Владимир Мирсиянов
По мнению генерального директора Консалтинговой группы «Дельфин» Владимира Мирсиянова, требования, выдвигаемые сейчас банками, сократили до половины рынка ипотечного кредитования. В связи с этим арендные платежи выглядят сейчас более привлекательнее и комфортнее ипотечных.
90 процентов сделок – «цепочки»
Финансовый кризис и как следствие колебания курсов валют ожидаемым образом сказались на выплатах по ипотечным кредитам. Сейчас у банков в собственности немалое количество недвижимости недобросовестных заемщиков, но продавать эту недвижимость банки не торопятся. Пожалуйста, прокомментируйте ситуацию.
Большой активности на рынке недвижимости в течение минувшего года не фиксировалось. Количество продавцов по-прежнему серьезно превышает количество покупателей. Очевидно, никаких оснований для роста платежеспособности населения за указанный период не происходило. Покупателей с чистыми деньгами на рынке практически нет. До 90 процентов проводимых сделок — это сложные цепи.
Год назад аналитики рынка вполне закономерно опасались, что выброс на рынок жилья объектов, находящихся в залоге у банков по выплачиваемой ипотеке, может вызвать новое обрушение цен на квадратные метры. Некоторые банки все же выставили на продажу ипотечные квартиры. Продавались они в кредит с сохранением докризисных процентов. Такое предложение, пожалуй, единственная возможность найти покупателей на нынешнем рынке. Но далеко не все банки решились на него. И тому есть объективные причины — за прошедший год возникла понятная упущенная выгода и фактические издержки. То есть для банков продажа недвижимости по старым кредитным условиям стала невыгодной. Они предпочитают ждать лучшей конъюнктуры.
В 2010 году у большинства воспользовавшихся госпрограммой Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков закончится льготный период в 12 месяцев. Что будет дальше?
- Банки будут искать компромисса с заемщиками. Мы говорим с вами о порядка 30 тысячах заемщиков, то есть не более чем о пяти процентах от общего количества выданных в России ипотек. Пять процентов - это плановый процент невозврата для большинства банков. Так что даже при самом пессимистичном стечении обстоятельств ожидать коллапса не стоит. И давайте все-таки понимать, что решение взять ипотечный кредит — это ответственный шаг. Если люди его сделали, то они вряд ли откажутся от своих намерений. Думаю, большинство из тех, кто остался в начале прошлого года без работы все же смогли трудоустроиться и на сегодняшний день в состоянии обслуживать свои кредиты, хотя это очень не просто.
Рынок ипотеки перестал существовать
Какие потери понес рынок ипотечного кредитования в связи с кризисом?
Рынок ипотеки перестал существовать. Я говорю так, исходя из определения рынка. Банки установили процентные ставки и выдвинули такие условия, которые не являются не то что интересным, и даже просто допустимыми для абсолютного большинства потенциальных заемщиков.
- На Ваш взгляд, каковы краткосрочные перспективы рынка ипотеки? Эффективно ли снижение процентных ставок?
- Снижение ставок по кредитам жизненно необходимо российской экономике. Пока кредитные ресурсы не станут широкодоступными, наша экономика не сможет конкурировать на мировых ранках. Высокие ставки тормозят развитие реального сектора экономики и неуклонно ведут к образованию «плохих» долгов и, соответственно, финансовых мыльных пузырей под названием банки. Но у большинства российских банков нет иной ресурсной базы для снижения ставок по кредитам, кроме средств вкладчиков. Поэтому только финансовые «монстры» могут действительно предлагать ипотеку как продукт, остальные будут мучить себя и заемщиков.
Снижение ставок по ипотечным кредитам необходимо. Но здесь надо понимать, что кроме процентных ставок количество сделок с недвижимость, осуществляемых с привлечением кредитных средств, определяют еще, как минимум, два фактора.
Это условия, на которых банки предоставляют кредитные средства, иначе говоря, требования к заемщикам. Это ограничения по сроку работы на последнем месте работы, по возрасту, по семейному положению, по качеству приобретаемого имущества, по возможности привлекать созаемщиков и так далее. Те повышенные требования, которые сегодня выдвигают банки, сократили рынок по сравнению с докризисным на 30-50 процентов.
На желание взять долгосрочный дорогой кредит безусловно влияет общая ситуация в экономики. Абсолютное большинство россиян сегодня не уверено в своем завтрашнем дне. До 76 процентов граждан не довольны своей работой и хотят ее сменить. Это связано с тем, что после сокращений произошедших во многих компаниях возросла нагрузка на оставшихся специалистов. До 50 процентов офисных сотрудников работают по выходным сверхурочно. Рынок труда не предлагает соискателям комфортных и высокооплачиваемых вакансий, а значит перспектива влезть в долги, тем более такие немалые как ипотека, пугает потенциальных заемщиков.
В такой ситуации более привлекательным способом решения жилищных проблем выглядит аренда. Тем более что здесь потребителю сегодня предлагаются комфортные цены, существенно более низкие, чем платежи по ипотеке.
Ожидать быстро восстановления докризисных объемов рынка ипотеки сегодня не приходится.
Сергей Сипатов
Дайджест:
Количество продавцов по-прежнему серьезно превышает количество покупателей