Анна Стрельцова Юрьевна, юрист
В данной статье освещается вопрос определения выкупной стоимости недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, при отчуждении этой недвижимости в пользу её арендаторов.
Рыночная стоимость уже неоднократно была предметом нашего внимания. Объясняется это тем, что оценка рыночной стоимости недвижимости является самой распространённой и важной для человека. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких как купля-продажа, передача объекта в залог, при определение арендных платежей, при приватизации и т. д.
Напомню, что, исходя из Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции при нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.
Анализ последней судебной практики, связанной с делами о заключении договоров купли-продажи недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, выявил ещё один вопрос, возникающий в рамках судебных разбирательств по данной категории дел.
Так, в некоторых делах при определении истинной стоимости недвижимости возникает вопрос: следует ли вычитать из величины рыночной стоимости стоимость неотделимых улучшений, например, стоимость ремонтных работ спорной недвижимости, произведённых заинтересованным лицом во время её использования и до приватизации.
Рассмотрим конкретный случай.
Арбитражный суд Астраханской области рассмотрел дело № А06-91/2013 по которому индивидуальный предприниматель К. Е. А. (далее — Заявитель), обратилась в арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества Администрации г. Астрахани (далее — Управление) с требованиями о признании действий Управления по уклонению от предоставления подписанного договора купли-продажи помещения, расположенного в здании-памятнике — бывший «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года» (далее — Помещение) незаконными; об обязании заключить с Заявителем договор купли-продажи Помещения в редакции, представленной Заявителем, и по цене 452 966 рублей.
Из материалов дела следует, что согласно отчёту оценщика – ООО «УУУ» № 112 от 25.12.2006 рыночная стоимость Помещения составляла 6 900 000 рублей. При этом при проведении оценки было установлено, что Помещение реконструировалось и после реконструкции его площадь составила не 519,2 кв. м., а 688,1 кв. м., что подтверждается материалами предшествующих дел (постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2009 по делу № А06-1057/2008 и постановление ФАС Поволжского округа от 14.06.2012 по делу № А12-206/2011). Соответственно, рыночная стоимость Помещения — 6 900 000 рублей, была определена из расчёта площади 688,1 кв. м. Также в материалах дела имеется информация о том, что Заявитель в 2011 году обратилась в ООО «XXX» г. Казани с вопросом определения суммы затраченных ею денежных средств на реконструкцию Помещения в 2005-2006 гг. В результате было определено, что в 2005-2006 гг. было затрачено 3 836 151 рублей. На этом основании Заявитель рассчитала стоимость спорного объекта следующим образом: 6 900 000-3 836 151=3 063 849 рублей. Таким образом, Заявитель определила, что Помещение должно быть продано по цене 3 063 849 рублей.
Оценив все доказательства по делу, суд правильно определил, что в данном случае стоимость спорного объекта подлежит установлению по состоянию на июнь 2010 года.
Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 159) и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12).
Из материалов дела следует, что заявление о заключении договора купли-продажи Помещения было подано Заявителем первоначально в 2010 году, что установлено решением арбитражного суда Астраханской области от 27.02.2012 по делу № А06-8450/2011.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства из дополнительного заключения эксперта, полученного по результатам судебной экспертизы, была установлена не только стоимость ремонтных работ на 2005–2006 гг., указанная выше, но также и стоимость ремонта, осуществленного Заявителем в 2013 году в целях доведения объекта до класса «эконом».
В результате суд произвёл перерасчёт выкупной цены Помещения с учётом всех расходов на ремонт и определил, что выкупная стоимость Помещения составляет 452 966 рублей.
Так, согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.12.2012 № 9785/12, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т. д. При этом при установлении выкупной цены объекта приватизации важным условием для реализации права на вычет из рыночной стоимости недвижимости стоимости неотделимых улучшений этой недвижимости является наличие согласия её собственника на осуществление каких-либо ремонтных работ.
По материалам дела Постановлением ФАС ПО от 14.06.2012 по делу № А12-206/2011 было фактически установлено, что Заявитель осуществил ремонтные работы в Помещении с согласия уполномоченного органа власти.
В итоге суд принял решение признать незаконным бездействие Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, выраженное в уклонении от заключения с К. Е. А. договора купли-продажи от 27.12.2012 Помещения; обязать Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани заключить с Заявителем договор купли-продажи Помещения в редакции от 27.12.2012, представленной последней, с учётом указания выкупной стоимости объекта недвижимости в размере 452 966 рублей. Постановлениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2015 г. и Арбитражного суда кассационной инстанции от 17 июня 2015 г. решение оставлено без изменения.
Подводя итог всему вышеизложенному, уточним следующее. Законодательством установлено, а судебная практика подтверждает, что при заключении договоров купли-продажи недвижимости, в частности, находящейся в государственной или муниципальной собственности, определять рыночную стоимость этой недвижимости в целях заключения договора должен собственник, то есть уполномоченный орган. Причём рыночную стоимость необходимо определять на дау подачи заявления о заключении договора купли-продажи.
Согласно ст. 3 ФЗ № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при отчуждении арендуемого ими имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Однако, как показывает сложившаяся судебная практика, в целях установления истинной выкупной цены имущества (в данном случае речь идёт о недвижимости) из рыночной стоимости этой недвижимости следует вычитать стоимость всех произведённых ремонтных работ, повлёкших неотделимые улучшения этой недвижимости, в случае если таковые производились.
Таким образом, при совершении купли-продажи недвижимого имущества из состава муниципальной собственности, находящегося в аренде у предпринимателя, для этого предпринимателя цена такого имущества будет равна его рыночной стоимости за вычетом стоимости всех улучшений, произведённых им с согласия собственника этой недвижимости.
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ЖП.
Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.