Виктория Носачева
Как гласит известная всем нам пословица, каждый настоящий мужчина в своей жизни должен сделать три вещи: построить дом, посадить дерево и вырастить сына. И ведь не случайно именно строительству дома отведено первостепенное значение. Как говорится, «мой дом — моя крепость». Это гарант безопасности, стабильности и благополучия. Но как создать свой уютный уголок в реалиях современного законодательства? Как стать собственником жилого дома, а не груды кирпичей под крышей?
Для начала необходимо уяснить, что на каждом этапе строительства дома могут возникать правовые споры. При этом сложности могут появиться как при самом строительстве или введении дома в эксплуатацию, так и при использовании земельного участка, на котором он расположен.
Так, например, Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.01.2016 по делу № 33-1555/2015 г. рассмотрена жалоба по иску К.Р.Х к К.Ф.М. о возложении обязанности не чинить препятствий в установке туфового забора по границе земельного участка.
В обоснование своих требований К.Р.Х. указала, что ей принадлежит земельный участок № 1, площадью 2178 кв.м. Разделительного забора между участками № 1 и № 2 не имеется. Ответчики используют часть принадлежащего истцу участка для прохода к своему домовладению, т.к. считают, что проезд и проход к принадлежащему им земельному участку возможен только через проход на участке истца.
К.Ф.М., К.З.Х. обратились в суд с встречным иском к К.Р.Х. и администрации с.п. Заюково, ООО «ХХХ», где просили признать недействительной всю документацию, подтверждающую права владения участком К.Р.Х. в заявленных ею границах. Свои требования К.З.Х. подтверждает тем, что в 1986 г. был разделен земельный участок размером 0,35 га на две части: К.Х.А. — 0,18 га, брату отца К.М.А. — 0,17 га. Акт согласования границ земельного участка ответчика был составлен с нарушениями, так как была подделана подпись. При межевании К.Р.Х. неверно определили контрольные точки межевой границы, что также привело к тому, что часть земельного участка № 2 вошла в участок № 1.
Не согласившись с решением, полагая его незаконным и необоснованным, К.Р.Х. подала на него апелляционную жалобу. В обоснование жалобы указывается следующее. В соответствии с заключением экспертизы определить фактические площади и размеры земельных участков не представляется возможным, установить, кто и когда произвел увеличение земельного участка, общая площадь которого составляет 4120 кв.м., невозможно. В материалах дела имеется не оспоренный акт обследования БТИ от 02.04.2013 о том, что фактическая площадь участка № 2, находящегося в пользовании, по документам составляет 0,18 га. Каких-либо доказательств того, что выписка из похозяйственной книги нарушает права К.М.А., не представлено, однако суд признал ее недействительной.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводам, что при рассмотрении первоначального спора судом допущены нарушения.
Из акта от 06.09.1986 колхоза «Х» следует, что участок площадью 0,35 га разделен между К.М.А. и К.Х.А. по 0,18 га и 0,17 га соответственно.
По свидетельству о государственной регистрации права К.Р.Х. — собственник земельного участка общей площадью 2178 кв.м. Из выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, выданной 31.12.2008 администрацией, следует, что К.Р.Х. предоставлен земельный участок общей площадью 0,23 га.
Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.12.2011 следует, что К.З.Х., К.Ф.М., несовершеннолетние К.А.З., К.Э.З. приобрели в долевую собственность домовладение и земельный участок общей площадью 1 800 кв. м., что также подтверждается свидетельством о праве собственности.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Каких-либо доказательств того, что К.Р.Х. нарушены либо есть угроза нарушения ею прав собственников К.Ф.М., К.З.Х., не было представлено.
Суд первой инстанции необоснованно посчитал выводы экспертов в заключении землеустроительной экспертизы свидетельствующими о нарушении прав К.Ф.М., К.З.Х. и их несовершеннолетних детей на принадлежащий им земельный участок размером 0,18 га. Доказательств того, что выписка от 16.06.2009 из похозяйственной книги о наличии у К.Р.Х. земельного участка площадью 2178 кв.м. нарушает права К.Ф.М., суду не представлено.
Признавая незаконным постановление главы администрации, недействительными: акт согласования границ земельного участка, землеустроительного дела по межеванию земельного участка и исключая из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка на имя К.Р.Х. и постановляя аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности К.Р.Х. на земельный участок площадью 2178 кв.м., суд не учел, что К.Ф.М. и К.З.Х. не представили суду доказательств нарушения их прав на земельный участок площадью 0,18 га наличием указанных документов и записей.
Кроме того, судом не учтено, что в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» акт согласования границ земельного участка, как документ, имеющий технический характер, не порождающий каких-либо прав и обязанностей, являющийся составной частью межевого дела, не может быть отдельно оспорен. Законом не предусмотрена возможность исключения из ГКН отдельных сведений о земельном участке.
Изучив материалы дела и всю предоставленную доказательственную базу, апелляционный суд вынес новое решение в пользу первоначального истца с требованием о нечинении препятствий в установке забора. Ключевым моментом при рассмотрении указанного спора являлось отсутствие материальных доказательств нарушения прав первоначальных ответчиков — тот факт, что увеличение площади участка № 1 никак не затронуло площадь или границы соседнего участка № 2.
Таким образом, начиная строительство, необходимо проверить именно правовую историю Вашего земельного участка. При этом важно убедиться, все ли препятствия, как физические, так и юридические, устранены, а само строительство соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает чьих-либо законных прав и интересов. Ведь последствия самовольного строительства даже на своем собственном земельном участке могут быть достаточно суровы, вплоть до принудительного сноса такой постройки.
Администрация Пензенского района обратилась в суд с иском о сносе самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке, выделенном под строительство индивидуального жилого дома. В ходе проведенной проверки специалистами администрации было установлено, что на данном участке имеется строение длиной 29 м., имеющее капитальный фундамент, на крыше имеются три купола, в верхних точках куполов установлены кресты. Между тем ответчику не выдавалось разрешения на постройку строения такого вида. Произведенная самовольно ответчиком постройка не отвечает разрешительному использованию земельного участка. По результатам рассмотрения спора судом первой инстанции вынесено решение о признании указанного строения самовольной постройкой и обязании Ж.А.П. её снести.
В апелляционной жалобе Ж.А.П. просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Считает, что администрация Пензенского района является ненадлежащим истцом по делу. Акт проверки соблюдения земельного и градостроительного законодательства, в рамках которого были установлены параметры спорного строения, был составлен с нарушением регламента, в связи с чем является ненадлежащим доказательством по делу. Указания представителя истца о наличии в спорном строении характерных признаков религиозных строений, необоснованны. Использование строения в качестве склада и его нахождение на земельном участке ничьих прав не нарушает.
Вынося решение, суд исходил из норм ГК РФ. По смыслу ст. 222 ГК РФ в редакции, действующей на момент обращения в суд с настоящим иском, для признания постройки самовольной достаточно наличие одного из трех обстоятельств: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных норм и правил.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что спорное капитальное строение имеет признаки культового назначения и было возведено ответчиком на земельном участке с нарушением требований о его разрешенном использовании, с нарушением градостроительных норм, что свидетельствует о самовольной постройке, которая подлежит сносу.
Так, из исследовательской части экспертного заключения следует, что исследуемое строение по техническим характеристикам (по объемно-планировочному исполнению, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями, санитарно-эпидемиологическим условиям (микроклимат)) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (строительным и санитарно-гигиеническим нормам и правилам).
Довод жалобы о том, что использование строения в качестве склада и его нахождение на земельном участке ничьих прав не нарушает, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку сохранение самовольной постройки возможно только в том случае, если единственным ее признаком является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), к получению которого лицом, осуществившим постройку, предпринимались меры. В данном же случае имеет место существенное нарушение градостроительного регламента, являющееся достаточным основанием для сноса строения.
Ссылка на отсутствие у администрации Пензенского района полномочий на обращение в суд с настоящим иском безосновательна, поскольку в силу ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального района относится осуществление муниципального земельного контроля на межселенной территории муниципального района.
Апелляционным определением от 26.01.2015 Пензенского областного суда постановлено решение Пензенского районного суда Пензенской области от 19.11.2015. оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
И все же не каждое самовольное строительство подлежит обязательному сносу. Как было отмечено в вышеуказанном решении, признание права собственности на самовольную постройку возможно, если единственным ее признаком является отсутствие разрешения на строительство.
Решив все вопросы с земельным участком, мы начинаем непосредственно строительство дома. Как зачастую происходит на практике, большинство людей торопятся поскорее воплотить свой дом мечты в жизнь. Ведь его надо успеть построить за лето, за год или же просто успеть правильно вложить свои денежные средства. Однако юридическое оформление документации на каждом этапе строительства занимает достаточно долгий промежуток времени. Мы идем на риски и возводим здание, не дождавшись разрешений со стороны органов местного самоуправления. Как в такой ситуации подтвердить, что постройка безопасна, законна и принадлежит своему собственнику?
Шахтинским городским судом Ростовской области 18.01.2016 вынесено решение в пользу С.В.В. о признании за ним права собственности на объект незавершённого строительства — жилой дом.
С.В.В. обратился в суд с иском к Администрации о признании права собственности на объект незавершённого строительства — жилой дом. Не зная, что необходимо разрешение на строительство, он построил жилой дом со степенью готовности 34%. При обращении в Администрацию с заявлением о вводе дома в эксплуатацию ему было отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство. В связи с этим он был вынужден обратиться в суд.
Положениями п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ определено, что строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Вместе с тем отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.
Проанализировав изложенное, суд считает, что самовольно возведенный объект капитального строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки (жилого дома), истец обращался к Администрации для получения разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, в чем ему было отказано. Само по себе возведение С.В.В. объекта капитального строительства без получения разрешения на строительство не может служить препятствием в признании за ним права собственности на спорный объект.
А значит, даже самовольно возведенный объект может впоследствии стать полноценным жилым домом.
Здесь важно помнить следующее:
- строительство дома не должно нарушать ничьих прав и интересов (соседей по участку, соседей по долевой собственности и пр.);
- возведенная постройка должна соответствовать нормам градостроительства (Градостроительный Кодекс, СНиП, проект и пр.);
- целевое назначение земельного участка должно соответствовать фактически возведенному строительству;
- застройщик должен предпринимать все необходимые меры для легализации своего строительства.
Закончить статью хотелось бы очевидным, но до сих пор нередко встречающимся на практике примером спора, когда строительство осуществляется, базируясь на устной договоренности между родственниками, которая впоследствии порождает за собой непримиримые разногласия.
З.С.И. обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с Б.А.М., Б.В.Н. В обоснование заявленных требований указано, что ответчики в январе 2015 г. приобрели право на имущество истца без каких-либо законных оснований, а именно, на погреб, баню, нулевой цикл (фундамент) под строительство дома, забор вокруг земельного участка. В 2011 г. между З.С.И. и Б.В.Н., у которой по адресу ее проживания находился необрабатываемый земельный участок с разваленными надворными постройками, состоялась договоренность о том, что истец расчищает земельный участок от сгнивших построек и начинает строительство дома, бани, погреба. Б.В.Н. пользуется данным имуществом и переоформляет право собственности на земельный участок и вновь созданные постройки на З.С.И. В январе 2015 г. Б.В.Н. запретила ему продолжать строительство и появляться на земельном участке, поскольку участок стал необходим для строительства дочери Б.А.М. В результате ответчики необоснованно используют принадлежащее истцу имущество, какой-либо компенсации за эксплуатацию неосновательно приобретенного имущества не предлагают. Возвратить построенную баню, погреб и фундамент, поскольку они являются неотделимыми от земельного участка, невозможно. Вложенные З.С.И. в строительство денежные средства вышли из его распоряжения и используются по усмотрению ответчиков.
Представитель ответчиков пояснил, что семья Б. считали З.С.И. членом своей семьи. Он со школьного возраста проживал с Б.В.Н. Строительство бани, погреба и фундамента началось из-за ветхости хозяйственных построек на участке с целью улучшения условий проживания Б.В.Н. Предполагалось, что использоваться постройки будут Б.В.Н. и З.С.И. совместно. Строительство велось силами семьи в течение нескольких лет, стройматериалы приобретались и Б., и З.
Рассматривая данное дело, суд приходит к следующим заключениям. Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии в совокупности одновременно трех условий, а именно: когда имело место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что означает, что имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать; отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть происходит неосновательно.
Судом установлено, что З.С.И. и Б.В.Н. длительный период времени проживали совместно, взаимно заботились друг о друге. Начиная с 2010 г., на основании принятия совместного решения З.С.И. и Б.В.Н. на земельном участке, принадлежащем Б.В.Н., началось строительство погреба, бани, фундамента дома за счет личных средств З.С.И., Б.В.Н., Б.А.М. При этом З.С.И. имел намерение продолжить совместное проживание с Б.В.Н. и пользоваться построенными погребом, баней, а также новым домом, строительство которого началось путем возведения фундамента.
Учитывая, что истцом не было заявлено о передаче денежных средств в дар Б.В.Н., либо иным членам ее семьи, при строительстве построек истец действовал в своем интересе, суд полагает, что в рассматриваемом случае имеет место неосновательное обогащение за счет денежных средств З.С.И.
Сторона истца доказательств, опровергающих данный довод, не представила.
Решением от 29.12.2015 по делу № 2-1565/2015 Томского районного суда Томской области постановлено взыскать в пользу З.С.И. с Б.А.М., Б.В.Н. неосновательное обогащение.
Нормативная составляющая правового базиса нашего государства — система динамическая, постоянно развивающаяся. Возникающие на практике спорные ситуации помогают совершенствовать действующее законодательство. Однако что следует делать, когда необходимо применять нормы права на практике здесь и сейчас?
Безусловно, первое, что необходимо помнить, придя в суд, это нормы ГПК РФ. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Исход дела и вынесенное решение суда напрямую зависят от тех доказательств, которые мы предъявляем в зале судебного заседания.
Говоря о тонкостях оформления возводимой постройки, следует заострить внимание на нормы гражданского, градостроительного и земельного законодательства. Важно помнить о неотделимости жилого здания от земельного участка и учитывать эти две разные недвижимости в совокупности.