Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами

Договор аренды является одной из наиболее популярных договорных конструкций среди субъектов предпринимательской деятельности, поскольку он позволяет удовлетворять временную потребность арендатора в имуществе, а арендодатель получает не только вознаграждение за такое использование, но и обеспечивает поддержание объекта аренды в надлежащем состоянии, поскольку, как правило, именно на арендатора возлагается обязанность по содержанию и проведению текущего ремонта объекта аренды. Между тем, несмотря на популярность и отсутствие практической новизны в использовании договора аренды среди представителей предпринимательского сообщества, согласно статистическим показателям количество судебных споров по вопросам заключения, исполнения и прекращения договора аренды неизбежно растет. Так, к примеру, количество судебных споров, вытекающих из арендных правоотношений, рассмотренных в первом полугодии 2015 г. арбитражным судом города Москвы увеличилось более чем на 46% по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году1. При таких обстоятельствах представляется обоснованным в рамках настоящей статьи рассмотреть ряд спорных вопросов, возникающих на практике между субъектами договора аренды.

1. Может ли объектом договора аренды выступать объект недвижимости, незарегистрированный в установленном порядке?

С точки зрения теории и правоприменительной практики ответ на поставленный вопрос имеет несколько точек зрения:

1. Незарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости не может являться объектом договора аренды.

Указанная точка зрения обосновывается тем, что согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ2 государственная регистрация является единственным доказательством существования прав у лица на объект недвижимости, посредством которой субъекты гражданских правоотношений могут идентифицировать объект недвижимости среди прочих. На протяжении длительного периода времени судебная практика руководствовалась именно данным подходом. Так, в одном из дел суд указал: «…Поскольку земельный участок площадью 33676 кв. м, расположенный в кадастровом квартале 63:33:0906002, который был предоставлен в аренду обществу, не был поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данный земельный участок не является объектом гражданско-правовых отношений, не мог быть предметом сделок, в связи с чем договор аренды земельного участка (землепользования) от 19.04.2010 в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)3 является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет договора»4.

Аналогичная точка зрения прослеживается в Постановлении Пленума ВАС РФ: «...Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается...»5. В юридической литературе усматривается схожая позиция. Так, к примеру, в комментариях к ГК РФ под редакцией О.Н. Садикова указано, что «…незавершенный строительством объект может быть предметом договора аренды только после государственной регистрации права собственности на этот объект в установленном порядке…»6. Применительно к объектам самовольного строительства, как объектам договора аренды, обоснованность приведенной позиции усматривается в необходимости защиты публичных интересов7.

2. Незарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости может являться объектом договора аренды.

Правомерность указанной позиции сводится к непосредственному понятию недвижимого имущества как объекту гражданского оборота. В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекту недвижимости характерны следующие признаки: прочная связь с землей (природные свойства) и невозможность без несоразмерного ущерба перемещения в пространстве, а также в случае прямого указания в законе, что объект является недвижимостью. Таким образом, исходя из приведенного определения факт государственной регистрации нельзя отнести к свойственным объекту недвижимости признакам. Аналогичная позиция усматривается и в судебной практике: «…Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится…»8.

Таким образом, представляется, что с точки зрения цивилистического подхода вторая позиция выглядит наиболее предпочтительной, поскольку в силу принципа «святости обязательства» (pacta sunt servanda с латинского «договоры должны соблюдаться»9), в случае если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, такое относительное правоотношение является действительным и порождает соответствующие права и обязанности у участников сделки. Между тем, с точки зрения правоприменительной практики первая позиция тоже имеет свои основания, поскольку в настоящее время право аренды является свое рода ограничением прав собственника по распоряжению соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается порядком заполнения свидетельства о праве собственности10, согласно которому в графе «обременения» указываются сведения о передаче объекта недвижимости в аренду. При таких обстоятельствах зарегистрировать или совершить запись об обременении при отсутствии сведений о непосредственном объекте не представляется возможным, в связи с чем заключенность договора аренды в отношении объекта, не прошедшего государственную регистрацию, может ставится под сомнение. Однако представляется, что в случае если стороны фактически исполняли взятые на себя обязательства, т.е. был зафиксирован факт передачи имущества арендатору, посредством которого произошла индивидуализация объекта аренды, осуществлялась эксплуатация арендатором объекта аренды, уплачивались арендные платежи и т.д., договор аренды должен признаваться заключенным вне зависимости от наличия факта государственной регистрации права собственности на объект аренды.

Подытоживая, необходимо указать, что объектом договора аренды может выступать недвижимое имущество, права на которое не зарегистрировано в установленном порядке, в силу основных начал гражданского законодательства, таких как неприкосновенность собственности, свобода договора и беспрепятственное осуществление гражданских прав.

2. С какого момента соглашение об изменении размера арендной платы становится обязательным для субъектов договора аренды?

Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу статьи 654 ГК РФ является его существенным условием. В свою очередь договор аренды, являясь гражданско-правовой сделкой, подчиняется как общим, так и специальным правилам, регламентирующим порядок изменения ранее согласованных условий.

Порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон регламентируется непосредственно самим договором аренды, а также статьей 452 ГК РФ. Между тем, учитывая, что ряд договоров аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, на практике складывается несколько позиций относительно формы и момента вступления в силу соглашения об изменении размера арендной платы:

1. С момента государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды

Указанная позиция прослеживается, исходя из прочтения норм, изложенных в статьях 164, 651 ГК РФ, согласно которым сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, которой является договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, подлежит государственной регистрации. Следовательно, руководствуясь указанными нормами, арендодатель вправе будет требовать от арендатора внесения арендной платы на изменившихся условиях исключительно после факта государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы. Аналогичный вывод прослеживается в судебной практике: «…Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды…»11. Схожая позиция усматривается в следующем деле: «…C учетом установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о применении размера арендной платы, установленной договором аренды от 01.01.2007 № 20/16, поскольку дополнительное соглашение от 05.05.2008 к договору, устанавливающее повышенный размер арендной платы, не прошло государственную регистрацию и не считается заключенным…»12.

2. С момента достижения соглашения об изменении размера арендной платы между сторонами зарегистрированного договора аренды.

Аргументацию данной позиции можно усмотреть из сущности понятий: договор и государственная регистрация. Исходя из статьи 420 ГК РФ, под договором понимается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, в том время как под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Представляется, что указанные понятия затрагивают различные сферы общественной жизни: частные и публичные. Договор, как гражданско-правовая сделка, которая порождает относительное правоотношение, затрагивает прежде всего частные интересы, т.е. интересы субъектов договора. Между тем акт государственной регистрации затрагивает преимущественно публичные интересы, чтобы лица, не вовлеченные в обязательственное правоотношение (договор), могли быть осведомлены о существовании обременений прав собственника в отношении вещи.

В связи с изложенным представляется, что соглашение об изменении размера арендной платы между сторонами зарегистрированного договора аренды вступает в силу и становится обязательным для исполнения для субъектов договора с момента его подписания, несмотря на отсутствие факта государственной регистрации такового. Следовательно, обязанность по уплате арендной платы по измененному тарифу возникает с момента достижения соглашения между сторонами договора и не ставится в зависимость от факта государственной регистрации. В некоторой степени подтверждение приведенной позиции можно усмотреть в Постановлении Пленума ВАС РФ № 73, согласно которому обязательственные правоотношения возникают с момента достижения соглашения между сторонами обязательства13.

На основании приведенных позиций представляется, что вторая позиция, свидетельствующая о том, что соглашение об изменении размера арендной платы вступает в силу с момента его подписания соответствующими субъектами договора, является наиболее предпочтительной, поскольку факт возникновения обязательственной связи между соответствующими субъектами не может ставиться в зависимость от момента государственной регистрации (факта оглашения), тем более в тех случаях, когда речь идет о сугубо коммерческих условиях соглашения.