Бигаева Гульнара Тайфуровна, юрист
E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru
Капитальный объект строительства должен соответствовать ряду нормативных актов, возводить строительный объект возможно на определённом земельном участке. Договор аренды земельного участка в некоторых случаях считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о расторжении данного договора.
При оспаривании действий и/или бездействий государственных органов при возведении капитального объекта строительства на земельном участке необходимо обращать внимание на ряд нюансов.
При покупке земельного участка, как находящегося в частной, так и в муниципальной собственности, необходимо проверять, соответствуют ли кадастровые данные местонахождения земельного участка его физическому (фактическому) местонахождению.
В Определении Верховного Суда РФ от 10.06.2015 № 308-ЭС15-5427 по делу № А32-16812/2013 указано, что суды исходили из того, что земельные участки по документам имели различные кадастровые номера, а по своему физическому местонахождению фактически являются одним и тем же земельным участком, и следовательно, объекты недвижимости, расположенные на земельном участке на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, были расположены и на земельном участке, приобретённом Обществом.
В Определении ВС РФ отказал в передаче кассационной жалобы Общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Необходимо проверять, соответствуют ли кадастровые данные местонахождения земельного участка своему физическому (фактическому) местонахождению.
Помимо разрешённого использования земельного участка необходимо учитывать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома.
В Определении ВС РФ от 31.03.2015 № 18-КГ14-207 по делу № 33-11302/2014 Судебной коллегией по гражданским делам указано, что в соответствии с приложением 3 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» для размещения многоквартирного жилого дома минимальная нормативная площадь земельного участка должна быть рассчитана по нормативу 40 кв. м на 1 квартиру без площади застройки.
При обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для строительства объектов социально- культурного назначения (объектов образования, здравоохранения, культуры, физкультуры и массового спорта), имеющих общественное значение для городского округа, необходимо учитывать правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории.
В Определении ВС РФ от 25.02.2015 № 309-КГ15-308 по делу А50-23038/2013 указано, что суды пришли к выводу, что поскольку на поименованной территории городского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.
Помимо ЗК РФ в данном случае необходимо учитывать Положение о предоставлении земельных участков по субъектам федерации.
Обращаю Ваше внимание, что с 01.03.2015 ст. 28-34 ЗК РФ утратили силу.
Из судебной практики видно, что при оспаривании отказа органа местного самоуправления в выдаче градостроительного плана земельного участка заявителями не учитывается генеральный план территории и проект территории, в данных документах указаны красные линии, то есть земли общего пользования. Такие земельные участки (земли общего пользования) не могут быть использованы для строительства многоквартирного жилого дома, и отказ органа местного самоуправления в судебном порядке не оспорить.
Также при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство необходимо учитывать правила землепользования и застройки и утверждённые градостроительные регламенты, то есть соответствие возводимого объекта правилам землепользования и застройки и утверждённым градостроительным регламентам.
Напоминаю, что с 01.03.2015 утратили силу ст. 30 и 31 ЗК РФ и нет понятия акта выбора земельного участка, нет предварительного согласования размещения объекта, так как на территории РФ утверждены правила землепользования и застройки. И в данном акте нет необходимости, строительный объект возводится на основании генерального плана территории, правил землепользования и застройки и документации по планировке территорий. В ст. 39.3. ЗК РФ перечислены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. В ст. 39.6 ЗК РФ перечислены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Возведение капитального объекта запрещено на земельном участке, принадлежащем другому лицу.
В Определении ВС РФ от 19.05.2015 № 308-ЭС15-4249 по делу № А77-186/2014 указано: установив, что спорный объект недвижимости возведён Обществом без согласия собственника земельного участка, суды первой и кассационной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии у последнего права требовать от Общества устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему земельным участком путём освобождения его от самовольно возведённого объекта. В данном Определении отказано в передаче кассационной жалобы Общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Аналогичное дело было рассмотрено ВС РФ 12.05.2015 № 306-ЭС15-3718 по делу № А55-13689/2014, в котором мэрии отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Суд установил, что ответчик в спорный период использовал земельный участок без установленных законом или договором оснований и без внесения платы. Суд проверил расчёт размера неосновательного обогащения, представленный ответчиком, признал его верным и, руководствуясь положениями абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 65 ЗК РФ, ст. 1102, 1105, 395 ГК РФ, удовлетворил требования в части взыскания суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка предусмотрен действующим законодательством РФ.
В Определении ВС РФ от 01.06.2015 № 305-КГ15-4885 по делу № А40-70750/2014 по иску Общества к Департаменту о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по отказу от договора краткосрочной аренды земельного участка, выраженному в письменном уведомлении Департамента, в передаче кассационной жалобы Общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано.
Как следует из содержания оспариваемых судебных актов и установлено судами, Общество обратилось в суд с настоящим иском, полагая, что отказ Департамента от договора краткосрочной аренды земельного участка, выраженный в уведомлении, как односторонняя сделка нарушает право собственности Общества на находящееся на земельном участке здание. Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что спорный договор краткосрочной аренды земельного участка является возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, поскольку после окончания срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком; Департамент воспользовался правом на отказ от договора аренды, предусмотренным ст. 610 ГК РФ, и направил в адрес Общества уведомление об отказе от договора, в котором сообщил арендатору о том, что по истечении трёхмесячного срока с момента отправления уведомления указанный договор считается прекращённым, и указал на необходимость освобождения земельного участка и передачи его представителю Департамента, в связи с чем порядок одностороннего отказа от договора аренды, продлённого на неопределённый срок, Департаментом был соблюдён.
В данном деле Обществом не было учтено следующее:
Согласно п. 1. ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ, в случае, если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092, в удовлетворении заявления об отмене одностороннего отказа от договора аренды участка отказано, так как реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение аренды не нарушают исключительных прав лица, имеющего в собственности недвижимость на участке, поскольку не лишают его права пользования участком, необходимым для эксплуатации недвижимости. Такой отказ не лишает лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию или аренду участка.
С 01.03.2015, в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в аренду без проведения торгов предоставляется земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Соответственно, в данном деле реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (общества), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приобретение в собственность земельного участка или приобретение права аренды на него.
Аналогичное дело было рассмотрено ВС РФ 03.05.2015 № 304-ЭС15-4304 по делу № А67-3402/2014. Предмет иска по данному делу — требование об освобождении земельного участка в связи с расторжением договора аренды.
Судами установлено, что уведомление направлено администрацией по месту нахождения предпринимателя применительно к ст. 54 ГК РФ, и последняя не обеспечила их получение, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ является надлежащим извещением. Руководствуясь п. 1, 2 ст. 610, п. 3 ст. 450 (утратил силу с 01.06.2015), ст. 622 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в абз. 12 п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суды пришли к выводу, что администрацией обязанность по предупреждению предпринимателя соблюдена надлежащим образом и действие договора аренды прекратилось.
Договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении.
В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен порядок расторжения договора аренды земельного участка, согласно которому: договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора; до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Таким образом, на основании изложенного необходимо соблюдать ряд нюансов:
-
Проверять соответствие кадастровых данных местонахождения земельного участка своему физическому (фактическому) местонахождению.
-
Учитывать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома, предусмотренную СНиП.
-
Запрещено осуществлять строительство на земельном участке, принадлежащем другому лицу.
-
Строительный объект возводится на основании генерального плана территории, правил землепользования и застройки и документации по планировке территорий. С 01.03.2015 ст. 31 ЗК РФ утратила силу. В ст. 39.3. ЗК РФ перечислены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. В ст. 39.6 ЗК РФ перечислены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
При оспаривании одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка необходимо учитывать следующее:
-
Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В случае, если на данном земельном участке расположено здание или сооружение, то собственникам в порядке пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов.
-
Также необходимо учитывать п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Заключённый до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта РФ — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случаях, указанных в настоящем пункте. Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении.
Источники:
-
Определение ВС РФ от 09.02.2015 № 308-ЭС15-5427 // http://supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1342942
-
Определение ВС РФ от 31.03.2015 № 18-КГ14-207 // http://supcourt.ru/stor_pdf.php?id=1251768
-
Определение ВС РФ от 25.02.2015 № 309-КГ15-308 // http://supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1236084
-
Определение ВС РФ от 19.05.2015 № 308-ЭС15-4249 // http://supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1336042
-
Определение ВС РФ от 12.05.2015 № 306-ЭС15-3718 // http://supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1334046
-
Определение ВС РФ от 01.06.2015 № 305-КГ15-4885 // http://supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1339686
-
Определение ВС РФ от 13.05.2015 № 304-ЭС15-4304 // http://supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1334652
Бигаева Гульнара Тайфуровна, юрист
E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ЖП.
Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.