Снос общежитий

Статья 11 Международного пакта от 16.12.1966 «Об экономических, социальных и культурных правах» и ст. 40 Конституции РФ закрепляют право на жилище для любого человека. При этом нормативное определение понятия «жилище» в национальном законодательстве дано в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее ― ЖК РФ). Под ним понимается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, которое пригодно для постоянного проживания человека, отвечает всем санитарно-эпидемиологическим условиям и требованиям законодательства. Видами жилища являются: жилой дом, квартира или комната. В жилых домах и квартирах (как это следует из данных статистических агентств) проживает около 90 % населения страны, в это же время в комнатах в общежитиях проживает всего несколько миллионов человек1.

Нормативное определение случаев проживания в общежитиях установлено в ч. 1 ст. 94 ЖК РФ: «жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения». При этом в случае нарушения правил поведения лица в общежитии, создании угрозы для жизни и здоровья других лиц гражданина могут выселить из жилого помещения (Постановление Совмина РСФСР от 11.08.1988 № 328 (ред. от 23.07.1993) «Об утверждении Примерного положения об общежитиях»2).

Таким образом, как следует из вышеуказанного фрагмента, проживание в общежитиях осуществляется на временной основе, то есть период нахождения гражданина в общежитии ограничен временем его службы, работы (сроком действия трудового договора) или учёбы (сроком действия ученического договора между лицом и образовательным учреждением). Если гражданин перестаёт работать на предприятии или уходит с учёбы, то в этом случае данное лицо должно освободить занимаемое им помещение в общежитии в установленные сроки. К поведению гражданина внутри общежития предъявляются определённые правила, которые установлены как в ЖК РФ, так и в иных нормативных правовых актах (в том числе локального характера).

Как отмечает ряд исследователей, хотя в сфере функционирования общежитий и действует несколько СанПинов3, санитарно-эпидемиологическое состояние данных объектов остается крайне низким. Это связано с общей экономической ситуацией и тем, что общежития чаще всего передавались в 90-е гг. с баланса разгосударствленных предприятий на баланс муниципального бюджета, который, к сожалению, не мог надлежащим образом содержать все переданные объекты. Результат понятен. Так, например, в Курске действует 142 общежития, большинство из них находятся в изношенном состоянии. Администрация города, на балансе которой находится 80 процентов общежитий, пытается изыскать средства для их улучшения. Однако финансирование, которое может предоставить муниципалитет, минимально и решает только отдельные проблемы4. В крупных городах (например, в Москве) возможно рассмотрение вопроса о реконструкции или даже сносе общежития, если оно не соответствует требованиям действующего законодательства5.

ЖК РФ: определение вопроса сноса жилого помещения зависит от правового положения данного имущества.

Жилищный кодекс РФ устанавливает определённые требования к порядку сноса жилого помещения.

Во-первых, правовые аспекты сноса жилых помещений в Российской Федерации определяет специальная межведомственная комиссия, которая обычно создаётся на основе региональных и муниципальных органов власти с участием приглашённых экспертов. Данная комиссия обязана обследовать помещения общежития. По результатам работы комиссия принимает одно из возможных решений: либо о том, что помещения соответствуют требованиям законодательства, либо о том, что помещения требуют капитального ремонта, реконструкции или перепланировки, либо о том, что помещения не являются пригодными для проживания людей, либо о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. На основании заключения орган исполнительной власти субъекта федерации или орган местного самоуправления принимает соответствующее решение: либо оставить всё в прежнем состоянии, либо определяет сроки и перечень мероприятий по сносу здания.

При этом если администрация приняла решение о сносе помещений, то она должна определить, где и когда собственникам будет предоставлено другое имущество. Конституция РФ и другие нормативные правовые акты (Гражданский кодекс РФ, например) запрещают лишать собственника его единственного жилья6 или существенным образом ухудшать правовое положение лица, проживающего в данном жилом помещении7.

Во-вторых, лица, инициировавшие снос жилого помещения, должны определить, в какой собственности находится данное жилое помещение: то есть находится ли оно в собственности физического лица или предоставлено в рамках договора социального найма. Так как правовая конструкция вышеуказанных институтов разная, то и последствия будут различны для каждого из видов.

Пример. В Астраханской области произошло разрушение части здания общежития. Погибли люди. Комиссия посчитала, что здание общежития является аварийным и не предусмотрено для проживания. Управление по жилищной политике пообещало решить вопрос проживания лиц путём изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд.

Однако один из собственников помещений посчитал иначе. Он обратился в суд с иском, в котором указал на то, что является собственником жилого помещения в общежитии. Истец обратил внимание на то, что администрация города не изымает помещение для своих нужд, а сносит здание в связи с тем, что оно не является пригодным для дальнейшего проживания. Суды первой и апелляционной инстанции отказали в иске. Они посчитали, что так как истец является собственником жилого помещения в общежитии, то суд не имеет права обязывать орган государственной власти или местного самоуправления по обеспечению собственника иным жилым помещением. В данном случае лицу должны выплатить лишь определённую компенсацию. Что касается довода о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о котором просил собственник, то здесь суды сослались на Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», ч. 2 ст. 49 ЖК РФ8.

В-третьих, органы власти должны принять решение на основе анализа вышеуказанных пунктов: лицу, проживавшему в общежитии, следует выплатить компенсацию в материальной форме или предоставить иное жильё. Иногда гражданину предоставляется самостоятельный выбор из вышеуказанных пунктов.

Сумма компенсации определяется с учетом нескольких факторов

Если гражданин выбирает материальную компенсацию, то в этом случае её сумма должна учитывать сразу несколько позиций:

во-первых, рыночную стоимость жилого помещения, которая оценивается независимым экспертом;

во-вторых, убытки, которые были причинены собственнику помещения в связи с его изъятием, включая упущенную выгоду;

в-третьих, компенсацию за непроизведённый капремонт помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако на практике гражданину чаще всего предлагают не денежную компенсацию, а что-то иное. Например, помещение или койко-место в другом общежитии (Решение Лыткаринского городского суда Московской области № 2-41/2015 2-41/2015(2-832/2014;)~М-635/2014 2-832/2014 М-635/2014 от 28 января 2015 г. по делу № 2-41/20159). При этом в связи с такой заменой одного объекта на другой возникают причудливые коллизии, которые разрешаются в судебном порядке. Например, Д.В.Е. работала на предприятии в Ханты-Мансийском автономном округе. Она проживала в общежитии СУ-74. Работодатель решил снести этот дом. Жильцов расселили в пустующих квартирах на Финском комплексе. Администрация не передала никаких документов, которые являлись бы основанием для вселения в квартиру, однако предоставила счёт для оплаты коммунальных услуг. Женщина прожила в квартире некоторое время. Потом она обратилась в суд с просьбой признать права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности. Суд первой и апелляционной инстанции отказал ей в этом, так как квартира принадлежала по правоустанавливающим документам прежним нанимателям, а оплата коммунальных услуг не является основанием передачи права собственности10.

В то же время иногда замена жилого помещения из снесённого общежития на другой объект не производится вообще. Причины могут быть различными: например, объявление фирмы, на которую возложена судебная обязанность по компенсации, банкротом (Апелляционное определение Иркутского областного суда № 33-8250/2015 от 17 сентября 2015 г. по делу № 33-8250/2015).

Еще один вариант, который достаточно часто рассматривается в судах – компенсация за незаконный снос объекта. Как это было указано выше, в случае сноса общежития должно быть предоставлено иное жильё для гражданина РФ или иная компенсация. Если этого не сделано, а жильё было снесено без соответствующего уведомления или в ненадлежащем порядке, то суды чаще всего считают, что данное действие было совершено незаконно (см. напр. Решение Алуштинского городского суда республики Крым № 2-1366/2016 2-1366/2016~М-816/2016 М-816/2016 от 1 ноября 2016 г. по делу № 2-1366/2016, Апелляционное определение Астраханского областного суда № 33-3660/2015 от 9 ноября 2015 г. по делу № 33-3660/2015). Однако дальше признания незаконности судебная инстанция обычно не идёт. И гражданам приходится доказывать в последующих судебных разбирательствах, что за снос общежития требуется определённая компенсация.

Подведём итоги.

1. Органы власти и органы местного самоуправления могут признать жилые помещения в общежитиях не соответствующими требованиям законодательства РФ. В этом случае принимается решение о выселении граждан и сносе данного объекта.

2. Лицам, проживающим на территории общежития, могут предоставить материальную компенсацию или жилое помещение в другом объекте. Иногда власти предоставляют самостоятельный выбор для лиц, проживающих в общежитии.

3. Иногда граждан выселяют из общежития с нарушением требований, то есть без предоставления какого-либо имущества или компенсации. Или с минимальной компенсацией, которая не может быть использована для приобретения жилого помещения. В этом случае граждане обращаются в суд. При этом судебная практика имеет разнонаправленный характер.