Анжела Пухова
Следующей после строительства отраслью экономики, все участники которой будут обязаны вступить в саморегулируемую организацию, может стать управление многоквартирными домами. О задачах саморегулирования в сфере управления недвижимостью мы беседовали с Анжелой Пуховой, директором некоммерческого партнерства «Гарантия».
Корр.: Анжела Александровна, как Вы оцениваете принцип саморегулирования применительно к сфере ЖКХ?
— Институт саморегулирования новый для России, однако давно и успешно функционирует за рубежом.
Формирование СРО в России является последовательным этапом развития рыночной экономики страны, и переход сферы ЖКХ на саморегулирование позволит решить несколько серьезных проблем. Я говорю, прежде всего, о проблеме незащищенности жителей от действий недобросовестных управляющих организаций. Как показал опыт первого этапа коммерциализации ЖКХ в регионах России, имеют место случаи, когда управляющие организации исчезают после сбора с населения платы за ЖКУ. Профессиональные союзы управляющих компаний сделают подобную ситуацию невозможной. Еще одна большая, комплексная проблема ЖКХ — общая эффективность отрасли, включающая вопросы энергосбережения и проведения капитальных ремонтов. С ними сможет справиться только консолидированный на основе взаимного интереса рынок.
В настоящий момент СРО управляющих компаний в стране немного. Если говорить о Москве, то наша СРО «Гарантия» на сегодня объединяет уже более 120 членов, в подавляющем большинстве это ДЭЗы Москвы, остальные — коммерческие управляющие компании. Наши члены управляют примерно 20 процентами жилого фонда Москвы.
Корр.: Как относятся управляющие компании к работе СРО?
Серьезные, ответственные, созданные с прицелом на многолетнюю работу управляющие компании идею саморегулирования поддерживают. Потому что понимают, что на свободном рынке членство в СРО потенциально может быть серьезным конкурентным преимуществом. СРО помогает защищать интересы клиентов (собственников помещений в многоквартирных домах), оказывает информационную и правовую поддержку, разъясняет изменения законодательства и других регулирующих актов, организует представление профессиональных интересов своих членов при взаимодействии с органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления. Для молодого, еще окончательно не сформировавшегося рынка управления недвижимостью это ценная помощь. Позже, когда самоуправляемые организации управляющих компаний станут полноценными регуляторами отрасли, оттого, членом какой СРО ты являешься, каким стандартам следуешь в работе, будут зависеть перспективы твоей компании на рынке. Потому что закон предписывает СРО заниматься организацией профессионального обучения, аттестацией работников компаний-членов СРО, сертификацией произведенных членами саморегулируемой организации работ и услуг, осуществлять контроль за предпринимательской или профессиональной деятельностью своих членов, рассматривать жалобы на действия членов саморегулируемой организации и дела о нарушении ими стандартов и правил саморегулируемой организации. У жильцов многоквартирных домов будет больше причин доверять управляющей компании-члену солидной СРО, чем какой-нибудь непрозрачной организации, предпочитающей работать по своим собственным неписаным правилам.
Корр.: Как Вы оцениваете ныне действующий закон о СРО? Достаточно ли проработано правовое поле для деятельности СРО управляющих компаний?
Федеральный закон от 01.12.2007 г. № 315 очерчивает общие правила работы саморегулируемых объединений субъектов предпринимательской деятельности в соответствующей сфере. В настоящий момент достаточно детально проработаны принципы самоуправления арбитражных управляющих, оценщиков, строителей, изыскателей, проектировщиков, некоторых других профессиональных сообществ; функционирование же субъектов предпринимательской деятельности в иных сферах не урегулировано специальными нормами права. Это проблема любого новшества — недостаток практики мешает развитию.
В принципе, СРО управляющих компаний могут успешно действовать уже сейчас, но одна из центральных идей закона о саморегулировании и необходимое условие приобретения статуса СРО — разработка организацией, претендующей на роль регулятора деятельности профессионального сообщества, стандартов и правил работы своих членов.
К сожалению, единого понимания того, какой должна быть структура стандартов и правил, у участников рынка нет. Споры ведутся не только о конкретных списках, но и о методических вопросах: например, чем должна определяться периодичность влажной уборки подъездов — стандартом или правилом? Такая неразбериха не идет на пользу никому, разговоры могут продолжаться бесконечно. Думаю, что решающее слово должны сказать органы государственной власти и законодатели. Рынку необходимо организующее начало, некие рамочные единые требования, типовые стандарты и правила предпринимательской деятельности в области профессионального управления многоквартирными домами. Они должны в первую очередь содержать перечень видов услуг, оказываемых управляющей организацией, определять нормативные объемы и сроки выполнения работ по эксплуатации жилищного фонда, содержанию дворовых территорий. В типовых стандартах и правилах должны быть четко обозначены минимальные требования к материально-технической оснащенности управляющей организации, ее обеспеченности машинами, средствами малой механизации, оборудованием и инвентарем, требования к квалификационному уровню работников управляющей организации, уровню образования и подготовки персонала. Как ни парадоксально, но такой ограничивающий документ помог бы развитию саморегулирования в сфере ЖКХ.
Корр.: В чем заключается работа СРО управляющих компаний сегодня?
— Острейшая проблема сегодняшнего дня — энергоэффективность. В конце 2009 года был принят Федеральный закон № 261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Этим законом, помимо создания правовых, экономических и организационных основ стимулирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности в целом, поставлена частная задача — повышение уровня энергосбережения в жилищном фонде.
Обязанность проведения энергосберегающих мероприятий в отношении общего имущества многоквартирного дома возложена на лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, то есть в большинстве случаев на управляющую организацию. В настоящее время управляющие организации проводят подготовительную работу по энергосбережению в многоквартирных домах. Однако попытки внедрения мероприятий по энергосбережению в жилищном фонде безуспешны. Необходимо менять правила работы на этом рынке.
Это связано с неэффективностью реализации энергосберегающих мер в рамках действующих договоров поставки с ресурсоснабжающими организациями. Анализ содержания данных договоров показал, что их положения не соответствуют требованиям Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.05.2006 г. № 307. Расчет за энергоресурсы зачастую осуществляется не по показаниям общедомовых приборов учета, например по ЦТП, несмотря на полное оснащение домов такими приборами. При этом расчет за энергоресурсы по фактическому потреблению является одним из основных принципов энергосбережения, предусмотренных в законе № 261. Без снятия этой проблемы стимулировать людей к энергосбережению бессмысленно.
Управляющие организации не могут разрешить сложившуюся ситуацию с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно. Именно СРО становятся тем звеном, которое организует диалог профессионалов управления недвижимостью и профильных органов власти. Мы просим их разработать и согласовать с ресурсоснабжающими организациями типовые формы договоров поставки, а также формы договоров энергосбережения в многоквартирном доме и энергетического паспорта многоквартирного дома плюс информационные материалы для разъяснения гражданам основных положений закона об энергосбережении и внедрения единообразного понимания и применения положений закона в городе.
Вообще, диалог с департаментами ЖКХиБ и топливно-энергетического хозяйства у нас складывается продуктивно, совместно с ними мы решаем многие накопившиеся в ЖКХ проблемы правового и организационного характера. Я сейчас говорю о наших последних инициативах. Необходимо скорректировать перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов — он очень ограничен и не позволяет проводить текущий ремонт в целях предупреждения капитального. Цена за содержание и ремонт домов с износом более 60% очень низка, ее размер не может обеспечить даже минимальный набор работ и услуг, содержание изношенных домов убыточно, поэтому цену необходимо поднять. Стоимость содержания многоквартирных домов вообще очень различается и требует более сильной дифференциации, чем это установлено сейчас. Над этими вопросами мы будем работать в ближайшее время.
Корр.: Когда произойдет переход к обязательному членству управляющих компаний в отраслевых СРО?
— Этот вопрос, на мой взгляд, преждевременен. До создания модели работы СРО в сфере ЖКХ, выработки эффективных механизмов взаимодействия СРО со своими членами, потребителями услуг, органами власти и местного самоуправления об обязательности говорить не стоит. В этом мы солидарны с депутатами Государственной Думы: нужно подождать еще хотя бы год.
В переходный период, до внедрения обязательного членства управляющих организаций в СРО, необходимо принимать меры по популяризации участия управляющих организаций в саморегулируемой организации. И действовать нужно через собственников помещений, тех людей, которые выбирают управляющие организации: распространять информационно-разъяснительные материалы о профессиональном управлении многоквартирными домами.
Дайджест:
СРО управляющих компаний могут успешно действовать уже сейчас