Банк и ипотечный заёмщик: мир, дружба и… дамоклов меч?

Наталия Пластинина Вячеславовна, практикующий юрист

E-mail: kalifornya3@mail.ru

По греческому преданию, сиракузский тиран Дионисий Старший (конец V в. до н. э.) предложил своему фавориту Дамоклу, считавшему Дионисия счастливейшим из смертных, занять его престол на один день. По приказу тирана его роскошно одели, умастили душистым маслом, посадили на место правителя; все вокруг суетились, исполняя каждое его слово. В разгар веселья на пиру Дамокл внезапно увидел над головой меч без ножен, висевший на конском волосе, и понял призрачность благополучия. Так Дионисий, ставший под конец жизни болезненно подозрительным, показал ему, что тиран всегда живёт на волосок от гибели.

В переносном смысле «дамоклов меч» — нависшая над кем-либо постоянная угроза при видимом благополучии.

С начала «кредитомании» у населения России оформление кредита, в том числе ипотечного:

1. Унифицировалось: нужно представить документы по списку, подождать 1-2 дня, пока банк примет положительное решение о кредитовании, и приходить подписывать все бумаги. При ипотечном кредитовании процедура удлиняется за счёт срока регистрации договора об ипотеке в регистрирующем органе, как и увеличивается общая стоимость кредита за счёт госпошлин, стоимости оценки объекта залога и его страхования на срок кредита.

2. Ускорилось: все действия (если они совершаются сразу) от обращения в банк до реального получения денежных средств занимают, как правило, не более одного месяца. Данное время не увеличивается, если в оплате стоимости жилья, приобретаемого на кредитные средства, участвуют и средства материнского капитала. Процедура направления данных средств на погашение ипотечного кредита или сразу на оплату приобретаемого жилья — отдельна и может быть совершена как одновременно (при оплате стоимости жилья), так и позднее приобретения жилья (при направлении средств уже на погашение выданного ипотечного кредита).

3. Сократилось время взыскания долга по кредиту. Это произошло как из-за появления и развития коллекторских агентств, которые массово стали скупать долги населения у банков, так и из-за ставшей из-за массовости практически унифицированной процедуры судебного взыскания долга у неплательщиков кредитов.

Учитывая простоту и быстроту оформления ипотечного кредита, подавляющее большинство заёмщиков — физических лиц не очень-то задумываются над рисками, которые могут наступить во время действия кредитного договора. Что и говорить, ведь большинство ипотечных кредитов заключаются на срок 10-15 и более лет, а за такой долгий срок мало что остаётся неизменным. Между тем «дамоклов меч», то есть зыбкость владения собственным жильём, сохраняется практически до конца выплаты денежных средств по кредиту. Для граждан, оформивших ипотечный кредит, интерес представляет исключение риска обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, то есть «сброс» дамоклова меча над собой.

Ведь в соответствии со ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Давайте рассмотрим на примерах из обширной судебной практики, возможно ли такое — «сброс» дамоклова меча, или же такой вариант развития событий исключён абсолютно. А если такой вариант возможен, нет ли зависимости между конечным результатом и непродуманными действиями самого банка-кредитора?

Случай 1: жильё заложено в обеспечение НЕ ипотечного кредита

Позиция суда № 1: если в кредитном договоре не указана цель — приобретение жилья, то в силу ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение данного кредита, не может быть обращено взыскание.

Практика. Ипотечное коллекторское агентство обратилось в суд к А. с иском об обращении взыскания на имущество — квартиру, заложенную по договору об ипотеке. Суд установил, что между банком и А. был заключён кредитный договор, по условиям которого займодавец-банк предоставляет заёмщику А. кредит, цель предоставления кредита — любые нужды. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору заёмщик А. по договору ипотеки передала в залог квартиру. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, были удостоверены закладной, которую банк продал впоследствии истцу. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, суд, ссылаясь на ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, указал, что спорное жилое помещение для А. является единственным пригодным для проживания жилым помещением, а поэтому на данное жилое помещение не может быть обращено взыскание. В обоснование своего вывода суд указал, что из кредитного договора следовало, что кредит заёмщику А. был предоставлен на любые нужды, условий о предоставлении кредита на цели приобретения спорного жилья в договоре не содержится. Материалами дела подтверждается, что спорная квартира находится в собственности у А. с 19.09.2007 на основании договора передачи жилой площади в собственность граждан, т .е. А. в порядке приватизации приобрела квартиру, на которую истец просит обратить взыскание, а поэтому полученные кредитные денежные средства не были использованы на её приобретение. В связи с указанными обстоятельствами правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца суд не нашёл (апелляционное определение Ульяновского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-4667/2014)1.

См. также апелляционное определение Ульяновского областного суда от 20.05.2014 по делу № 33-1585/20142.

Однако не всё так однозначно печально. Есть и другие случаи из практики с аналогичными обстоятельствами дел, решения по которым состоялись не в пользу владельцев заложенных квартир.

Позиция суда № 2: исходя из системного толкования абз. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 5, ч. 1 и 2 ст. 6, ч. 1 ст. 50, ч. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», ст. 334 ГК РФ в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, принадлежащее на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, и на него может быть обращено взыскание.

Практика. Суд принял решение о взыскании с должника в пользу Банка суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру. Должник же обратился в суд с иском о признании договора залога квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки. Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что спорное жилое помещение приобретено истицей с использованием кредитных средств, полученных у Банка по кредитному договору от 25.12.2008. Договор залога от 25.01.2012 был заключён в обеспечение обязательств истицы по второму кредитному договору от 25.01.2012 о предоставлении истице нового кредита. Удовлетворяя требования Банка, суд руководствовался нормой ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» о целях кредита, с акцентом на последний абзац нормы: «…также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры…».

Разрешая исковые требования, суд пришёл к выводу, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заём), так и по ипотеке в силу закона, и наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 24.03.2015 по делу № 33-1798/15)3.

Вывод: несмотря на различные нюансы конкретных ситуаций кредитования и заключения договоров залога жилых помещений, влияющих на позицию судов относительно действия положений ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», не следует забывать о риске отказа суда в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилое помещение, если оно обеспечивает обязательства по кредиту, предоставленному не на приобретение жилья.

Случай 2: незначительность долга

В соответствии с ч. 1-2 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества если одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5 % от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, ч. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закреплённого в ч. 1 этой же статьи ГК РФ общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Пример. При рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке суд установил, что задолженность по кредитному договору на день вынесения решения суда составила *** рублей, что было значительно меньше стоимости квартиры, определённой условиями кредитного договора. В связи с этим суд нашёл обращение взыскания на предмет залога явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств. Кроме того, как было установлено судом, заложенная квартира является единственным жильём для ответчицы. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенную квартиру должника (апелляционное определение Ульяновского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-4667/2014)4.

См. также апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.09.2013 по делу № 33-665220135.

Вывод: недисциплинированность заёмщика на конечной стадии оплаты долга по кредиту не помешает ему продолжать владеть и пользоваться жильём, заложенным по договору об ипотеке. Из-за несоразмерности оставшегося долга по кредиту стоимости заложенного имущества суд не постановит обратить взыскание на заложенное жильё. Должник будет выплачивать остаток долга в денежном выражении.

ВАЖНО: отказ в обращении взыскания на предмет залога в связи несоразмерностью размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском, если будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в иске (см. позицию суда в апелляционном определении Красноярского краевого суда от 17.03.2014 по делу № 33-2518/2014)6.

Случай 3: кредитор — не банк, не кредитная организация, не юридическое лицо

ФЗ «Об ипотеке» содержит общую норму, согласно которой залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 50). При этом в главе 13 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам «…обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру… являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя… при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры…» (ч. 1 ст. 78).

Таким образом, исходя из смысла положений указанных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или займ был предоставлен банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом.

Применяемые иногда уловки кредиторов, указывающих в качестве кредитора и залогодержателя физическое лицо, могут привести к отказу суда в обращении взыскания на предмет залога.

Практика. Установив, что договор ипотеки был заключён между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К. С. ответчику Х. Т., суд отказал в обращении взыскания на заложенную квартиру (апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.08.2014 № 33-4132)7.

Вывод: обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение не производится, если кредитор — другое физическое лицо.

Случай 4: отсутствие денежных требований банка к заёмщику

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»).

По смыслу п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору. Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке». Таким образом, обращению взыскания на заложенное имущество должно предшествовать установление факта задолженности, её суммы и иные обстоятельства неисполнения должником своих обязательств по обеспеченному залогом обязательству.

Практика. Банк обратился с иском к О. Д. с требованиями об обращении взыскания по договору залога и определении задолженности ответчика перед истцом. Из материалов дела следовало, что между истцом и ответчиком был заключён кредитный договор, в обеспечение которого был заключён договор залога жилых помещений. В ходе рассмотрения дела истец требований о взыскании задолженности в денежном выражении к О. Д. не заявлял. Таким образом, порядок исполнения обязательств ответчиком перед истцом и размер задолженности ответчика не являлся предметом рассмотрения дела. Ранее требования истца к ответчику о взыскании задолженности также не являлись предметом судебного разбирательства.

Со ссылкой на п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» суд указал, что, поскольку истцом требования об исполнении ответчиком основного обязательства не заявлялись, суд был лишён возможности определить размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика. При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Банка об обращении взыскания на предмет залога. Суд отказал Банку в удовлетворении указанного требования. В то же время, как пояснил суд, указанное решение не препятствует повторному обращению истца к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество при разрешении спора о взыскании денежных средств по кредитному договору (апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2013 по делу № 11-35265)8.

Вывод: предварительное предъявление требований о взыскании суммы долга по кредиту перед выставлением требования об обращении взыскания на заложенное ипотечное жилье обязательно.

Выводы

• Заранее и преднамеренно «сбросить дамоклов меч», представляющий собой риск утраты жилья в результате возможного обращения взыскания на него по кредитным обязательствам невозможно. Указанное может произойти только в результате принятия судом решения об отказе в удовлетворении требований кредитора об обращении взыскания на имущество.

• «Подготовить» почву для этого можно, оформив потребительский кредит на любые цели с обеспечением обязательств по нему в виде ипотеки.

• Недисциплинированность заёмщика на конечной стадии оплаты долга по кредиту не повлечёт обращения взыскания на заложенное жильё, но и не прекратит ипотеку.

• Несоразмерность требований банка стоимости заложенного жилья может повлечь отказ суда в обращении взыскания на данное имущество.

• В большинстве рассмотренных случаев решений судов не в пользу банков велика доля вины самих банков в непродуманности, непоследовательности и неосмотрительности собственных действий.

Пластинина Наталия Вячеславовна, практикующий юрист

E-mail: kalifornya3@mail.ru

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.