Мы привыкли, что новая вещь обычно лучше старой, и порой неосознанно переносим такое представление и на недвижимость. Казалось, разве может только что приобретённая в новостройке квартира или вновь построенное офисное здание быть хуже помещений «старого» фонда? Или радость новоселья омрачиться головной болью от строительных недостатков, превративших жизнь или работу в сплошной ремонт? К сожалению, ответ на поставленные вопросы, — «да», и звучит он в последнее время всё чаще и чаще. Суды буквально завалены исками об устранении строительных недостатков, возмещении убытков, уменьшении покупной цены. Причины — низкое качество проведения строительно-отделочных работ и желание строительных организаций сэкономить на клиентах, сорвать больший куш при меньших затратах, причём порой на грани откровенного мошенничества.
Для иллюстрации нашего разговора обратимся к судебной практике, и поговорим, чего стоит опасаться при приобретении новой недвижимости, в том числе и от продавца-застройщика, и какие последствия влекут за собой наши действия.
Смело мы в бой пойдём…
С.А. Слесарев, частнопрактикующий юрист, эксперт-аналитик справочной правовой системы, эксперт федерального центра независимой правовой экспертизы законопроектов
E-mail: slesarev-sergey84@mail.ru
При обнаружении строительного брака покупателю необходимо обратиться с претензией к продавцу (застройщику), но часто такие претензии либо остаются без ответа, либо ответ не устраивает покупателя, тогда приходится искать защиты в суде. Шансы отстоять свои права велики, и примером успешного дела послужит Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 09.07.2015 по делу № 33-6938/2015.
Суть дела: истец приобрела новую квартиру, но вскоре обнаружились многочисленные недостатки, требующие устранения. На претензию покупателя застройщик-продавец промолчал, тогда покупатель обратилась в суд с иском о возмещении расходов на устранение выявленных недостатков.
Решение суда: согласно ст. 475, 557 ГК РФ в случае выявления не оговорённых продавцом недостатков покупатель имеет право требовать возмещения расходов на их устранение. Недостатки проявились в ходе эксплуатации квартиры, их наличие подтверждается заключением экспертизы, стоимость восстановительных работ установлена. Недостатки не были оговорены продавцом при продаже, возникли до передачи квартиры истцу, во время строительства, вследствие нарушения ответчиком нормативно-технической документации при выполнении строительно-отделочных работ; препятствуют потребителю использовать жилое помещение в соответствии с назначением; не могли быть выявлены сразу в ходе осмотра помещения в ходе приёма-передачи. В связи с этим исковые требования подлежат удовлетворению.
Другой пример, на этот раз с пострадавшим юридическим лицом, — Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу № А39-4586/2013.
Суть дела: истец приобрёл по договору купли-продажи у ответчика встроенное нежилое помещение, в ходе осмотра помещения во время приёма-передачи недостатки не были выявлены, но проявились в дальнейшем — сильное протекание кровли. После неоднократных обращений с претензиями к продавцу покупатель привлёк другую организацию для устранения недостатков, а затем обратился в суд с иском о взыскании с продавца расходов (убытков) на устранение недостатков.
Решение суда: требования удовлетворены, поскольку подтверждается наличие недостатков в проданном помещении, экспертиза установила факт некачественного выполнения работ по возведению кровли и отступление от проекта при проведении работ, кровля неправильно примыкает к стенам здания, из-за чего и происходит протекание воды внутрь помещения. В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан был передать помещение, отвечающее требованиям строительных норм и договора купли-продажи. Так как продавец передал помещение с недостатками, не пожелал устранить их в добровольном порядке, то должен возместить убытки, понесённые покупателем в связи с устранением недостатков кровли, поскольку согласно ст. 15, 475 ГК РФ покупатель имеет право на полное возмещение расходов. При этом суд отверг довод ответчика о возможности покупателя при осмотре выявить строительный брак, т. к. визуальный осмотр не мог выявить отступление от проекта при возведении кровли, для этого потребовалось наступление неблагоприятных погодных условий.
Видели очи, что брали…
К сожалению, отстоять свои права удаётся не всегда, прежде всего в силу нашей невнимательности, нежелания «портить нервы», соглашательства с продавцом. В общей массе судебных дел таких «отрицательных» для покупателя решений меньше, чем «положительных», но именно поэтому они заслуживают особого внимания. Вот, например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 28.07.2015 по делу № 33-10799/2015.
Суть дела: истцы приобрели новый жилой дом, вскоре в доме исчезли вода и электричество, обследование дома ремонтной организацией выявило серьёзные недостатки: неверно сконструирована кровля дома, использован плохой утеплитель, монтаж утеплителя произведён с нарушением строительных норм, отсутствуют необходимые вентиляционные зазоры, стропила и обрешётка из-за накопления влаги и отсутствия специальной обработки гниёт, из-за этого возрастают энергозатраты на отопление, создаётся неблагоприятный климатический режим в доме. Для устранения недостатков пришлось проводить демонтаж обшивки стен и кровли, возводить новую крышу. На претензию покупателей продавец промолчал, и они обратились в суд с иском о снижении покупной цены.
Решение суда: согласно ст. 469, 556 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий договору купли-продажи, при этом передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. До продажи дома продавцом составлен проект жилого дома, который, согласно заключению экспертизы, разработан с учётом требований строительных норм и правил. Истцы осматривали дом до подписания договора купли-продажи, а также во время передачи дома, в акте передаче дома отсутствуют претензии к техническому состоянию дома, напротив, указывается на пригодность дома к проживанию. Истцы имели возможность осмотреть дом самостоятельно или привлечь к осмотру соответствующих специалистов, но не сделали этого, хотя ряд существенных недостатков можно было заметить при визуальном осмотре. Довод покупателей, что они не знали схему подключения дома к электросетям и прочим коммуникациям, суд отверг, т. к. истцы имели возможность ознакомиться со всей документацией и расположением коммуникаций на местности. В связи с вышеизложенным в удовлетворении исковых требований было отказано.
Другой случай, и на этот раз впросак попало юридическое лицо, — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.11.2013 по делу № А56-74114/2012
Суть дела: стороны — инвестор и заказчик — заключили договор инвестирования строительства торгового комплекса, по условиям которого результат инвестирования является общей долевой собственностью сторон. По окончании строительства заказчик передал инвестору оговорённое договором помещение. Инвестор вскоре обратился в суд к заказчику с требованием о возмещении убытков, которые возникли из-за недостатков переданного помещения и торгового комплекса в целом. В частности, не были установлены и доделаны системы водоотведения, электроснабжения, присутствовали деформационные швы на кровле, дефекты отделочных работ и др. Для устранения недостатков инвестор привлекал сторонние ремонтно-строительные организации, затраты на услуги которых и требует теперь взыскать с заказчика.
Решение суда: в удовлетворении иска было отказано, поскольку истец не смог доказать, что перечисленные третьим лицам денежные средства являются расходами, понесёнными в связи с устранением строительных недостатков. В акте приёма-передачи помещения истец действительно указал на ряд недостатков, перечислил их, но не обратился к ответчику с требованием об устранении недостатков, а взялся устранять недостатки своими силами, при этом не смог предоставить доказательств в подтверждение объёма и вида выполненных работ, доказательств оплаты выполненных работ. Претензию о возмещении убытков и об уплате неустойки за строительно-отделочные недостатки истец направил только после предъявления иска. Всё это в совокупности свидетельствует о недолжной осмотрительности истца и влечёт за собой невозможность компенсации убытков.
Поспешишь — людей насмешишь…
Бывают и случаи, когда покупатель сам помогает продавцу уйти от ответственности, иллюстрацией такого нам послужит Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2014 № Ф09-6789/14 по делу № А76-15637/2011.
Суть дела: ООО приобрело по договору купли-продажи нежилое здание (автосервис), в ходе осмотра недостатки не были выявлены, но вскрылись они в дальнейшем. Исходя из технического отчёта, который составила сторонняя организация, привлечённая покупателем, техническое состояние спорного здания классифицируется как недопустимое по причине расчётной перегрузки несущих элементов покрытия и зафиксированных остаточных деформаций перегруженных элементов, в текущем состоянии эксплуатация здания не допускается, необходим капитальный ремонт. Покупатель провёл строительные (монтажные) работы для устранения выявленных недостатков, после отказа продавца возместить убытки обратился в суд.
Решение суда: в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку истец не может доказать, что недостатки возникли до передачи ему в собственность объекта недвижимости и носят конструктивный характер; в качестве доказательства приводится два технических отчёта, но, по существу, документы тождественны, базируются на одном и том же обследовании спорного здания (составлением приложений к отчётам и самих технических отчётов занимался один и тот же инженер); обследование здания проводилось в период проведения в нём масштабных работ по демонтажу различных составляющих его конструкций, то есть здание на момент обследования фактически находилось в видоизменённом состоянии. Последнее обстоятельство в рассматриваемом случае могло существенно повлиять на выводы, сделанные по результатам технического обследования. То есть в результате проведения реконструкции здания невозможно достоверно установить, когда возникли выявленные недостатки и являются ли они следствием недостатков строительных работ. Надлежащей экспертизы не проводилось. Суд же в отсутствии таковой экспертизы принял во внимание решение районного суда общей юрисдикции, которым возведённое самовольно здание автосервиса было легализовано, проведёнными в рамках легализации здания экспертизами конструктивных недостатков не было выявлено.
Тут невозможно удержаться от комментария: правоприменительная практика, в том числе по самовольным постройкам, скорее свидетельствует в пользу правоты покупателя, с большей долей вероятности конструктивные недостатки всё же были, но покупатель допустил ряд серьёзных ошибок. Во-первых, надо было провести независимую экспертизу, а повторные экспертизы желательно заказывать у другого эксперта. Во-вторых, при выявлении строительного брака необходимо было немедленно остановить работы по реконструкции здания, зафиксировать выявленные недостатки, в том числе путём фото-, видеофиксации, акта осмотра, направить претензию покупателю, немедленно провести экспертизу.
Так есть ли на свете справедливость, или на что рассчитывать горе-покупателю?
Итак, в ходе нашего разговора мы рассмотрели по сути противоречивые примеры: в одних случаях суд встал на сторону покупателя и «наказал» нерадивого продавца-застройщика, в других же всё наоборот — покупатель остался с носом. Какие же выводы должны последовать из этих примеров?
1. Проверяйте благонадёжность продавца и застройщика, не поленитесь найти в интернете упоминания о них, возможные отзывы, обязательно через картотеку арбитражных дел посмотрите, имеются ли судебные споры с продавцом и застройщиком и какого они рода; не лишним будет проверить и картотеку дел судов общей юрисдикции. Хорошо через сайт ФНС запросить выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, при этом обратить внимание на виды осуществляемой лицом деятельности, «срок существования» лица, возможные реорганизации. Также проверьте лицо на возможное банкротство в соответствующем реестре, а также наличие лицензии на проведение строительных работ.
2. Посмотрите наличие технической документации на вновь возведённые здания, помещения, тщательно выясняйте место ввода и расположения коммуникаций в помещениях; уточните, имеется ли разрешение на ввод в эксплуатацию, не является ли здание самовольной постройкой.
3. Внимательно осматривайте помещения во время приёма-передачи, фиксируйте все, даже мелкие, недостатки в акте приёма-передачи. Анализ судебной практики показывает, что чаще всего одни и те же элементы в зданиях и помещениях оказываются слабой стороной: это кровля, монтаж оконных и дверных конструкций, вентиляционных систем, системы отопления, электро- и водоснабжения, водоотведения, монтаж утеплительных систем на стены и кровлю. Строительные организации намеренно или по недосмотру допускают наибольший процент брака в указанных местах, причём порой за счет экономии на материалах. Особенно порочной в этом плане является кровля. Не стесняйтесь выяснить у продавца, какие материалы использовались при строительстве и отделке помещений, добросовестные продавцы-застройщики не боятся отвечать на такие вопросы.
Помните, что возможность взыскать понесённые на устранение недостатков расходы и прочие убытки или возвратить часть покупной цены зависит от качества проведённого осмотра. В рассматриваемых нами во второй части разговора примерах покупатели проиграли суд только потому, что вовремя и тщательно не осмотрели приобретённые объекты, а недостатки можно было выявить путём визуального осмотра. Если не хватает собственных знаний, обращайтесь в специализированные организации, вплоть до проведения соответствующей экспертизы.
4. В случае выявления в ходе осмотра или эксплуатации объекта недостатков незамедлительно обращайтесь с претензией об устранении недостатков к продавцу, промедление может обернуться проигранным судом. Если продавец игнорирует претензии, обязательно проводите независимую экспертизу.
5. Если вы задумали проведение реконструкции приобретённого объекта, обязательно предварительно заказывайте соответствующую экспертизу на выявление возможных конструктивных дефектов, недостатков, потому что в ином случае будет трудно доказать возникновение таких недостатков до передачи объекта покупателю. Если работы по реконструкции уже начались и выявлены недостатки, приостановите работы, зафиксируйте выявленные дефекты, проведите экспертизу с установлением причин возникновения недостатков.
Конечно, это только самые основные выводы-советы, некий минимум. Помните, что порой приобретение недвижимости на рынке новостроек сродни игре в напёрстки — главное вовремя успеть заметить, грамотно зафиксировать выявленные недостатки и не затягивать обращение с претензией к продавцу и с иском в суд, а иначе придётся считать убытки.
С.А. Слесарев, частнопрактикующий юрист, эксперт-аналитик справочной правовой системы, эксперт федерального центра независимой правовой экспертизы законопроектов
E-mail: slesarev-sergey84@mail.ru
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ЖП.
Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.