Александр Маслов, управляющий партнер в Юридической компании «Маслов и партнеры»
- Ипотечники защищены Федеральным законом № 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?
- Закон № 214-ФЗ (полное наименование — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») выполнил свою задачу, которую перед ним ставили при принятии, и защищает дольщиков от двойных продаж и совсем уж ущемляющих права дольщиков условий (за включение таких условий грозит серьезный штраф).
Объективно закон не может полностью нивелировать экономические риски банкротства застройщиков из-за изменения конъюнктуры рынка, ошибок в бизнес-планировании, некомпетентного управления или просто вывода активов застройщика. Какие бы суровые меры ни придумали наши законодатели: целевое расходование денежных средств застройщиков (которое все равно невозможно полностью проконтролировать), страхование ответственности (ни одна серьезная страховая компания не соглашается страховать риски недостроя, застройщики вынуждены покупать бумажки о страховании у однодневок, которые разорятся в случае банкротства любого серьезного застройщика), залог недостроя (трудно реализуем) — всегда экономический риск банкротства остается у любого дольщика, покупающего квартиру на стадии строительства.
Надо четко осознавать, что в этом случае дольщик — не обычный покупатель, а инвестор, вкладывающий деньги в бизнес застройщика и намеревающийся на этом заработать. Если бы у инвестора не было желания заработать и хватало денег, он бы купил готовое жилье дороже (на рынке вторичного жилья).
- Как рассасываются старые долгострои?
- Преимущественно за счет региональных программ по достройке долгостроев или выплате компенсаций пострадавшим дольщикам. Например, дольщикам Правительство Нижегородской области предоставляло квартиры во вновь построенных домах по ул. Верхнепечерской.
Принятые в 2011 году поправки в Закон «О несостоятельности (банкротстве)», дополнившие закон параграфом 7 главы IX «Банкротство застройщиков», не может решить вопрос долгостроев, потому что предполагает дополнительное финансирование достройки со стороны дольщиков. А дольщики не привыкли, да зачастую и не могут осуществить это дополнительное финансирование для достройки объекта незавершенного строительства.
- Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?
- Большинство фирм-застройщиков смирилось с использование ДДУ в соответствии с законом № 214-ФЗ для случаев привлечения денежных средств дольщиков для создания многоквартирных домов. Иные формы привлечения денежных средств (предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор подряда и прочее используются редко).
Предварительный договор купли-продажи и договор подряда часто используется лишь при строительстве на землях ИЖС (даже если там в нарушение правил ИЖС строится фактически многоквартирный дом).
- Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что сейчас надо особо обращать внимание?
- Обращать внимание надо на условия страхования, дату платежей и пени в случае просрочки. Страхование жизни и титула (права собственности на квартиру) обычно является стандартным условием банка для применения пониженной ставки (без страхования ставка возрастает на несколько процентных пунктов). Дата платежа важна, потому что платеж может зачисляться несколько дней, и надо понимать, насколько надо зачислить больше в случае просрочки платежа (чтобы не впасть в нарастающую, как снежный ком, задолженность).
Психологи утверждают, что одновременно можно удержать во внимании 3-7 предметов. С учетом того, что большинство потребителей не искушено в области кредитования и финансов, количество одновременных условий, находящихся во внимании заемщика, обычно равно трем. Маркетологи банков, основываясь на исследованиях зарубежных психологов, обычно преподносят в качестве этих трех условий сумму кредита, срок кредита и процентную ставку. На остальные условия у заемщика просто не хватает внимания.
- Переуступка прав — что порой таится здесь? Чего опасаться?
- Самая большая опасность при переуступке — это неоплата по первоначальному договору. Ведь переуступка без согласия застройщика допускается лишь при полной оплате цены договора. В ином случае требуется обязательное согласие застройщика с одновременным переводом долга (принятием на себя обязательства доплатить оставшуюся сумму). При отсутствии такого согласия переуступка может быть признана недействительной. Особенно опасна в таком случае переуступка от юридических лиц, дружественных застройщику. Обычным подтверждением оплаты в таком случае выступают справки об оплате, которые при возникновении спора (например, в случае банкротства застройщика), могут быть опровергнуты. Ведь оплату подтверждать должны платежные документы (приходные кассовые ордера, платежные поручения) или акты выполненных работ, поставленных стройматериалов (в случае зачета в счет оплаты по договору).
- Продажа невыплаченной ипотеки — как мошенники могут провести клиента здесь?
- Трудно себе представитель такие варианты.
- Апартаменты — что здесь нового в законах и на практике?
- Во многих регионах, исключая Москву и Санкт-Петербург, очень мал оборот апартаментов. В федеральном законодательстве слово «апартаменты» не встречается.
Лишь в Москве, где ситуация отличная от остальной России (возможно лишь Питер может еще считать этот вопрос актуальным), Правительство Москвы предлагало регулировать договоры на строительство апартаментов с помощью закона № 214-ФЗ.
https://www.vedomosti.ru/realty/news/2016/01/26/625485-zakon-dolevom-stroitelstve-apartamenti
- Доверенности при ипотеке — какие уловки используют мошенники?
- С внедрением системы электронного нотариата (ЕНот) и реестра отменённых доверенностей количество мошенничеств с доверенностями резко сократилось. Уловки для мошенников стали затруднительны.
Светлана Федюкова