Виктория Трофимова, юрист
E-mail: vikatrof86@yandex.ru
Подделка правоустанавливающих документов на квартиру является актуальной проблемой в настоящее время. Правоустанавливающими являются документы, на основании которых зарегистрировано право собственности и выдано свидетельство о праве собственности. Перечень правоустанавливающих документов закреплён в ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся: договор купли-продажи; договор дарения; договор ренты; договор мены; справка о выплате пая ЖСК; свидетельство о праве на наследство; зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду, мировое соглашение, договор инвестирования; иной договор, на основании которого было получено право собственности.
Основываясь на сфальсифицированном правоустанавливающем документе, может быть незаконно зарегистрировано право собственности, а в дальнейшем совершены различные сделки по отчуждению этой недвижимости третьим лицам. В результате новый владелец квартиры будет не вправе владеть, пользоваться, распоряжаться приобретённым им имуществом, т. к. регистрация права собственности первоначально была произведена на основании поддельного правоустанавливающего документа, что влечёт ничтожность всех последующих сделок с этой недвижимостью. Рассмотрим пример из практики.
Истец Н.М. обратилась в суд с иском к Н.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки. Свои требования мотивирует тем, что 15 марта 2010 года заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым она приобрела у Н.А. данное жилое помещение. Указывает на то, что право собственности ответчика на квартиру было зарегистрировано на основании поддельного свидетельства о праве на наследство по закону к имуществу умершей Г.Л. от 12.11.2008, что установлено вступившим в законную силу приговором суда.
Истец ДЖП и ЖФ г. Москвы обратилось в суд с иском к Н.М., Р., П., Н.А., Г.Н., Д.Д. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Свои требования мотивирует тем, что нотариусом г. Москвы К.И. на основании подложных документов на имя Н.А. оформлено свидетельство о праве на наследство по закону к имуществу умершей Г.Л. в виде жилого помещения. Указывает на то, что данное жилое помещение принадлежит городу Москве. Между тем, Н.А. продал данное жилое помещение Н.М. по договору купли-продажи, заключённому 15.03.2010. Впоследствии жилое помещение неоднократно отчуждалось по договорам купли-продажи. Участниками указанных договоров являлись Н.М., Г.Н., Д.Д., Р., П. В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за П. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу приговором суда. Уточнив исковые требования, просит о признании недействительными договора купли-продажи данного жилого помещения, заключённого между Н.А. и Н.М., а также договора, заключённого между Р. и П., истребовании данного жилого помещения из чужого незаконного владения П., выселении П. из указанной квартиры без предоставления иного жилого помещения, признании права собственности г. Москвы на жилое помещение.
Определением суда гражданские дела по иску Н.М. к Н.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, а также по иску ДЖП и ЖФ г. Москвы к Н.М., Р., П. об истребовании имущества из чужого незаконного владения объединены в одно производство.
Ответчик П. предъявила в суд встречный иск к ДЖП и ЖФ г. Москвы, Р., Н.М. о признании права собственности на квартиру. Полагает, что она является добросовестным приобретателем жилого помещения.
Суд первой инстанции постановил: признать договор купли-продажи квартиры от 15.03.2010, заключённый между Н.А. и Н.М. в отношении квартиры №163 недействительным; признать договор купли-продажи квартиры от 20.04.2012, заключённый между Р. и П. в отношении квартиры № 163 недействительным.; истребовать квартиру № 163 из чужого незаконного владения П; выселить П. из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения; признать право собственности города Москвы на квартиру № 163; применить последствия недействительности ничтожности сделки купли-продажи, заключённой 15.03.2010 между Н.А. и Н.М., взыскав с Н.А. в пользу Н.М. *** рублей. В удовлетворении исковых требований П. к ДЖП и ЖФ г. Москвы, Р., Н.М. о признании права собственности, установлении стоимости квартиры — отказать.
Об отмене указанного решения ответчиком П. и третьим лицом - ОАО «Сбербанк России» поданы апелляционные жалобы. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения как постановленное в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами по делу, поскольку в судебном заседании установлено, что в момент заключения указанных в решении договоров продавцы Р., Н.А. не обладали правомочиями собственника, предоставляющими им право на отчуждение указанного имущества. При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил исковые требования Н.М., предъявленные ею к Н.А., о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно договора купли-продажи жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребовании данного жилого помещения из чужого незаконного владения П., суд верно исходил из того, что указанное имущество поступило во владение П., а ранее и иных лиц, помимо воли собственника указанного жилого помещения — города Москвы. Ссылка П. на то, что жилое помещение не может быть истребовано из её владения, поскольку она является добросовестным приобретателем указанного имущества, обоснованно не была принята судом во внимание. Так, из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, данных ими в соответствующем Постановлении от 29 апреля 2010 г. № 10/22, следует, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Также суд обоснованно не принял во внимание заявление ответчика Д.Д. о применении судом исковой давности к требованиям, предъявленным ДЖП и ЖФ г. Москвы. Так, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Также не может быть принят во внимание и довод апелляционной жалобы ОАО «Сбербанк России» о том, что удовлетворение судом иска ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребования имущества из чужого незаконного владения, а именно квартиры, нарушает права указанного третьего лица как залогодержателя данного объекта недвижимости по договору об ипотеке, заключённому с П. В соответствии со ст. 42 указанного ФЗ, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Учитывая данные положения закона, есть основания полагать, что удовлетворение судом требований ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребовании имущества из чужого незаконного владения П. каким-либо образом повлечёт за собой нарушение прав залогодержателя ОАО «Сбербанк России», у судебной коллегии отсутствуют.
В данной ситуации при вынесении решения суд первой инстанции исходил из положений ст. 166-168 ГК РФ; 301-302 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделок), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственников во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Судебная коллегия подтвердила правильность выводов суда первой инстанции (Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2014 г. по делу № 33-19111).
Необходимо отметить, что, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомлённость приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года).
Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 24.03.2011 № 33-4137 пришёл к выводу, что регистрация права собственности продавца недвижимого имущества, произведённая на основании ничтожного документа — подложной справки жилищно-строительного кооператива о выплате пая, подлежит признанию недействительной с последующим признанием ничтожными первичной и вторичной сделок купли-продажи. Довод покупателя второй очереди о его добросовестности отклонён ввиду отсутствия регистрации его права собственности вследствие наложения ареста, о чём он, проявив должную осмотрительность, мог знать (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.03.2011 №33-4137).
В судебной практике имеются случаи, когда собственнику становится известно, что от его имени была совершена сделка дарения принадлежащей ему квартиры, а впоследствии была совершена сделка купли–продажи между новым собственником квартиры и покупателем, лишение законного права собственности, т. к. подпись в договоре дарения является поддельной, о чём свидетельствует почерковедческая экспертиза, которая содержится в уголовном деле. В связи с чем собственник, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, воспользовалась правом обращения в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Для истребования имущества, по мнению истца, из чужого незаконного владения необходимо судебное решение для аннулирования записи о государственной регистрации права.
Суд исковые требования удовлетворил частично, признав договор дарения квартиры, следовательно, и договор купли-продажи квартиры ничтожными, однако ответчик (Одаряемая по договору дарения и Продавец по договору купли–продажи) не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку оспариваемые договоры, заключённые от её имени, ей не подписывались, а подписывались неустановленным лицом. Следовательно, права и законные интересы истца ответчиком не нарушены. Требование истца об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом также не удовлетворено. Суд ссылается на абз. 2 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). В частности, основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. Однако решение суда о признании сделки недействительной, которым не установлены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (абз. 3 п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) (Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 02 апреля 2013 г. Дело № 2-1442/2013).
По аналогичному делу Санкт-Петербургский городской суд пришёл к выводу, что заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворено, поскольку регистрация прекращения права собственности заявителя на долю в праве собственности на квартиру произошла на основании подложного договора купли-продажи, а в последующем недобросовестный приобретатель подарил её ответчику, который в силу обстоятельств заключения безвозмездной сделки не может ссылаться на добросовестность приобретения спорного имущества (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2013 № 33-17632/2013).
Рассмотрим случай из судебной практики, когда лицо обращалось в суд с иском о признании недействительной сделки приватизации квартиры и истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Требования истца мотивированы тем, что ответчиком был подделан от его имени отказ от приватизации. Факт подделки подтверждается почерковедческой экспертизой. В результате чего ответчик приватизировал квартиру. В результате подделывания документов истец в приватизации не участвовал. Также было сфальсифицировано заявление от имени истца о том, что он просит снять его с регистрационного учёта. Факт подделки подтверждается почерковедческой экспертизой. В результате истец был оставлен без постоянного места жительства, а незаконно приватизированная квартира была отчуждена ответчиком по договору купли-продажи. Так как истец в приватизации не участвовал, согласия на продажу квартиры не давал, данная сделка в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожной, и по ст. 302 ГК РФ, квартира выбыла из его владения помимо его воли. Исковые требования судом удовлетворены.
Вместе с тем, учитывая специфику сделки по приватизации жилого помещения, при совершении которой ни истец, ни другие лица, занимающие квартиру на условиях социального найма, её собственниками не являлись и спорная квартира находилась в муниципальной собственности, применяя нормы ст. 166 ГК РФ о ничтожности сделки по передаче квартиры в собственность граждан, а также факт нахождения спорной квартиры в пользовании и владении ответчиков, суд считает необходимым применить последствия ничтожной сделки в отношении спорного недвижимого имущества — истребовать квартиру из чужого незаконного владения и передать спорную квартиру в муниципальную собственность, что, по мнению суда, в полной мере будет способствовать восстановлению нарушенного права истца (Решение Заводского районного суда г. Кемерово. Дело № 2-78-13).
Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод: если регистрация права собственности первоначально была произведена на основании поддельного правоустанавливающего документа, это влечёт ничтожность всех последующих сделок с этой недвижимостью. В настоящее время собственникам или иным титульным владельцам гражданским законодательством РФ предоставлены механизмы защиты права на утраченное имущество.
Защита нарушенных имущественных прав собственника может быть осуществлена путём признания договора по отчуждению имущества недействительным и применением последствий недействительной сделки (ст. 166-181 ГК РФ), т. е. реституции, или посредством предъявления в суд иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, (ст. 301, 302, 305 ГК РФ), т. е. виндикационного иска. Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя в случае: когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; либо похищено у того или другого; либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Это означает, что, участник сделки, честно выполнивший свои обязательства, лишается имущества, приобретённого без ведома собственника на основании поддельных правоустанавливающих документов.
Срок исковой давности по таким делам составляет три года. Его следует исчислять со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, т. е. со дня, когда собственник обнаружил, что его квартира оказалась в чужом незаконном владении. Об этом свидетельствует и судебная практика. Таким образом, если обманутый собственник квартиры узнает, что спорное имущество выбыло из его владения помимо его воли посредством подделки правоустанавливающих документов, и этот факт найдет своё подтверждение в суде, то суд вернёт стороны в первоначальное положение.
Виктория Трофимова, юрист
E-mail: vikatrof86@yandex.ru
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ЖП.
Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.