Автор: Елена Вершкова, ведущий юрисконсульт АО «НЦЛСК «Астрофизика»
В свете проводимой в России с 1 марта 2015 г. масштабной земельной реформы представляется интересной и актуальной тема самозахватов земельных участков.
Самозахват — это самовольное занятие земельного участка каким-либо лицом, не имеющим соответствующего права.
В 2010-2011 г. СМИ громко освещались события, связанные с вынесением судебных решений по самозахватам и сносу самовольных построек на земельных участках, расположенных в элитном районе Москвы «Крылатское», на правом берегу Москвы-реки, фактически занимаемых СНП «Речник». Напомним, что Кунцевскй районный суд г. Москвы при вынесении решений об освобождении этих самовольно занятых земельных участков путем сноса размещенных на участке строений — дачных домов, руководствовался тем, что занимаемые ответчиками земельные участки были расположены в границах особо охраняемой территории — природно-исторического парка «Москворецкий», на территории которого согласно Положению «О природно-историческом парке «Москворецкий», утвержденному Правительством Москвы от 27.09.2005 года № 742-ПП, запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам, объектам растительного и животного мира и культурно-историческим объектам, в том числе возведение объектов капитального строительства, не связанных с использованием природно-исторического парка «Москворецкий», использование земель для садоводства и огородничества, а также другие самовольные действия граждан, направленные на обустройство отдельных участков особо охраняемой природной территории. Судом было установлено, что ни ответчикам, ни СНП «Речник» спорные земельные участки в установленном законом порядке не отводились, в связи с чем у ответчиков отсутствовали правовые основания для занятия и использования спорных земельных участков.
Самозахваты земельных участков с целью жилищного, дачного или иного строительства встречаются повсеместно и в настоящее время. Особенно остро проблема с самозахватами земельных участков стоит в Крымском Федеральном округе (был присоединен к РФ в качестве новых субъектов РФ в марте 2014 г.). Значительная часть земельных участков в Крыму была самовольно захвачена крымско-татарским населением, возвращавшимся в Крым после депортации в 1989 г., и другими жителями Крыма в период нахождения в составе независимой Украины. В настоящее время власти Крыма решают проблему самозахватов земельных участков путем сноса самовольных построек и освобождения захваченных участков, и предоставления нуждающимся льготным категориям населения земельных участков.
Так, например, Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 20.08.2014 г. по делу № 901/1641/13 по иску Симферопольского межрайонного прокурора по надзору за соблюдением законов в природоохранной сфере в интересах Гурзуфского поселкового совета к частному предприятию «Эдельвейс-2000» об освобождении самовольно занятого земельного участка решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01 августа 2013 года об отказе в удовлетворении исковых требований было отменено.
Судебная коллегия при отмене решения руководствовалась следующим.
Требования прокурора были обоснованы тем, что прокурорской проверкой с привлечением специалистов Государственной инспекции сельского хозяйства в Республике Крым установлено, что основная территория ЧП «Эдельвейс-2000» используется на основании договора аренды земельного участка, зарегистрированного в книге записей договоров аренды земельных участков № 040502100018 от 14.05.2005 для строительства и обслуживания рекреационного комплекса с пляжными сооружениями по адресу: г. Ялта, п.г.т. Гурзуф, в районе полигона треста «Крымспецгидроремстрой».
Однако ответчик при отсутствии правоустанавливающих документов вышел за пределы предоставленного ему земельного участка и самовольно использует участок площадью 0,083 га путем его ограждения и строительства административного здания с проходной.
Отсутствие у ЧП «Эдельвейс-2000» правоустанавливающих документов на спорный земельный участок зафиксировано в акте проверки соблюдения требований земельного законодательства от 19.02.2013.
Внеплановой проверкой Государственной инспекции сельского хозяйства в Республике Крым 08.07.2013 также установлено, что ЧП «Эдельвейс-2000» использует спорный земельный участок без документов, удостоверяющих право собственности или право пользования.
Выводы суда первой инстанции о том, что прокурор просил в иске освободить участок, который входит в земельный участок площадью 2,54 га, который расположен под объектами недвижимости ЧП «Эдельвейс-2000», приобретенными по договору купли-продажи от 29.04.2003, суд апелляционной инстанции счел безосновательными, поскольку обоими актами установлено, что самовольно занятые земельные участки находятся за пределами 2,54 га, находившихся на праве постоянного пользования у предыдущего владельца.
Кроме того, в материалах дела отсутствовали доказательства оформления за ЧП «Эдельвейс-2000» права собственности на сооружения, которые расположены на спорном земельном участке.
Таким образом, на неоформленных берегоукрепительных сооружениях ЧП «Эдельвейс-2000» расположены в т.ч. гидротехнические элементы, тельфер и солярий с деревянным настилом на земельном участке, который не был отведен для этой цели. Прокурор обоснованно просил снести сооружения с целью освобождения земельного участка.
То есть истец обоснованно требовал возврата земельного участка площадью 0,6803 га, на котором без наличия правоустанавливающих документов расположены гидротехнические сооружения.
Несмотря на отмену судом постановления о наложении административного взыскания, акт проверки, протокол об административном правонарушении не были отменены и подтверждали факт самовольного занятия земельных участков со стороны ЧП «Эдельвейс-2000».
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, руководствовался ст. 270 АПК РФ — несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение норм материального права.
Таким образом, иск прокурора был удовлетворен: суд обязал ЧП «Эдельвейс-2000» освободить самовольно занятый земельный участок, расположенный по адресу: г. Ялта, п.г.т. Гурзуф, в районе полигона «Крымспецгидроремстрой», путем сноса ограждения и сноса гидротехнических сооружений за его собственный счет, и вернуть земельный участок в пользование Гурзуфского сельского совета.
С целью оперативного разрешения вопросов с самозахватами земель и самовольными постройками по инициативе Правительства РФ при участии крымских властей в российское гражданское законодательство Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в ст. 222 ГК РФ и Федеральный закон РФ «О введении части 1 ГК РФ» были внесены соответствующие изменения, которые вступили в силу 1 сентября 2015 г. Новыми поправками было дополнено определение «самовольная постройка». Так, к самовольным постройкам были также отнесены здание, сооружение или другое строение, возведенные и созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (т.е. на самовольно захваченных земельных участках), чего раньше не было в гражданском законодательстве РФ. И согласно новой редакции ст. 222 ГК РФ решения о сносе самовольных построек вправе принимать органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории). Раньше эти полномочия были прерогативой судов. Представляется, что теперь вопросы по самовольным постройкам будут разрешаться в разы быстрее.
Но потенциальными последствиями самозахватов земельных участков являются не только снос самовольных построек на этих участках. За самовольный захват земельного участка установлена административная ответственность в виде штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ). И в ходе проводимой в России земельной реформы размеры штрафов за данное деяние были существенно увеличены. Теперь наказание за самовольные захваты земельных участков будет более ощутимым. Более того, особо крупные самозахваты земель, которые наносят существенный вред окружающей среде, могут быть квалифицированы как уголовно-правовое деяние, влекущее уголовно-правовую ответственность. Но привлечение лица, виновного в самозахвате земель, к соответствующей ответственности не освобождает его от обязанности возместить ущерб, причиненный самозахватом. Такие меры, прежде всего, направлены на нерадивых коммерсантов, самовольно занимающих и использующих чужую землю, которым раньше легче было заплатить штраф за самозахват, чем освободить земельный участок.
Так, например, Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда 06.07.2015 г. было оставлено без изменения решение Домодедовского городского суда Московской области от 2 апреля 2015 г. по делу по иску Домодедовского городского прокурора к ЗАО «Концерн «АйсРоос» об освобождении самовольно занятых земельных участков, обязании произвести работы по демонтажу, разработать и согласовать проект рекультивации нарушенных земель на лесном участке, восстановить уничтоженный плодородный слой.
Решением Домодедовского городского суда Московской области исковые требования были удовлетворены частично.
Суд обязал ЗАО «Концерн «АйсРоос» в течение 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу на лесном участке площадью 7490 кв. м, прилегающем с северо-западной стороны к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0070235:3 общей площадью 13948 кв. м:
- демонтировать металлическое ограждение высотой до 2-х метров протяженностью 30 метров, установленное с юго-восточной стороны от водоема в границах земель лесного фонда;
- демонтировать автомобильный проезд шириной 6 метров протяженностью 45 метров, расположенный с северо-запада на юго-восток в границах земель лесного фонда;
- демонтировать стоянку для автомобилей размером 5 метров на 10 метров и металлический забор высотой до 1 метра на бетонном фундаменте протяженностью 20 метров, ограничивающий с трех сторон указанную стоянку;
- демонтировать автостоянку, а также металлическое газонное ограждение на бетонной подпорной стенке вокруг автостоянки, протяженностью 50 метров, размещенные с левой стороны от автомобильного проезда.
Суд обязал на земельном участке площадью 6458 кв. м., прилегающем с западной стороны к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0070235:3 и расположенном в границах земельного участка общей площадью 13948 кв. м.,:
- демонтировать оборудованную асфальтовую площадку, расположенную в границах земельного участка;
- демонтировать металлическое ограждение, установленное по периметру земельного участка со стороны дороги.
В удовлетворении требований о разработке и согласовании проекта рекультивации нарушенных земель, восстановлении уничтоженного плодородного слоя почвы и взыскании ущерба, причиненного самовольным пользованием земельным участком, судом было отказано.
Из материалов дела следовало, что свои требования истец подтверждал актом выездной проверки, согласно которому 09.07.2014 старшим помощником Домодедовского городского прокурора с участием государственного инспектора по использованию и охране земель Домодедовского отдела Управления Росреестра по Московской области, а также старшего участкового лесничего Подольского филиала ГКУ МО «Мособллес», была проведена проверка соблюдения ЗАО «Концерн «АйсРоос» земельного, градостроительного, лесного и миграционного законодательства, в ходе которой выявлено, что на арендованном ответчиком земельном участке общей площадью 20 000 кв. м. с кадастровым номером 50:28:0070235:3 находился гостинично-офисный комплекс, который состоял из 9 отдельно стоящих корпусов (зданий). С северо-западной стороны участок граничил с земельным участком лесного фонда, кадастровый номер 5062860070235:3. На части этого участка была построена автомобильная стоянка, огороженная металлическим забором, на общей площади 8700 кв. м., из которой 4000 кв. м. площади автостоянки заасфальтированы, 4700 кв. м. отсыпано щебнем. Кроме того, на участке имелось металлическое сооружение. На данном земельном участке было выявлено несоответствие требованиям лесного законодательства ввиду самовольного занятия лесного участка, его использования не по назначению, а также ввиду уничтожения плодородного слоя почв на площади 8700 кв. м.
При осмотре земельного участка, прилегающего с западной стороны к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0070235:3, был установлен факт самовольного занятия земельного участка, на котором размещалась асфальтированная автомобильная стоянка. На момент проверки ЗАО «Концерн «АйсРоос» каких-либо правоустанавливающих документов на указанные земельные участки не представил; актом выездной проверки от 25.06.2014 установлено, что площадь земельного участка, прилегающего к арендованному земельному участку с западной и северо-западной стороны, составляет 13 950 кв. м. Общая площадь земельного участка по фактическим границам составляет 33 950 кв. м., что подтверждается фотографиями, топографической съемкой, чертежами земельного участка, заключением филиала ФГУП «Рослесинфорг» «Мослеспроект». По указанным выше фактам ОД УМВД России по г/о Домодедово 16.08.2014 возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК РФ (самоуправство).
Судебная коллегия постановила, что при разрешении спора в вышеприведенной части суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, обоснованно руководствовался ст. 222 ГК РФ и пришел к правильному выводу о возложении именно на ответчика обязанности по освобождению самовольно занятых земельных участков, что подтверждается совокупностью представленных по делу доказательств.
Отказывая в удовлетворении исковых требований об обязании ЗАО «Концерн «АйсРоос» разработать и согласовать проект рекультивации нарушенных земель на лесном участке площадью 7 490 кв. м, восстановить уничтоженный плодородный слой почвы на указанном участке, суд обоснованно руководствовался п. 1 ст. 77, п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об охране окружающей среды» № 7-ФЗ, ст. 1082 ГК РФ и п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства об ответственности за нарушение в области охраны окружающей среды и природопользования». Суд, установив, что ответчиком в ходе рассмотрения дела нарушение лесного законодательства частично устранено путем демонтажа части металлического сооружения, земельный участок с гравийно-щебеночным покрытием рекультивирован путем засыпки данного участка плодородным грунтом, что подтверждается актом осмотра территории лесного участка от <…>, фотографиями, приложенными к акту, договором подряда на ландшафтные работы от <…>, протоколами испытаний проб почвы на земельном участке, примыкающем с северо-западной стороны участка земли, а из указанных проб следует, что показатели почвы находятся в пределах норм, пришел к правильному выводу, что доказательств, опровергающих факт проведения ответчиком работ по рекультивации загрязненных земель, либо доказательств, свидетельствующих о том, что работы выполнены некачественно и не привели к устранению нарушений, истцом не представлено.
Следует отметить, что новыми поправками в Земельный кодекс РФ (введена Глава 4) собственникам земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, было предоставлено право перераспределить к своим участкам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, т.е. прирезать к своему участку отрезки «ничейной» земли. Перераспределение указанных земельных участков осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков за плату при соблюдении ряда условий (ст. ст. 39.28-39.29 Земельного кодекса РФ). Прежде всего это выгодно тем землевладельцам, которые в свое время уже самовольно заняли и «прирезали» к своему земельному участку небольшие отрезки неиспользуемой земли, например, передвинув забор в сторону, и не могли легализовать и оформить в собственность прирезанную землю. Следует отметить, что речь идет не о крупных самозахватах земельных участков, а о прирезке к своему участку именно небольших отрезков земли, так как основным условием перераспределения земель, предусмотренным ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, является то, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, должна увеличиваться в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
В заключение необходимо сказать следующее. Гражданское и земельное законодательство РФ в части самовольного занятия земель и самовольных построек претерпело существенные изменения. Крупные самозахваты земельных участков являются деянием противоправным, влекущим наложение соответствующей ответственности (административной или уголовной). Здания, строения и иные сооружения, построенные на самовольно занятых земельных участках, являются самовольными постройками и подлежат сносу. Законодатель разрешил землевладельцам перераспределить к своим участкам небольшие отрезки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за плату при соблюдении ряда условий.