Артем Каразанов
Государство старается помогать застройщикам в сложный для них период. В то же время кризис спровоцировал новую волну недостроев и, соответственно, обманутых дольщиков. О том, как администрация Нижнего Новгорода помогает застройщикам вводить новые объекты, нам рассказал заместитель департамента строительства и инвестиций, начальник управления инвестиций администрации Нижнего Новгорода Артем Каразанов.
Стоит отметить, что только в Нижегородской области был принят революционный по своей сути закон «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области». В этом плане федералам есть чему поучиться у региональных властей.
Как не оказаться в финансовой дыре?
Корр.: Каковы на сегодняшний момент темпы ввода жилья в Нижегородской области?
— Увеличение темпов ввода жилья за прошедшие пять лет составило 25%. В 2004 году было введено 306 тыс. кв. метров. в 2008 — 616 тыс. кв. метров. Из них в многоквартирных домах около 492 тыс. кв. метров, это 7 500 квартир, в индивидуальном жилищном строительстве — 123 тыс. кв. метров. И около 100 тыс. кв. метров — это государственный заказ, то есть дома, строительство которых финансировалось из городского и муниципального бюджета. В 2009 году планировалось ввести 635 тыс. кв. метров жилья, но, как видим, этим планам не суждено было сбыться. Кризис серьезно ударил по рынку недвижимости: значительно сократился объем кредитов, выдаваемых инвесторам и застройщикам, ипотечных кредитов, произошло снижение заработной платы, что сказалось на покупательской способности населения. Почти все застройщики взяли своего рода паузу в строительстве новых домов, многие нарушают сроки сдачи объектов.
Резко сократившийся объем финансирования может спровоцировать новую волну обманутых дольщиков. Поэтому совместно с городской думой мы подготовили ряд предложений по антикризисным мерам. Первое — это государственная закупка. Любой застройщик может принять участие в государственном тендере, но, к сожалению, желающих пока мало. Причина в невысокой стоимости, в которую к тому же должна входить отделка. В первом квартале 2009 года цена составила 36,6 тыс. рублей за кв. метр, во втором — 33 тыс. рублей.
В настоящее время на средства администрации строится порядка 100 тыс. кв. метров жилья. Федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ оплатил порядка 500 квартир на первичном рынке для расселения жителей из аварийных домов. 450 квартир уже закуплены, закупка оставшихся 50 будет произведена в ближайшее время. Муниципалитет также приобретает квартиры, всего около 150, для расселения метромоста. На эти цели было выделено порядка 400 млрд рублей.
Любой испытывающий проблемы застройщик сегодня может рассчитывать на покупку у него квартиры в расчете 36–39 тыс. рублей за кв. метр. На вторичном рынке мы закупаем квартиры для детей-сирот. На приобретение квартир для ветеранов ВОВ поступит порядка 700 тыс. рублей из федерального бюджета. Несколько млрд рублей будет выделено на закупку жилья для военных. Нужно отметить, что с властями сотрудничают, прежде всего, те застройщики, которым нужно в короткие сроки достроить объект и ввести его в эксплуатацию.
Корр.: Какие мероприятия проводит правительство области и администрация города для стимулирования спроса среди населения, ведь не секрет, что многие сейчас ждут понижения цен, а рынок стоит?
— Областному госпредприятию «НИКА» (Нижегородский ипотечный корпоративный альянс) на сегодня уже выделено 2 млрд рублей, которые будут направлены на развитие ипотечного кредитования на условиях 15–20% годовых. Сегодня это вполне конкурентные ставки. «НИКА» будет выдавать ипотечные кредиты напрямую, без участия коммерческих и государственных банков. Развивается социальная ипотека для специалистов бюджетной сферы — государство будет рефинансировать ипотечную ставку до 6%. Кроме того, действует такой механизм приобретения жилья, как корпоративная ипотека, когда предприятие имеет право до 3% от оплаты труда направлять на погашение процентной ставки. Однако заниматься этим в городе смогут только 2–3 предприятия. Федерация планирует направить в область средства в размере 1 млрд рублей в целях поддержки градостроительного комплекса. Однако механизм получения этих денег, признаюсь честно, достаточно сложный. Перечень необходимых для этого условий и документов настолько велик, что за последние пять лет мы смогли получить лишь небольшие суммы.
Главным в поддержке строительных предприятий для нас сегодня является восстановление доверия к застройщикам со стороны населения. Основная задача — сделать все максимально возможное, чтобы жилые дома вводились в эксплуатацию вовремя. Для этого проводится еженедельный мониторинг по каждому объекту. В последнее время установлены факты отмывания денег в ходе строительства пяти объектов, что неизбежно приведет к возникновению проблем у дольщиков. К ряду объектов можно применить выражение «финансовая дыра» — люди ошиблись с ценообразованием и теперь не могут достроить дома. Все подобные объекты и компании-застройщики находятся у нас на учете, мы постоянно следим за тем, как развивается ситуация. На завершение строительства сегодня не хватает порядка 25 млн рублей. В стадии решения находятся вопросы продления договоров аренды, снижения процентных ставок, получения государственных гарантий. Большие надежды мы возлагаем на проведение земельных аукционов. Правда, это имеет отношение скорее к минимизации будущих строительных затрат.
После кризиса число застройщиков сократится в несколько раз
Корр.: Как в области и городе обстоят дела с долгостроями?
— Долгострой — это объект, превысивший нормативные сроки строительства. Зачастую люди уже живут в доме, который документально не прошел все этапы проверок.
Если посмотреть с точки зрения переноса сроков сдачи объектов, то более половины объектов в 2009 году можно отнести к долгостроям. Только несколько застройщиков, например «Выбор», «Жилстрой НН», всегда соблюдают установленные сроки. Вместе с тем есть компании, которые продлевали сроки сдачи дома более пяти раз. В данной ситуации можно уже говорить о системе.
В области действует программа помощи застройщикам в достраивании объектов. При этом осуществляется жесткий контроль над выделенными средствами. В результате мы получаем доступное жилье, а дольщики — готовые квартиры. В программе уже участвовали такие компании, как «Виктория», «Нижегородкапстрой». Программа вызывает интерес у тех компаний, которые строят большие дома, но не имеют возможности обратиться в банк, которые отказались от продления сроков сдачи дома и готовы взять деньги. Необходимо учитывать, что после кризиса количество застройщиков сократится в несколько раз. И большую роль в сфере как кредитования, так и строительства будет играть государство.
Корр.: Есть ли в области, хорошо зарекомендовавшие себя застройщики, с которыми и дольщики, и риэлторы, могут сотрудничать, не боясь быть обманутыми?
— И у нас, и в министерстве жилищной политики создан «черный список» застройщиков — сотрудничать с такими компаниями категорически нельзя. Есть и так называемые серые и белые компании. Но провести между ними грань очень сложно.
Корр.: Планирует ли городская администрация предоставлять застройщикам государственные гарантии под банковское кредитование?
— Да, мы разрабатывали несколько подобных проектов. Но для муниципальной гарантии также нужен залог. Застройщик, как правило, дает банку в залог долевку — это имущественное право. Наши юристы пока не понимают, что такое залог на имущественное право, это ведь не объект. Но данная программа все равно будет развиваться. В ближайшее время мы собираемся предоставить первую такую госгарантию застройщику.
Законодательство требует доработки
В интервью была затронута тема обманутых дольщиков. В последнее время правительству Нижегородской области удалось решить проблемы дольщиков компании «Социальная инициатива». Недавно в парке Пушкина в Нижнем Новгороде состоялся пикет обманутых дольщиков. Министр социальной политики области Никита Гурьев пояснил, что ЗАО «Наш дом» не достроило три жилых дома в центре города, строительство которых началось еще в 2005 году. В результате так и не въехали в купленные квартиры 150 семей. Несостоявшиеся новоселы несколько раз обращались в прокуратуру, в результате чего на руководителя ЗАО «Наш дом» было заведено уголовное дело. «Мы разделяем позицию и желание обманутых дольщиков привлечь к себе внимание и будем оказывать всяческое содействие пострадавшим от деятельности ЗАО «Наш дом», — подчеркнул министр. В то же время Никита Гурьев отметил, что о финансовой помощи речь пока не идет.. «Бюджет предназначен для иных целей. Мы не можем помогать всем обманутым покупателям жилья. Когда человек принимает участие в долевом строительстве, он понимает, что это лотерея, и добровольно берет на себя ответственность», — заявил министр. По словам Никиты Гурьева, до тех пор пока не будет однозначного решения суда в отношении руководства ЗАО, министерство сможет помочь дольщикам только путем оказания консультаций по интересующим их вопросам. Основными инвесторами строительства изначально были дольщики, заключавшие договоры на участие в долевом строительстве квартир, офисных и гаражных помещений. У застройщика не было разрешения на аренду земельного участка и начало строительства домов, тем не менее он заключал договоры с гражданами и брал с них деньги. К октябрю 2008 года ни один из этих домов не был сдан в эксплуатацию, более того, строительство дома на пересечении улиц Полтавская и Дунаева даже не начиналось. В результате общий материальный ущерб граждан составил 150 млн рублей.
В целом с начала прошлого года Генеральная прокуратура РФ зафиксировала 300 недостроенных строительных объектов, благодаря чему число обманутых дольщиков может возрасти. Это связано в том числе и с недоработками законодательства. В частности, депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн на встрече с президентом РФ Дмитрием Медведевым предложил законодательно запретить использование любых обходных схем для привлечения средств граждан (по экспертным оценкам, обходные схемы применяются при каждой второй сделке). Также он внес предложение отменить налог на добавленную стоимость по взносам граждан-соинвесторов и упросить процедуру госрегистрации договоров долевого участия. Законопроект получил одобрение правительства России.
При этом эксперты уверены, что даже в случае мошенничества со стороны застройщиков нельзя допускать банкротства таких организаций. «В этом случае дольщики вообще ничего не получат, — пояснил Александр Хинштейн. — Мы предлагаем механизм, при котором еще до начала конкурсного производства регионы будут иметь право приоритетного выкупа объектов и земельных участков по рыночной стоимости». Эксперты нижегородского строительного рынка уверены, что эти меры требуют скорейшего применения в условиях кризиса. В течение 2009 года количество обманутых дольщиков в целом по стране выросло с 31 тыс. до 50 тыс. человек. Депутат Госдумы считает, что совместными усилиями власти и бизнеса следует разработать меры по спасению строительной отрасли и недопущению новой волны обманутых дольщиков. По мнению экспертов, одним из вариантов решения проблемы мог бы стать механизм санации по аналогии с банковским сектором. Возможно также введение процедуры обязательного страхования средств дольщиков.
Депутат законодательного собрания Нижегородской области (ОЗС), руководитель региональной рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Валерий Антипов сообщил, что в Нижегородской области зафиксировано 39 дольщиков, пострадавших от двойных продаж квартир. Сейчас проводятся проверки нижегородских компаний «Щит» и «Лиана НН», а также ЖСК «Комфорт» (Кстовский район).
Валерий Антипов отметил, что в регионе действовало 125 застройщиков, в том числе 20 — в районах области. В целом по региону насчитывается 6,5 тыс. дольщиков, из них обманутыми признаны 496 человек. При этом восемь человек из Павлова уже въехали в квартиры, в скором времени жилье получат обманутые дольщики Борского района. В реестр объектов, при строительстве которых зафиксированы случаи обмана соинвесторов, внесено 14 объектов, 12 из которых принадлежат «Социальной инициативе». Важно, что сегодня по каждому недостроенному объекту разработан механизм дальнейших действий.
По словам Валерия Антипова, на телефоны «горячей линии» региональной рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков поступило 68 обращений. В частности, жители жалуются на применение вексельных схем, на невозможность заселения в квартиры в уже сданных домах. Многие из обращений связаны с группой «ПИК-регион». Как заверил депутат, рабочей группой также ведется разработка законодательных инициатив по вопросам долевого строительства. По трем законодательным инициативам уже получены положительные заключения правового управления.
Нижегородская область впереди планеты всей
Депутаты законодательного собрания Нижегородской области приняли закон «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области». Этот документ считается революционным, так как пока существует только в этом регионе. Как прокомментировал министр социальной политики Нижегородской области Никита Гурьев, нормативный акт распространяется только на тех обманутых дольщиков, которые заключили сделку с застройщиками до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве».
Первоначально предусматривалось три вида оказания поддержки:
— компенсация денежных средств, вложенных дольщиками в строительство, взамен на передачу правительству области права на достройку домов;
— оказание финансовой помощи на завершение строительства (при условии согласия всех участников долевого строительства) и последующего создания в доме ТСЖ;
—предоставление дольщикам в собственность помещений государственного жилищного фонда в обмен на отказ в пользу правительства области от прав на жилье и требований к инвесторам.
Таким образом, правительство преследует цель не только достроить жилье, но и получить прибыль.
В конечном итоге было решено остановится только на двух видах поддержки: предоставлении обманутым дольщикам социальных выплат на завершение строительства либо компенсации средств, вложенных в строительство, при условии что суд доказал факт мошенничества. Сумма денежной компенсации будет равнозначна той, которую человек вложил в строительство.
При правительстве области уже создан координационный совет, который рассматривает заявки и принимает решения о необходимости предоставления государственной поддержки. Государственная поддержка будет оказываться только нижегородцам или жителям области, состоящим в реестре обманутых дольщиков. Еще один важный момент: компенсацию вложенных средств дольщики смогут получить только в том случае, если строительство объекта еще не началось. При этом областное правительство приобретает взамен право на земельные участки, которые может использовать, в частности, под строительство жилья по госзаказу.
В законопроекте предусмотрены целевые социальные выплаты на завершение строительства дома, при условии что дом построен минимум на 80% и при этом получено согласие всех дольщиков. Обманутым дольщикам может быть предоставлено в собственность жилое помещение из государственного жилого фонда. В этом случае, а также при предоставлении денежной компенсации они будут обязаны отказаться от прав на жилье и требований к застройщику в пользу областного правительства. Но при этом дольщику сначала предстоит доказать свое право на долю в строительстве многоквартирного дома. Координационный совет будет принимать решение по каждому конкретному случаю.
С принятием закона в реестр включаются только дольщики, застройщик домов которых ликвидирован. «Пока есть застройщик, у дольщиков есть кому предъявить претензии через суд, есть возможность арестовать имущество, реализовать его с торгов, то есть они могут в той или иной степени компенсировать свои затраты», — пояснил Никита Гурьев. Подавляющее большинство обманутых дольщиков «Социальной инициативы» уже согласилось переехать в новые дома в спальном микрорайоне Верхние Печеры. Остальные получат денежную компенсацию, отказываясь тем самым от прав на недостроенное жилье. Одним словом, власти предпринимают все возможные меры для борьбы с кризисом и его последствиями. Насколько они эффективны в сложивших условиях, покажет время.
Мнение эксперта. Президент Нижегородской гильдии риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Выбор-недвижимость» Александр Жилевский: — Банки четко разделили вторичный и первичный рынок: если банк в данный момент дает застройщику кредит под застройку, значит, он уверен в нем. Перед этим проводится очень серьезная многоступенчатая проверка, в ходе которой оценивается имидж, история и платежеспособность застройщика. Поэтому и риэлторы, и дольщики могут доверять тем застройщикам, которые, несмотря на кризис, получили добро у банка и продолжают строить. Более того, начинают новые проекты.
Марина Сипатова
Дайджест:
Правительство преследует цель не только достроить жилье, но и получить прибыль