Уловки «ипотечников»… смешны и недальновидны

Оформляя кредитный договор, обеспеченный ипотекой жилого помещения1, мало кто из заёмщиков – физических лиц рассчитывает на какие-либо негативные последствия такого шага. Большинство заёмщиков даже теоретически не предполагают, что может случиться за 10-15-20 лет действия кредитного договора и к чему это может привести.

Между тем, как показывает практика развития ипотечного кредитования в России, варианты отнюдь не позитивного развития ситуации при всём своём многообразии, как правило, приводят к одному, весьма печальному концу…

Варианты незапланированных событий в жизни заёмщиков различны (от потери работы до смерти родных и близких), но их объединяет одно свойство ― они становятся отрицательным фактором, оказывающим влияние на снижение платёжеспособности заёмщиков. Последствия снижения платёжеспособности развиваются по нарастающей: от первой просрочки уплаты очередного платежа по кредиту, попыток банка досудебного урегулирования спора до судебного процесса и принятия судом решения о взыскании суммы долга по кредиту с заёмщика и обращении взыскания на имущество залогодателя. После вступления решения в силу в процессе исполнительного производства заёмщика / залогодателя и членов его семьи ждёт выселение из жилья, оформленного в ипотеку, и снятие с регистрационного учёта всех зарегистрированных в нём лиц.

Вот и всё… Увы, но такие перспективы для огромного количества заёмщиков стали реальностью с постоянством экономических кризисов в России. В среднем экономические неурядицы «трясут» нашу страну каждые 4-6 лет. Учитывая, что это составляет всего от 1/5 до 1/3 срока среднего ипотечного кредита (15-20 лет), вероятность наступления вышеприведённых отрицательных факторов (обстоятельств) очень велика.

Попав в такую ситуацию и понимая вероятный конечный результат, к которому в конце концов приведёт, например, потеря работы, многие заёмщики вместо немедленной коррекции собственного материального положения и стабилизации уплаты платежей по графику начинают… хитрить. Но на всякую хитрость найдётся… другая хитрость, природная смекалка и… закон!

Рассмотрим, в чём чаще всего состоят эти «хитрости» заёмщиков / залогодателей, как с ними бороться кредиторам и есть ли на них управа в виде закона?

Хитрость первая: обеспечение «густонаселённости» ипотечного жилья

Достижение данной цели возможно несколькими способами:

• прописать в ипотечном помещении всех близких и дальних родственников, как имеющих постоянное жильё в собственности или пользовании, так и не имеющих такового;

• родить ребёнка (детей), которого(ых) зарегистрировать на указанной жилой площади;

• сдать жилое помещение в аренду с временной регистрацией.

Расчёт простой: доказать в суде один из возможных факторов, как то:

1) наличие проживающих в жилом помещении лиц, для которых оно является единственным жильём;

2) наличие в помещении зарегистрированных лиц, которые не потеряют права проживания после обращения на помещения взыскания по решению суда;

3) сделать помещение неинтересным для будущих покупателей в силу его обременённости арендой.

В первом случае заёмщики руководствуются положением части 1 ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которому взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГК РФ. При обращении же к ст. 446 ГПК РФ о недопустимости обращения взыскания на установленный перечень имущества должника, в том числе жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, заёмщики / залогодатели стараются «не замечать» смысловое окончание данной нормы: «… за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание…».

В случае со сдачей ипотечного жилья в аренду заёмщики руководствуются положениями ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» и ст. 688 ГК РФ с тем расчётом, что договор аренды при реализации жилого помещения сохранит силу.

Однако… Закон позволяет обратить взыскание на единственное жильё должника, если оно является предметом ипотеки (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — ФЗ «Об исполнительном производстве»)), что послужит основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учёта также предусмотрена законом (см. ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»»). Порядок снятия установлен п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Судебная практика достаточно однозначна в данном вопросе (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 24.06.2014 по делу № 33-7982/20142, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.02.2015 № 33-1652/2015 по делу № 2-2105/2014).3

Не стоит недобросовестному заёмщику считать проблему с возможным выселением решенной даже в том случае, когда банк соглашается принять заложенное по ипотеке жильё в результате объявления торгов по его продаже несостоявшимися (в порядке ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 5 ст. 61 ФЗ Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке»). Даже если квартира продана банком новому собственнику, право требования о выселении и снятии зарегистрированных в жилом помещении лиц как утративших право пользования сохраняется за новым собственником. Суды неизменно выносят решение в пользу нового собственника, выселяя из бывших ипотечных квартир всех, не имеющих отношения к новому собственнику, включая несовершеннолетних и престарелых (см. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.04.2015 № 33-5484/2015 по делу № 2-12126/2014).4

В случае же обременения ипотечного жилья арендой / поднаймом новый собственник в порядке, установленном ГК РФ, может расторгнуть договор. И в этом случае наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Некоторые заёмщики старательно избавляются от движимого и недвижимого имущества в целях создания ситуации наличия лишь одного, единственного пригодного для проживания жилого помещения, на которое в силу ч. 1 ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» нельзя обратить взыскание. Как правило, всё-таки такие действия чаще встречаются среди заёмщиков – не ипотечников, у которых есть шанс сохранить жильё за собой. Но даже и в этом случае суды, установив, что на момент рассмотрения дела спорная квартира юридически и являлась для заёмщика – физического лица единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением (при отсутствии в деле доказательств наличия у него иного жилого помещения на праве собственности либо ином праве), однако стала таковой в результате недобросовестных действий заёмщика по отчуждению иного недвижимого имущества, осуществлённых исключительно с целью уклонения от исполнения имущественных обязательств в пользу взыскателей, обоснованно отказывают гражданину в защите принадлежащего ему права на спорное имущество — жилое помещение (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 29.04.2015 по делу № 33-3998).5

Вывод: хитрость с обеспечением «густонаселённости» ипотечного жилья в целях признания помещения единственным пригодным для проживания и потому не подлежащим для обращения взыскания на него и / или оставления в нём имеющих право проживания лиц, оказывается бесполезной.

Хитрость вторая: перестройка помещения

В данном случае преследуется цель либо добиться принятия судом решения об отказе в обращении взыскания на ипотечное жильё, либо затруднить процесс исполнения решения суда, либо вообще оспорить договор залога.

Расчёт: в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» предмет ипотеки и его оценка является существенным условием договора о залоге недвижимости (ипотеки), по которому стороны должны достичь соглашения (см. разъяснения п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»). Заёмщик, перестраивая без соответствующего разрешения ипотечное жильё (особенно часто это касается жилых домов индивидуальной застройки), не только делает его более удобным для себя, но и создаёт юридические трудности для возможного обращения на него взыскания.

Однако… Суды в данном случае считают, что то обстоятельство, что объект недвижимости, являющийся предметом договора ипотеки, был реконструирован, но дополнительного соглашения об изменении предмета залога стороны не заключали, не влечёт невозможность обращения взыскания на указанный объект недвижимости, так как действующее законодательство не требует для сохранения силы договора ипотеки обязательного внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, а также регистрации таких изменений (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 № 33-7739/2012).

Вывод: хитрость с реконструкцией ипотечного жилья не приводит к невозможности обращения на него взыскания, хотя, несомненно, повлечёт за собой трудности в реализации указанного имущества с торгов и регистрации права собственности в ЕГРП.

Хитрость 3: погашение части кредита средствами материнского капитала

Как правило, погашение части кредита средствами материнского капитала изначально не ставит своей целью последующее оспаривание решения суда об обращении взыскания на ипотечное жильё и выселении всех проживающих в нём.

Расчёт: в указанном случае непосредственно затрагиваются права несовершеннолетних детей заёмщиков-ответчиков, доли которых в жилом помещении по день вынесения решения суда об обращении взыскания на ипотечное жильё не определены и не выделены. С учётом того, что спорное жилое помещение является единственным жильём для семьи заёмщиков-ответчиков и их несовершеннолетних детей, обратить взыскание на него нельзя.

Однако… С учётом ранее приведённых норм законодательства РФ, суды признают, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). При этом тот факт, что платежи по кредиту были внесены, в том числе с помощью средств материнского капитала, не является основанием для отказа в требовании взыскателя – банка об обращении взыскания на ипотечное жильё (см. в качестве примера позиции суда апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.01.2015 по делу № 33-97).6

Вывод: хитрость с погашением части кредита средствами материнского капитала не защищает интересы детей при обращении взыскания на ипотечное жильё в случае невозврата сумм ипотечного кредита.

Хитрость четвертая: оспаривать решение суда по процессуальным недочётам

Основная цель — затянуть срок вступления решения суда о взыскании суммы долга по кредиту с недобросовестного заёмщика и обращении взыскания на ипотечное жильё, уже состоявшегося в пользу взыскателя. Заёмщики находят в тех или иных действиях суда нарушение их процессуальных прав, на основании которых и оспаривают законность принятого судом решения.

Расчёт: за выигранный таким образом период заёмщик и поживёт в ипотечном жилье, и сможет демонтировать при переселении всё, что только подлежит демонтажу («чтобы банку остались только голые стены»). Да и вообще в наше нестабильное время всё может произойти… Как говорил Ходжа Насреддин: «Либо ишак сдохнет, либо султан умрёт». Ничего нет лучше для безвыходных ситуаций, чем время. Со временем всё меняется. В наше время самым «удачным» для заёмщика обстоятельством может стать… банкротство банка-взыскателя. Несмотря на законодательное урегулирование подобных ситуаций, всегда есть шанс, что в процессе исполнительного производства, где взыскатель — банкрот, и документы могут потеряться, да и о должнике как-то могут и забыть вовсе.

Однако… Несмотря на то, что практически все должники пользуются своим правом на оспаривание решений суда, решение суда всё-таки вступает в силу, и должнику / залогодателю приходится освободить ипотечное жильё.

Хитрость пятая: оспаривать кредитный договор, договор ипотеки

Целью в данном случае является уменьшение обязательств заёмщика только до возврата определённой суммы денежных средств с исключением риска «потери» жилого помещения в результате обращения на него взыскания.

Расчёт: по любому из доступных оснований признание самого кредитного договора незаключённым, недействительным либо признание договора залога недвижимого имущества (при ипотеке в силу договора) недействительным.

В основном, оспаривание производится на основании расхождений условий кредитного договора и договора о залоге (при ипотеке в силу договора) либо расхождений и несоответствия первоначального обязательства изменённым условиям договора (при ипотеке в силу закона).

Однако… Все разъяснения по данному вопросу были аккумулированы ещё в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013.

Так, довольно часто в связи с досрочным и неоднократным погашением кредита условия кредитного договора в процессе его исполнения меняются – либо в сумме, либо в части срока кредита, при этом в договор о залоге данные изменения часто вносить… забывают. Впоследствии недобросовестный заёмщик, предоставивший в залог жилое помещение, пытается на этом основании оспорить договор залога. Между тем, как установлено в п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путём обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдаётся условиям договора об ипотеке. Следовательно, изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием прекращения залога (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2011 № 46-В10-27).

Нередко оспаривается договор об ипотеке по причине введения в заблуждение залогодателей в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ. Но представить полноценные доказательства, подтверждающие, что условия договора об ипотеке свидетельствуют о введении заёмщиков / залогодателей в заблуждение относительно самой природы сделки либо их обязанности уплачивать ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов, заёмщикам / залогодателям редко удаётся. В связи с чем их требования часто остаются неудовлетворёнными (см, например, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 22.06.2015 по делу № 33-3456/2015).7

Вывод: оспаривание договора залога по причине изменения условий кредитного договора с целью освобождения жилого помещения от залога редко приводит к признанию договора залога недействительным, хотя такой шанс всё же существует в зависимости от особых обстоятельств конкретного дела.

Выводы

Почти все заёмщики, в силу различных причин не «потянувшие» ипотечное бремя, пытаются не допустить обращения взыскания на ипотечное жильё, выселения и снятия с регистрационного учёта.

Часть из них прибегает к различных хитростям ещё задолго до инициирования кредитором процесса взыскания суммы долга и обращения взыскания на заложенное имущество.

Таких хитрецов нельзя назвать простаками. При отстаивании в суде своей позиции они используют сложности в толковании тех или иных норм права, различия в приоритетах при принятии решений разными судами.

Однако изменённое и уточнённое законодательство, регулирующее отношения в области кредитных отношений, ипотеки, исполнительного производства, урегулировало все возможные нюансы, упростило многие процедуры и таким образом уже практически не оставило заёмщикам / залогодателям шанса в достижении их цели.

Конечно, это не все хитрые уловки, к которым прибегают горе-заёмщики, оказавшиеся перед реальным риском лишиться ипотечного жилья, а лишь самые популярные. Но с развитием ипотечного кредитования развивается и законодательство, и, как показывает практика, теперь хитрецам-мудрецам не удаётся достичь своей цели — оставить заложенное имущество за собой при невозвращении суммы долга банку.

Оказывается, прав был классик: «На всякого мудреца довольно простоты»…

Пластинина Наталия Вячеславовна, практикующий юрист

E-mail: kalifornya3@mail.ru

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.