Актуальные вопросы, касающиеся незаконного оборудования сауны и (или) бани в нежилом помещении

Виктория Мариновская Константиновна, юрист-правовед, педагог высшей школы

E-mail: viroda@mail.ru

В коммерческой деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, владеющих недвижимостью (в частности, нежилыми помещениями) нередки случаи возникновения конфликта интересов по поводу владения, пользования и распоряжения общедолевыми зонами при проведении ремонтных и реконструирующих работ на принадлежащем им объекте недвижимого имущества. Особенно это касается собственников, которым принадлежат подвальные или чердачные помещения, а также арендаторов и субарендаторов, решившихся на проведение строительства и перепланировки арендуемого объекта.

В данной статье речь пойдёт о реконструкции подвалов и первых этажей в нежилых коммерческих помещениях, цокольных и подвальных помещениях в многоквартирных жилых домах и иных зданиях для строительства в них саун, бань. Вопрос этот является весьма актуальным, поскольку, как показывает практика, большинство лиц, начинающих указанную реконструкцию, зачастую не получают разрешения ни от сособственников данного помещения (в частности, это касается затрагиваемых при данном виде реконструкции несущих стен, коммуникаций: газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, на которые резко возрастает нагрузка и которые, как правило, не предназначены для этого), так и компетентных органов, обязанных контролировать данные виды работ. Это, в свою очередь, ведёт к судебным искам, многочисленным восстановительным работам и как результат ― к убыткам и потраченным впустую нервам и финансовым вложениям. Учитывая огромный разрозненный массив законодательства, включающий в себя различные ГОСТы, нормы и СНИПы, а также тот факт, что правоотношения владельцев нежилых помещений, нежилых помещений в многоквартирных домах, затрагивающие вопросы использования общего имущества здания, напрямую законом не урегулированы, то сособственники зачастую теряются и не знают, на основании каких нормативно-правовых актов могут отстаивать свои нарушенные незаконной перепланировкой права.

В качестве обоснования актуальности вышесказанного можно рассмотреть дело № 2-7835/2014 от 02 декабря 2014 г. (Свердловский районный суд г. Перми, Пермский край). В ходе рассмотрения дела было установлено: ТСЖ «С» обратилось в суд с иском к Б., Р., ООО «П-Т» и просило признать незаконными действия ответчиков по обустройству в подвальном помещении мини-гостиницы, признать незаконными действия ответчиков по обустройству в подвальном помещении дома сауны, признать незаконными действия ответчиков по изменению внутридомового инженерного оборудования и инженерных сетей (…). Требования ТСЖ суд полностью удовлетворил.

В своем решении суд исходил из положений части 1 статьи 36 ЖК РФ, СНиП «Жилые здания» (в цокольных и подвальных помещениях жилых зданий не допускается размещать все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов, предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах)) и ряда других нормативно- правовых актов.

Итак, при проведении ремонтных и реконструирующих работ (строительство бани и (или) сауны) собственнику нежилого помещения необходимо помнить следующее:

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также с пунктом 1 Постановления ВАС (Высший Арбитражный Суд) РФ № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.1 Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам на праве общедолевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование (…). Это подтверждается вышеуказанным постановлением ВАС: «…к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Учитывая указания ВАС РФ, а также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме2, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно ст. 55.24 Градостроительного кодекса, касающейся требований законодательства РФ к эксплуатации зданий, сооружений, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешённым использованием (назначением).

В качестве примера можно привести Определение по делу № 33-4723/2011 Нижегородского областного суда (кассация) от 17 мая 2011 года. Судом было установлено, что между администрацией города Нижнего Новгорода и С. (инвестором) был заключён инвестиционный контракт от 21 декабря 2000 года, согласно которому инвестор должен был выполнить реконструкцию и капитальный ремонт нежилого помещения № 1 (…). Стороны определили свои доли в праве общей долевой собственности в помещении № 1, а именно доля ИП Семина К.П. составила 7/10 долей и 3/10 доли находится в муниципальной собственности. На основании этих документов стороны зарегистрировали право собственности на определённые ими доли. Этим же соглашением было установлено, что С. является пользователем и самостоятельно пользуется всем помещением в целях организации кафе, игорно-развлекательного бизнеса. Согласно п. 17 соглашения, срок действия соглашения установлен сторонами с 22 августа 2002 года по 22 августа 2005 года. Из материалов дела усматривается, что С. без согласия второго собственника – администрации города Нижнего Новгорода, произвёл перепланировку спорного нежилого помещения, в связи с чем решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18 марта 2004 года по иску администрации города Нижнего Новгорода на С. была возложена обязанность привести спорное нежилое помещение в соответствие с инвентаризационным планом БТИ по состоянию на 28 мая 2002 года и ответчику было запрещено размещать в данном помещении бани, сауны и бассейн (…).

К сожалению, собственник, проводящий столь значительную реконструкцию принадлежащего ему нежилого помещения, не озадачивается тем фактом, что проводимые им строительные работы (без полученных согласований, разрешений) могут нанести вред здоровью и имуществу других собственников. На попытки сособственников и (или) работников управляющей компании провести хотя бы визуальный осмотр проводимой реконструкции отвечают отказом, мотивируя это тем, что частная собственность неприкосновенна и никто не имеет права без разрешения владельца помещения заходить на принадлежащую ему территорию, кроме определённых законом случаев. Однако данные лица забывают о том, что сособственники помещения имеют право доступа к общему имуществу (например, к несущим коммуникациям, которые, как правило, находятся в подвальных помещениях) в целях его осмотра. П. 13 Постановления Правительства № 491 устанавливает: осмотры общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица), или управляющей организации, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Что же касается размещения бань, то согласно ч. II п. 2.1. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 20.12.2013 № 70 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун» (вместе с СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы») (Зарегистрировано в Минюсте России 13.05.2014 № 32244) бани должны размещаться в отдельно стоящих зданиях.

Согласно п. 6.84 Свода правил СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009. «Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. Приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 г. № 635/10). С изменениями и дополнениями от 7 августа 2014 г.», не допускается размещение встроенных саун в подвалах, под трибунами, в спальных корпусах детских оздоровительных лагерей и школ-интернатов, ДОО, стационарах больниц, а также под помещениями и смежно с ними, в которых находится более 100 человек3. Как правило, в зданиях офисно-делового центра, многоквартирных домах находится гораздо больше людей, в связи с чем строительство сауны в подвале офисного здания не представляется возможным.

П. 4.10. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. № 109) (дата введения 1 октября 2003 г. Взамен СНиП 2.08.01-89*) установлено, что в цокольном, первом и втором этажах жилого здания не допускается размещать бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах).

Также необходимо принимать во внимание положения, согласно которым все здания (сооружения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений — помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на

• здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей;

• здания зрелищных и культурно-просветительных учреждений; здания организаций по обслуживанию населения;

• здания образовательных организаций, научных и проектных организаций, органов управления учреждений, в том числе: здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов;

• здания производственного или складского назначения.4

Эта классификация также оказывает влияние на возможность оборудования бань сухого жара (саун) в зависимости от класса зданий, степени его пожароопасности, правил возведения таких саун, но, безусловно, с учётом вышеизложенных положений нормативно-правовых актов, СНиПов, норм.

Пример. В этом случае сауна была размещена в цокольном помещении здания учебного корпуса. Дело № 2-2679/10 от 24 августа 2010 года Свердловского районного суда г. Иркутска по иску прокурора Свердловского района города Иркутска к индивидуальному предпринимателю Т. о запрете деятельности сауны. Судом было установлено, что в ходе проверки деятельности сауны «З.», принадлежащей индивидуальному предпринимателю Т., в цокольном этаже здания учебного корпуса И. выявлены нарушения правил пожарной безопасности. Судом также было установлено, что работа сауны при таких условиях создаёт угрозу возникновения пожара, а также непосредственную угрозу для жизни и здоровья людей, находящихся в здании учебного корпуса И. Суд пришёл к выводу об обоснованности исковых требований прокурора. Суд решил исковые требования прокурора Свердловского района города Иркутска удовлетворить, запретить деятельность сауны «З.», принадлежащей индивидуальному предпринимателю Т., в цокольном этаже здания учебного корпуса И.

А также дело № 2-1409/14 от 26 февраля 2014 года (Советский районный суд г. Липецка), дело № 33-619/2015 (ВС Республики Башкортостан г. Уфа) от 20 января 2015 года и другие.

Действия лица по внесению изменений в конструктивную особенность здания и проведение частичной реконструкции части здания, затрагивающей площадь и поверхность несущих стен, сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества (и не предназначенных по техническим характеристикам для строительства и функционирования сауны, бани и проч.), а также фактическое осуществление капитального ремонта и реконструкции в нарушение законодательства РФ при строительстве бани и сауны могут квалифицироваться как противозаконные, посягающие на безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества собственников здания по указанному адресу, а также физических или юридических лиц.

Таким образом, лицо нарушает целый комплекс нормативно-правовых актов, касающихся режима содержания общего имущества, установленного в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании), что влечёт административную, уголовную ответственность, а также гражданско-правовую ответственность в соответствии с законодательством РФ за причинение вреда вследствие нарушения санитарного законодательства. Вред, причинённый личности или имуществу гражданина, а также вред, причинённый имуществу юридического лица вследствие нарушения санитарного законодательства, подлежит возмещению гражданином или юридическим лицом, причинившими вред, в полном объёме в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Учитывая всё вышеизложенное, можно порекомендовать собственникам нежилого помещения, права которых нарушаются, не бояться их отстаивать, поскольку в данной ситуации закон на их стороне, а лицам, заинтересованным в данном строительстве и реконструкции, — соблюдать нормы законодательных актов.

Мариновская Виктория Константиновна, юрист-правовед, педагог высшей школы

E-mail: viroda@mail.ru

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ТП

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.