Галина Крюк Андреевна, директор юридического центра
E-mail: advokat1915@yandex.ru
Желание обзавестись собственным жильём не чуждо для большинства российских семей, тем более что ипотека в наше время достаточно доступна. Несмотря на кризис, рынок недвижимости растёт год от года. Всплывают всё более заманчивые предложения. И вместе с такими предложениями растёт количество мошеннических действий в сфере ипотечного кредитования.
Совершенствование законодательства, приведшее к дифференциации уголовной ответственности за мошеннические действия в сфере кредитования, не мешает преступникам придумывать и реализовывать всё более запутанные схемы. Причём мошеннические действия при оформлении ипотеки возможны как со стороны работников банка либо организаций, оформляющих ипотечный кредит, так и со стороны продавцов квартир, являющихся предметом ипотеки.
В данной статье хотелось бы рассмотреть наиболее характерные примеры из судебной практики и на их основе выявить основные способы, применяемые мошенниками в сфере ипотечного кредитования.
-
Создание организованной преступной группы под видом организации, имеющей своей целью предоставление ипотечного жилья категориям граждан, которым в силу их низкого дохода либо иных причин было отказано банками в выдаче ипотеки. Такой была, например, печально известная компания «Социальная инициатива».
Судебная практика: Кассационное определение Верховного Суда РФ от 24.11.2008 № 47-О08-60 от 24 ноября 2008 года.
Организатор преступной группы С. Ю. для систематического хищения денежных средств, поступивших в некоммерческое партнёрство от граждан, разработал программу «Социальное жильё». Целью программы якобы являлось решение жилищной проблемы для лиц, у которых в силу небольшого заработка отсутствовала возможность получения денег в кредитных организациях. Не раскрывая процесса приобретения жилья, программа содержала заведомо ложную информацию о наличии договорённостей корпорации с банками о кредитовании партнёров некоммерческого партнёрства.
Договор о совместном приобретении жилья и положение о предоставлении финансовой помощи также содержали ложную информацию о том, что объекты недвижимости приобретаются корпорацией путём кредитования через банковскую систему под залог недвижимости. В течение 40 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права партнёрство закладывало приобретённое имущество в банк, с которым было заключено соглашение о сотрудничестве. После полного погашения партнёром предоставленной финансовой помощи залог с квартиры снимался, а партнёрство было обязано в течение 30 дней после снятия залога переоформить приобретённое совместно с партнёром жильё в частную собственность партнёра.
В результате члены организованной группы, действуя через введённых в заблуждение консультантов, создавали иллюзию гарантированного приобретения жилья в короткие сроки за счёт средств банка и склоняли граждан к заключению соглашения с партнёрством и внесения необходимых взносов в кратчайшие сроки.
Затем сотрудники партнёрства убеждали граждан в подписании документов: заявления о приёме, заявления на поиск жилья, положения о членских взносах, договора о совместном приобретении жилья, положения о предоставлении финансовой помощи.
Осуществляя положенные платежи, граждане постепенно убеждались в том, что квартир не будет. После чего обращались с заявлениями в правоохранительные органы. По данному делу проходило несколько десятков потерпевших. Подсудимым было назначено наказание в виде лишения свободы на значительные сроки.
2. Мошеннические действия преступников по сговору с сотрудниками банка.
Судебная практика: Апелляционное определение Московского городского суда № 10-10467/2014 от 11 августа 2014 года.
Сотрудники банка направляли клиентов, не имеющих высоких или подтверждённых доходов, в организацию, которая предоставляла ипотеку по одной справке о доходах. При этом при подписании договора залога параллельно оформлялся договор купли-продажи заложенной квартиры без даты якобы «для подстраховки» кредитора. Фактически люди, уплатившие не менее половины ипотечного кредита, обнаруживали, что они не являются собственниками своих квартир, а квартиры принадлежат третьим лицам.
Так, до истечения срока кредитного договора были поданы иски о выселении (потерпевшие С-вы, Т. Р. В., Т-вы, С. Е. А., Р. Е. А., П. В.), а также совершена продажа ряда квартир третьим лицам. Подсудимым было назначено наказание в виде лишения свободы.
3. Мошенничество в сфере кредитования путём предоставления заведомо ложной информации о поручителе по кредиту, оформление в обеспечение обязательств по кредиту чужой квартиры без согласия собственника.
Судебная практика: Постановление Московского городского суда № 4у-5-2495/14 от 15 октября 2014 года.
Ч. заключила с ОАО «НОТА-банк» кредитный договор, по которому получила 230 000 долларов США, не намереваясь их возвращать. Ч. для получения кредита представила в банк факсимильную копию справки из ООО «Сапеко Текнолоджис», из которой следует, что она работает в указанной организации по совместительству и получает заработную плату 300 000 рублей в месяц. В анкете заёмщика она, будучи предупреждённой о необходимости указывать достоверные сведения, указала сведения о заработной плате в размере 300 000 рублей, но не указала наличие у неё кредитных обязательств перед «Юниаструм банком». В заявке на получение кредита Ч. предложила в качестве залога квартиру. Квартира на момент заключения договора ей не принадлежала, кроме того, представленный Ч. в банк договор поручительства от имени собственника квартиры Т. Ю. А. был подписан самой Ч.
Суд назначил Ч. наказание в виде лишения свободы.
4. Приобретение по кредитному договору квартиры у лица, выдающего себя за её собственника.
Судебная практика: Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-20204/2014 от 15 сентября 2014 года.
Ж. имел в собственности квартиру, в которой проживал периодически. В апреле 2012 года при попытке открыть входную дверь в квартиру не смог этого сделать, т. к. замок был заменён. Открывшая дверь незнакомая женщина представилась А. и заявила, что эту квартиру она приобрела по договору купли-продажи, заключённому от его имени, однако Ж. никакого договора с А. не заключал.
В 2011 году Ж. потерял свой паспорт, в связи с этим обратился в органы полиции и получил новый паспорт 03.04.2012.
21.02.2012 А. на основании договора купли-продажи приобрела спорную квартиру от физического лица, представившегося Ж., и получила соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности. Для приобретения квартиры А. оформила кредит в банке и ипотеку.
Суд пришёл к выводу о том, что на самом деле Ж. вышеуказанный договор купли-продажи с А. не заключал, поскольку в действительности от его имени действовало другое лицо, что в судебном заседании признано А., которая пояснила, что вышеуказанную сделку с ней заключал и оформлял другой человек, представившийся Ж.
Таким образом, от имени Ж. действовало другое лицо, предъявившее паспорт гражданина РФ на имя Ж., который истец в конце 2011 года утерял, реквизиты потерянного паспорта были указаны в документах регистрационного дела, заведённого регистрационной службой.
Поскольку Ж., являющийся собственником спорной квартиры, не подписывал оспариваемый договор купли-продажи данного жилого помещения и его воля на заключение данной сделки отсутствовала, то данный договор суд признал недействительным. Квартира возвращена Ж., а А. осталась с кредитным договором. Требования А. о признании недействительным кредитного договора к банку остались без удовлетворения, так как в обязанности банка не входило проверять юридическую чистоту приобретаемого имущества.
5. Приобретение по кредитному договору квартиры, на которую может быть наложен арест либо иное ограничение.
Судебная практика: город Санкт-Петербург, номер дела назвать не могу, так решение по нему ещё не вынесено.
Так, О., будучи привлечённым к уголовной ответственности и находясь под следствием, даёт указание своей жене М. о реализации квартиры, приобретённой ими в период брака и оформленной на неё. М. продает её К., который для её приобретения оформляет ипотечный кредит. Служба безопасности банка проверяет квартиру и одобряет ипотеку. Арест на квартиру ещё не наложен.
К. оформляет кредит, подписывает договор купли-продажи, передаёт деньги М., подаёт совместно с М. в Управление государственной регистрационной службы документы на регистрацию сделки, а через пять рабочих дней обнаруживает, что на квартиру наложен арест правоохранительными органами для предотвращения ущерба, причинённого О. в рамках уголовного дела, и обеспечения возможной конфискации имущества.
Кредит с банком оформлен, деньги переданы продавцу М. При этом М. не отказывается вернуть деньги, но потом, когда мужа освободят. В настоящее время К. подан иск об истребовании имущества от ареста, но решение по нему ещё не вынесено. Предлагаю уважаемым читателям предсказать финал. Лично я считаю, заявление подано неверно, истцом в заявлении об истребовании имущества от ареста должна быть М., так как К. пока не является собственником квартиры. Также от ареста будет освобождена только ½ часть квартиры как доля М. в совместно нажитом имуществе.
6. Похожая ситуация, но уже с вынесенным судебным решением. Наложение ареста в рамках уголовного судопроизводства на ранее заложенное по ипотечному кредиту имущество, оформленное надлежащим образом, является незаконным; иск об освобождении имущества от ареста подлежит удовлетворению.
Судебная практика: Апелляционное определение Челябинского областного суда от 24.06.2014 № 11-5658/2014
Решением суда с Е. в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) в связи с неисполнением обязательств взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество — квартиру.
На основании постановления судебного пристава-исполнителя и соответствующего акта от 15.10.2012 спорная квартира передана взыскателю как не реализованная на вторичных торгах. Однако Управление Росреестра уведомило взыскателя о приостановке государственной регистрации права на недвижимое имущество в связи с имеющимся арестом.
Как оказалось, постановлением районного суда в рамках расследования уголовного дела в отношении Е. на спорную квартиру наложен арест с целью обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, а также других имущественных взысканий.
В связи с тем, что ипотека в силу закона была зарегистрирована в ЕГРП ранее ареста в рамках уголовного дела и переход права собственности на квартиру был вызван неисполнением кредитного договора, то требования банка об освобождении имущества от ареста правомерно удовлетворены судом.
7. Навязывание банком дополнительных комиссий и страховок при оформлении ипотечного кредита.
Судебная практика: Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.08.2014 по делу № 33-11365/2014.
С. обратился в суд с иском к Банку ВТБ 24 (ЗАО) о признании частично недействительными условий кредитного договора, применении последствий недействительности части сделки, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и взыскании штрафа.
Условиями кредитного договора на заёмщика была возложена обязанность по уплате единовременной комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита, а также по страхованию рисков утраты и повреждения квартиры на срок действия договора; рисков прекращения или ограничения права собственности на квартиру; рисков причинения вреда жизни заёмщика и потери трудоспособности заёмщиком.
В соответствии со статьёй 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счёт это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Условия кредитного договора о возложении на заёмщика обязанности по уплате единовременной комиссии за выдачу кредита являются недействительными, поскольку выдача кредита совершается банком прежде всего в своих интересах, то есть данное действие не является услугой, оказываемой заёмщику, в смысле, определённом пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, взимание комиссии за выдачу кредита является неправомерным и нарушает права заёмщика как потребителя банковских услуг. Условия кредитного договора в указанной части являются недействительными в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требования С. были удовлетворены частично. Условия кредитного договора в части установления страхования рисков (прекращения или ограничения права собственности на квартиру, причинения вреда жизни, потери трудоспособности заёмщиком) и установления суммы единовременной комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита были признаны недействительными. Данные суммы и проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы с банка.
В заключение хотелось бы дать главную рекомендацию заёмщику при оформлении ипотечного кредита: будьте внимательны и рассудительны, чтобы не оказаться жертвой обмана. Необходимо быть дотошным при изучении документов, истории и отзывов о кредитной организации, собственниках квартиры. Нельзя поддаваться спешке даже при супервыгодных условиях. Мошенники часто используют психологические приёмы, в том числе искусственно создают атмосферу спешки или, наоборот, чрезмерной заботы и обходительности, чтобы ослабить внимание клиента.
Не доверяйте специалистам банка, проверяйте продавца квартиры самостоятельно. В противном случае вы рискуете оказаться втянутым в уголовное расследование и последующее судебное разбирательство.
Есть масса примеров, когда банковские служащие невнимательно проверяют юридическую чистоту залоговой недвижимости. Одни специалисты, преследуя цель наживы и вступив в сговор с мошенниками, дают разрешение на сделку купли-продажи квартиры с «тёмным прошлым». Другие сотрудники банка, из-за собственной неграмотности и лени, разрешают оформить кредит заёмщику с уголовным прошлым в экономической сфере. Нельзя исключать тот факт, что сотрудники банка могут вступать в сговор с организованными преступными группами.
И конечно, немаловажным фактором является сопровождение сделки грамотным специалистом, юридически «просветлённым», знакомым с большинством мошеннических схем в сфере ипотечного кредитования. Потому что главная задача юриста — не допустить возможности возникновения в будущем судебных разбирательств в отношении сопровождаемой сделки.
Крюк Галина Андреевна, директор юридического центра
E-mail: advokat1915@yandex.ru
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ЖП.
Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.