Аренда помещений — необходимость, с которой сталкивается большинство компаний. Сегодня рынок переполнен предложениями, однако найти подходящее помещение и согласовать все условия не так уж просто.
Даже если речь идет о небольшой комнате для офиса, будущему арендатору следует внимательно изучить условия договора и учесть возможные риски. Рассмотрим, с какими сложностями сталкивается арендатор во время поисков подходящих помещений и что нужно учитывать, прежде чем ставить подпись на соглашении об аренде.
Раздел 1. На что обратить внимание в договоре аренды государственного или муниципального недвижимого имущества.
Некоторые компании предпочитают арендовать помещения у государственных или муниципальных организаций. Такое сотрудничество представляется надежным (трудно представить, чтобы государственное учреждение в одночасье прекратило свою деятельность; долгое существование на рынке услуг дает возможность расспросить тех, кто уже заключал ранее договоры с такой компанией и т.д.), однако и здесь есть свои нюансы.
Необходимо согласие собственника.
Аренда помещения у собственника чаще всего выгодней, нежели субаренда. Во-первых, меньше посредников — меньше бюрократии и переплат. Кроме того, все вопросы, будь то получение разрешения на субаренду или запрос копии свидетельства о праве собственности, можно решить быстрее.
Однако в ряде случаев аренда у собственника может оказаться невозможной. Например, если речь идет о помещениях, которые находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных предприятий.
Законодательство не содержит запрет на сдачу в аренду таких помещений (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Однако норма указанной статьи обязывает такого арендодателя получить одобрение собственника.
Если согласие отсутствует, то сделка становится оспоримой (абз. 3 п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, далее — Постановление № 10). Поэтому, прежде чем заключать договор аренды помещений с унитарным предприятием, необходимо убедиться в наличии согласия собственника.
В противном случае заключение такого договора может быть оспорено в суде. Например, Арбитражный суд Московского округа признал незаключенным договор аренды, поскольку согласование собственника на такую сделку отсутствовало (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.08.2014 № Ф05-8203/2014 по делу № А40-122578/2013, аналогичные выводы сделал Двадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 04.09.2015 № 20АП-4959/2015 по делу № А23-1101/2015).
Однако если договор заключался по итогам конкурса или аукциона, то, скорее всего, собственник знал о нарушении своего права, поскольку документация выкладывается в сеть.
Например, ФАС Московского округа оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе во взыскании неосновательного обогащения. В суд обратился собственник недвижимого имущества. В результате проверки порядка использования помещения по назначению и сохранности федерального имущества, ему стало известно, что третье лицо без наличия правовых оснований в течение одиннадцати месяцев пользуется этим имуществом, закрепленном на праве хозяйственного ведения, без наличия на то законных оснований (согласия собственника).
В результате ответчик (унитарное предприятие) неосновательно обогатился за счет сдачи в аренду вышеназванного объекта. Однако суд установил, что для заключения договора был проведен открытый конкурс с опубликованием публичной оферты, содержащей существенные условия договора. Кроме того, ответчик обращался к истцу с письмом о разрешении на сдачу в аренду помещения. Сдача в аренду указанного имущества была согласована собственником (истцом), что подтверждается соответствующей отметкой на данном письме. Кроме того, договор аренды федерального имущества заключен по итогам открытого конкурса, то есть с соблюдением установленной законом процедуры.
Сообщение о результатах конкурса на право заключения договоров аренды нежилых помещений и победителях конкурса было опубликовано в средствах массовой информации. Доказательств оспаривания в установленном законом порядке результатов данного конкурса и договора аренды и признания их недействительными Истец не представил. А, значит, иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению (постановление ФАС Московского округа от 25.06.2012 по делу № А41-17596/11).
Последний абзац п. 9 Постановления № 10 поясняет, что сделка не может быть признана недействительной, если имеются доказательства ее одобрения собственником. Однако в этом случае арендатору придется отстаивать свои права в суде (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.12.2013 по делу № А67-7847/2012).
Важно помнить, что иск о признании такого договора незаключенным можно подавать только в пределах исковой давности, которая составляет год (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010. п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Нет автоматической пролонгации.
Говоря о проведении торгов, следует отметить, что перезаключение договора аренды требует проведения новых торгов. В противном случае сделка может быть признана ничтожной (согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления ВАС РФ № 73 от 17.11.2011). Указанное подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 № Ф08-2346/2015 по делу № А32-20417/2013). Например, Девятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, которым признано недействительным заключение договора субаренды помещений с автоматической пролонгацией.
Согласно статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О защите конкуренции» органам государственной власти субъектов …, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26.07.2006 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров…, может быть осуществлено только по результатам проведении конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, а также системного толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор заключен в нарушение указанной нормы права (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 № 09АП-21805/2015 по делу № А40-205653/2014).
Раздел 2. Обстоятельства, на которые необходимо обращать внимание вне зависимости от статуса арендодателя.
Внимательно проверять назначение помещения по документам
Необходимо соотнести способ использования арендуемого помещения с его характеристиками и целевым назначением.
Даже если устно арендодатель согласовал планируемые арендатором переделки, нет гарантий, что позже он не передумает и не заявит иск о расторжении договора и компенсации произведенных изменений, которые ухудшили помещение.
Например, Московский городской суд удовлетворил иск о прекращении использования нежилого помещения в связи с нарушением его целевого назначения:
Использование ответчиком помещений под офисные цели и нарушение режима использования апартаментов — для проживания — нарушает права и законные интересы истца и иных жильцов дома в области пожарной безопасности, нарушают спокойствие и безопасность проживания (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2013 по делу № 11-14206).
За скрытые недостатки передаваемого помещения отвечает арендодатель.
Кроме заключения договора необходимо составить акт приемки-передачи помещения с указанием всех недостатков. Однако в ходе эксплуатации могут проявиться скрытые дефекты, например, неисправности оборудования. Если такие недостатки причиняют ущерб арендатору, он вправе предъявить соответствующий иск арендодателю. Например, Арбитражный суд Волго-Вятского округа удовлетворил иск о взыскании ущерба, причиненного арендатору в результате гибели его имущества вследствие пожара (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.04.2015 № Ф01-980/2015 по делу № А28-3810/2014).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ущерб имуществу истца был причинен в связи с наличием скрытых недостатков в арендованном имуществе.
Наличие нарушений ПУЭ (правила устройства электроустановок) в монтаже проводки Предпринимателем (ответчиком) не оспорено; не приведено доказательств отсутствия причинно-следственной связи между возникшим пожаром и указанными нарушениями.
Вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (статья 1064 ГК РФ).
Раздел 3. Какие риски для арендатора может содержать договор аренды.
Нечеткое условие о «выходе» из договора.
Условие о расторжении договора должно быть прописано таким образом, чтобы исключалось двоякое толкование. В противном случае различия в понимании срока могут превратиться в дополнительные причины для споров.
П. 13 Информационного письма Президиума ВАС РРФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указывает на то, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время положения статьи 421 ГК РФ указывают на то, что арендатор не может быть принужден арендовать помещение вплоть до указанного в договоре аренды срока и по своей инициативе вправе отказаться от договора до окончания срока аренды.
Такие ситуации зачастую могут быть разрешены только в судебном порядке.
Например, Арбитражный суд Московского округа отменил решение нижестоящих судов об отказе в иске о взыскании арендной платы с арендатора и вернул дело на новое рассмотрение.
Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика-арендатора задолженности, поскольку деятельность размещенного в арендуемых помещениях офиса была прекращена, помещение было освобождено ответчиком (арендатором) и в июне 2014 года он арендуемое помещение не занимал.
Сославшись на положения статьи 421 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанции сделали вывод о том, что арендодатель не вправе требовать оплаты до указанного в договоре аренды срока. Однако кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, разъяснив следующее.
Долгосрочность арендных отношений была согласована сторонами обоюдно и добровольно, при этом, соглашаясь с длительностью арендных отношений, арендодатели предложили арендатору меньшую арендную плату по сравнению с краткосрочной арендой, рассчитывая на ее длительный характер получения по заключенному договору.
Учитывая вышеизложенное, поскольку выводы судов обеих инстанций, содержащиеся в принятых по настоящему делу судебных актах, сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, то судебные акты подлежат отмене.
При этом суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не проверяли расчеты истца и обоснованность размера заявленной ко взысканию задолженности и пени, между тем исследование этих обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.06.2015 № Ф05-6829/2015 по делу № А40-130043/14).
Проведение ремонта в помещении
По общему правилу (п. 1 ст. 616 ГК РФ) проведение капитального ремонта — обязанность арендодателя. Однако в договоре могут быть предусмотрены иные условия. Такая ситуация часто приводит к долгим спорам о стоимости ремонта и порядке его возмещения (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2014 № Ф05-14729/2013 по делу № А40-88435/12).
В этом случае сторонам целесообразно согласовать в договоре условие о зачете стоимости ремонта в счет погашения арендных платежей (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014 № Ф05-13888/2014 по делу № А40-186795/13-157-1669).
Кроме того, перед началом ремонта или перепланировки необходимо получить письменное согласие арендодателя на такие изменения. В противном случае арендодатель может потребовать возмещения убытков (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.07.2013 № Ф03-2056/2013 по делу № А73-13651/2012).
Арбитражные суды установили, что в период аренды помещений банком (ответчиком) помимо капитального ремонта и перепланировки помещений произведены работы по установлению специального оборудования в целях осуществления банковской деятельности, а именно: установлены металлические огнеупорные двери и решетки, огнеупорный сейф, бронекабина, произведена обшивка стен помещения металлом.
При этом судами установлено, что банком не представлены доказательства того, что общество давало согласие на проведение указанных работ, а также на сохранение специального оборудования в арендуемых помещениях после прекращения арендных отношений.
С учетом установленного, положений статьи 15, пункта 1 статьи 622 ГК РФ, оценки представленных истцом в обоснование понесенных расходов доказательств арбитражные суды пришли к правомерному выводу о доказанности истцом своих требований и о наличии оснований для их удовлетворения в заявленном размере.
Риски с налоговой при проведении ремонта
Кроме указанного выше, ремонт арендатора может стать причиной доначислений со стороны налоговой (Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2014 № Ф05-5984/2014 по делу № А40-54415/13). Так, ФАС Московского округа отказал в признании незаконным и отмене решения налогового органа, поскольку арендатор не смог доказать, что проводимый ремонт являлся именно капитальным (Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2014 № Ф05-5984/2014 по делу № А40-54415/13).
Аренда помещений с целью торговли. Новое в законодательстве.
Еще один очень важный момент касается компаний, которые арендуют офис с целью осуществления продаж. В 2015 году вступили в силу поправки в НК РФ. Кодекс пополнился главой № 33 о торговом сборе. Соответственно, если ваша организация арендует помещения с целью осуществления торговли, необходимо вносить соответствующий платеж. Если указанная деятельность не ведется, то взнос оплате не подлежит, даже если соответствующий код ОКВЭД указан в ЕГРЮЛ.
Рассмотренные ситуации иллюстрируют далеко не весь перечень возможных рисков при аренде имущества. Однако учет указанных выше обстоятельств поможет арендатору избежать ряда споров и долгих судебных разбирательств.
Кузина Марина
юрист