Жилье — особый объект гражданско-правовых отношений. В связи с этим приобретение квартиры по поддельным документам — один из наиболее распространенных способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей на вторичном рынке недвижимости. Цель, которую преследуют мошенники — незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи. Рассмотрим пример из судебной практики.
Подсудимая, располагая информацией о том, что собственник квартиры умер, а вышеуказанная квартира не принята в наследство в связи с отсутствием наследников и не оформлена в муниципальную собственность (в силу ст. 1151 ГК РФ), незаконно приобрела право собственности на указанную квартиру на подставное и подконтрольное ей лицо. В этих целях подсудимой были приобретены фиктивная доверенность о праве продажи указанной квартиры от имени умершего собственника на имя подсудимой, а также фиктивное свидетельство о праве на наследство по закону квартиры на имя подставного лица. Далее квартира была продана третьему лицу, не подозревавшему о преступных намерениях подсудимой. Однако после подачи документов на регистрацию выяснилось, что на указанной квартире имеется обременение, в связи с чем регистрация была прекращена по заявлению сторон. Далее право собственности было приобретено на подставное лицо путем предоставления в регистрирующий орган заведомо подложных документов. Таким образом, подсудимая приобрела право собственности на чужое имущество в особо крупном размере, а впоследствии распорядилась указанной квартирой по своему усмотрению (приговор Первомайского районного суда г. Пензы от 25 04. 2014 г по делу № 1-59).
В данной ситуации, несмотря на то, что право собственности на имущество перешло на мать подсудимой, в действиях последней отсутствует состав мошенничества, поскольку та являлась лишь подставным лицом и была полностью подконтрольна подсудимой. Ее роль заключалась лишь в выдаче подсудимой доверенности, на основании которой та и действовала. Фактически же право на квартиру получила именно подсудимая, она же впоследствии и распорядилась данной квартирой. Следует отметить, что мошенничество с выморочным жильем с помощью поддельных документов — не редкость в настоящее время. Приобретая в собственность квартиру умершего человека, нужно быть внимательным, особенно, если квартира продается по доверенности, поскольку из всех документов доверенность подделать проще всего. Если у умершего человека нет наследников, то в течение шести месяцев квартира должна быть передана в собственность государства. Это по закону. Если этого не происходит, то задним числом такая квартира переоформляется в собственность нового владельца, к примеру, на подставное лицо, после чего продается ни о чем не подозревающему покупателю.
Еще одной распространенной схемой мошенничества с квартирами является мошенничество с квартирами пенсионеров. Эта категория граждан находится в группе риска. Одна из схем мошенничества с жильем пенсионеров заключается в следующем: завладев паспортом пенсионера, мошенники оформляют в собственность его квартиру на подставное лицо, после чего квартиру продают. А самого законного владельца квартиры вывозят (обманным путем либо с применением насилия) за пределы города, в отдаленную местность. К примеру, пенсионерка, собственница квартиры, стала жертвой мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору. Подсудимая, не имеющая паспорта, работающая у подсудимого в доме за еду и жильё, полностью зависимая от него, выполняя указания последнего, получила от третьего лица фиктивный паспорт на имя законной собственницы квартиры, в который была вклеена фотография подсудимой. Выдавая себя за законную собственницу квартиры, подсудимая продала указанную квартиру, квартира незаконно перешла в собственность не знавшего о преступных намерениях подсудимой покупателя. В период оформления документов купли-продажи на указанную квартиру и получения денежных средств собственница квартиры и её сын путем обмана были вывезены подсудимым с места постоянного проживания в иное место содержания. Впоследствии потерпевшие перевозились из одного населенного пункта в другой пока квартира была продана и получены денежные средства (приговор Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области по делу № 1-469/2010).
Жертвами мошенников часто становятся лица, страдающие психическими расстройствами, не способные в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.
Так, например, подсудимые, действуя группой лиц по предварительному сговору, воспользовавшись доверием потерпевшей, находящейся в пожилом возрасте и страдающей психическим расстройством, завладели паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру, принадлежащей ей на праве собственности, с целью последующей реализации данной квартиры по договору купли-продажи с пожизненным проживанием. Однако преступление не было доведено до конца по независящим от подсудимых обстоятельствам, так как они не смогли сдать в регистрирующий орган указанные выше документы, поскольку были задержаны сотрудниками милиции в результате проведения оперативно-розыскных мероприятий. Действия подсудимых были квалифицированы по ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ, как покушение на мошенничество в особо крупном размере (приговор Симоновского районного суда г. Москвы от 01.10.2010 г. по делу № 1-220/2010).
Жертвами квартирных аферистов могут стать не только пенсионеры, но и злоупотребляющие алкоголем граждане. Рассмотрим пример.
Подсудимая, работая агентом в сфере недвижимости, сообщила подсудимому, что у нее имеются возможности для переоформления квартир на третьих лиц без ведома собственника квартиры. Получив указанную информацию, подсудимый предложил ей завладеть путем обмана правом на квартиру его знакомой, являвшейся собственником однокомнатной квартиры и злоупотреблявшей спиртными напитками, на что подсудимая согласилась. Подсудимый, используя поддельный паспорт, незаконно оформил в собственность указанную квартиру. Подготовкой документов, необходимых для переоформления квартиры в собственность, занималась подсудимая. Сама же собственница квартиры была убита подсудимым без ведома подсудимой с целью устранения препятствий для приобретения путем обмана права на квартиру и последующей продажи квартиры путем введения ей смертельной дозы наркотического средства. Далее был заключен договор купли-продажи указанной квартиры между подсудимым и покупателем, последним была произведена оплата по договору (приговор Нижегородского областного суда от 17.05.2012 по делу № 2-24/12).
В данной ситуации покупателю следовало обратить внимание на то, что продавец приобрел эту квартиру у предыдущего собственника за цену ниже рыночной и сразу же решил продать квартиру по низкой цене. Способ передачи денег «на руки продавцу» после заключения договора — довольно рискованный. Наиболее распространенный вариант решения проблемы хранения денежных средств от продажи квартиры — это депозитная ячейка. Заключается договор аренды сейфовой ячейки с банком. В этом случае покупатель закладывает денежные средства в ячейку, продавец получает их после оформления документов о передаче квартиры в собственность. Покупателя также должно насторожить, если на регистрацию подан не весь пакет документов, поскольку это будет основанием для ее приостановления в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 23.07.2013 № 250-ФЗ).
Агентства недвижимости нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов.
Например, директор риэлтерского агентства разместил в сети «Интернет» и газетах рекламные объявления с предложениями предоставления населению услуг по предоставлению займов денежных средств под проценты и залог недвижимого имущества. Выдача займов предлагалась гражданам, нуждающимся в денежных средствах и не имеющим возможности получить займы в кредитных организациях на законных основаниях. Подсудимый заключал с обращающимися к нему гражданами различные гражданско-правовые сделки, в результате которых граждане передавали подсудимому либо его доверенным лицам, не осведомленным о преступных намерениях последнего, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество (квартиры, домовладения и т.п.) за денежные средства в суммах меньше реальной рыночной стоимости принадлежащей им собственности. (приговор Ленинского районного суда от 18.11.2014 г. по делу № 1-327/13).
В судебной практике имеются случаи, когда махинации с недвижимостью совершаются сотрудниками УФРС.
Работница Главного управления УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО осуждена за мошенничество с квартирой. Г. являлась должностным лицом государственной службы — специалистом Главного управления федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО, в ее обязанности входил прием и выдача документов после государственной регистрации. При выдаче документов гражданке Д. после государственной регистрации права собственности на квартиру Г., изучив данные документы, узнала, что Д. является единственным собственником квартиры, а также является одиноким пожилым человеком, после чего у Г. возник умысел на хищение данной квартиры, находящейся в Индустриальном районе г. Хабаровска. Г. заказала в юридической консультации проект договора дарения квартиры, по которому Д. безвозмездно передает квартиру в собственность гражданину Я., который являлся сожителем обвиняемой. Затем Г. собственноручно подписала договор от имени Д. и, используя свое должностное положение, передала пакет документов с подложным договором дарения для государственной регистрации, которая была произведена. Впоследствии сожитель обвиняемой Я. передал квартиру по договору дарения самой Г.1
Указанный выше случай не является единственным примером привлечения сотрудника УФРС к уголовной ответственности за мошенничество с жильем. Рассмотрим приговор Кормиловского районного суда Омской области от 11.06.2010 г. по делу № 1-43/2010.
Подсудимая, будучи сотрудницей УФРС, заключила договор купли-продажи квартиры с фирмой, в которой ранее работала и которая ранее предоставляла указанную квартиру подсудимой в пользование по договору найма. Одним из условий договора купли-продажи квартиры являлась поэтапная оплата выкупной стоимости квартиры. Однако подсудимая указала в договоре, что расчет произведен ею в один этап и полностью до подписания договора. При этом расчет за квартиру до подписания договора не произвела. Одновременно заключила дополнительное соглашение о рассрочке расчета с целью сокрытия недостоверных сведений, содержащихся в договоре купли-продажи квартиры. Но регистрация дополнительного соглашения о рассрочке расчета произведена не была. Тем самым, подсудимая, действуя умышленно, получила свидетельство о государственной регистрации права собственности без обременения. Таким образом, обманным путем незаконно получила право на распоряжение данной квартирой и воспользовалась этим правом, впоследствии продав квартиру. Расчет за квартиру подсудимая произвела только после возбуждения в отношении нее уголовного дела.
В данной ситуации суд исключил из обвинения подсудимой квалифицирующий признак — совершение мошенничества с использованием служебного положения, т.к. подсудимая не являлась должностным лицом УФРС, а выполняла лишь техническую работу.
Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что в настоящее время риск приобрести квартиру по поддельным документам на вторичном рынке недвижимости довольно высок. Поэтому при совершении сделок купли-продажи следует быть очень внимательными и осторожными. В группе риска стать жертвами мошенников находятся пенсионеры, инвалиды, лица, злоупотребляющие спиртными напитками, лица, страдающие психическими расстройствами. Эти категории граждан в силу юридической неграмотности, излишней доверчивости или по иным причинам чаще всего остаются без жилплощади. Покупателю квартиры, чтобы обезопасить себя, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, т.е. убедиться, что не имеется препятствий к заключению договора купли-продажи квартиры, а также проверить тот факт, что после совершения сделки на данную квартиру никто не будет претендовать. Все ранее проводимые сделки с квартирой должны быть совершены в соответствии с законом. До заключения договора необходимо тщательно изучить и проверить документы, предоставленные продавцом. Если у покупателя возникли сомнения относительно подлинности хотя бы одного из представленных продавцом документов, то соглашаться на сделку не стоит.
1 http://centralnyr.hbr.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=70