии юридического факта — неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должника по оплате подлежащей передачи ему вещи. В то время как при решении вопроса о возможности применения удержания следует учитывать, кому принадлежит удерживаемая недвижимая вещь. Если право собственности зарегистрировано за должником, то кредитор не вправе удерживать вещь. Факт регистрации права собственности за должником свидетельствует о том, что спорная вещь оказалась во владении кредитора не на законных основаниях. Кроме того, по мнению судов, обязательная регистрация сделок с недвижимостью противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества.

Удержание недвижимой вещи как способ обеспечения исполнения обязательства могло быть применено судами лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Так, согласно статье 712 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обладает правом на удержание результата работы при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда.

При этом, используя такой подход к применению удержания недвижимой вещи, суды руководствовались не только прямым указанием закона, но и тем, что в качестве предмета удержания выступал результат работы по договору подряда, который не обязательно является недвижимой вещью.

Вместе с тем нельзя не согласиться, что при признании сделки недействительной удержание является единственным способом обеспечить исполнение обязательства и, как следствие, единственным способом защиты нарушенного права покупателя. Вывод о том, что в связи с обязательной государственной регистрацией права на недвижимую вещь её удержание приводит к нарушению права собственности и не может расцениваться как обременение права ввиду отсутствия законодательных механизмов для его закрепления, конечно, имеет место быть. Однако, оценивая данный тезис с позиции защиты прав участников правоотношения, следует признать, что положение покупателя намного уязвимее, чем продавца, поскольку он не только утрачивает принадлежащую ему вещь, но и лишён эффективного механизма по взысканию уплаченных им денежных средств. Поэтому удержание в данном случае является единственным механизмом, способным соблюсти баланс интересов сторон при признании сделки, заключённой между ними, недействительной.

Другой занимательной новеллой в области судебной практики стало признание права добросовестного приобретателя на получение денежной компенсации со стороны государства в случае, если по не зависящим от него причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причинённого в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.

Напомним, что данное право добросовестного приобретателя закреплено в статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако до настоящего времени не подлежало применению, поскольку суды придерживались мнения о том, что реализация указанного права обусловлена незаконностью действий государственных органов при регистрации права на жилое помещение.

Осуществляя проверку конституционности положения статьи 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Конституционный Суд Российской Федерации пришёл к выводу о несоответствии указанного положения Конституции Российской Федерации ― её статьям 19 (часть 1), 35 (часть 1), 40 (часть 1) и 55 (часть 3)4 ― в той мере, в какой с учётом места в структуре Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и по смыслу сложившейся правоприменительной практики эти положения не допускают выплату добросовестному приобретателю компенсации за счёт казны Российской Федерации.

В обосновании своего вывода Конституционный Суд Российской Федерации сослался на пояснительную записку к проекту указанного Федерального закона и его финансово-экономического обоснования, из которых следует, что, «вводя в правовое регулирование норму, предусматривающую разовую компенсацию за счёт казны Российской Федерации, законодатель преследовал цель возмещения собственнику (добросовестному приобретателю) потерь, вызванных утратой права собственности на жилое помещение, независимо от вины государства, т. е. тогда, когда право собственности было утрачено им не по вине работников регистрирующего органа, а в результате действий третьих лиц. По мнению субъекта права законодательной инициативы, отсутствие эффективно действующего механизма компенсации ущерба в таких случаях является серьёзным фактором риска на рынке недвижимости, а возможность с незначительными финансовыми затратами улучшить ситуацию стала бы существенным стимулом для привлечения инвестиций в этот сектор экономики».

При этом суд указал, что «государство в указанном случае выступает не как сторона в отношениях юридической ответственности, не как причинитель вреда (что требовало бы полного возмещения причинённого вреда) и не как должник по деликтному обязательству, а как публичная власть, организующая систему компенсации за счёт казны Российской Федерации собственникам жилого помещения, которые не могут его истребовать от добросовестных приобретателей, и добросовестным приобретателям, от которых было истребовано жилое помещение».

Однако, помимо постулирования указанного права, особое внимание было уделено механизму его реализации. Нельзя не отметить, что до настоящего времени порядок выплаты разовой компенсации за счёт казны Российской Федерации так и не был разработан Правительством Российской Федерации. По мнению Конституционного Суда Российской Федерации, это обстоятельство существенно затрудняет реализацию права на разовую компенсацию гражданами, которые вынуждены прибегать в соответствующих случаях к судебному порядку, хотя законодатель не ограничил реализацию данного права исключительно судебной процедурой.

Таким образом, в правоприменительной плоскости созданы эффективные механизмы для защиты прав покупателей недвижимости по договорам купли-продажи, если впоследствии таковые признаны недействительными. По нашему мнению, предпринятые судами меры являются законными и обоснованными, однако их нельзя назвать своевременными. В спорах о том, может ли недвижимое имущество выступать в качестве предмета удержания, а также каков механизм реализации права добросовестного приобретателя на получение компенсации за счёт казны государства, судам давно следовало поставить точку, применив данные нормы на практике. В целом, подводя итог вышесказанному, можно констатировать, что указанные меры также позволят улучшить ситуационный климат на рынке недвижимости.

Олейникова Ольга, юрист

E-mail: oaoleinikova@mail.ru

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.