Каждый, кто собирается приобрести недвижимое имущество, будь то квартира или нежилое помещение, принимает решение: будет это покупка готового объекта, вступление в долевое строительство или создание нового объекта.
Все перечисленные способы имеют свои плюсы и минусы, и каждый несет в себе определенные риски. В данной статье будут рассмотрены проблемы, с которыми сталкиваются те, кто вложил деньги в долевое строительство с целью приобретения квартиры или нежилого помещения.
Суть вопроса заключается в том, что организация-застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц для создания объекта недвижимости в будущем или, используя терминологию Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объекта долевого строительства – жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, – подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящих в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Уже из самого определения объекта долевого строительства ясно видна первая проблема, а именно ввод объекта в эксплуатацию. Как следует из содержания статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения такого разрешения застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Как показывает судебная практика, основной причиной отказа в выдаче разрешения является непредоставление заявителем необходимых документов.
Решение Советского районного суда города Брянска по делу №2-3516(2011).
Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений – квартир, расположенных по адресу: (…). Истцы мотивируют свои требования тем, что являлись участниками долевого строительства. В настоящее время дом полностью достроен за счет дольщиков и подключен к коммуникациям, квартиры переданы дольщикам по актам приема-передачи и оформлены в собственность. В связи с отсутствием разрешения на строительство, ответчиком отказано в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Истцы просят обязать Управление по строительству и развитию территории города Брянска выдать разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.
В судебном заседании представитель истицы Ф.Т.Л. Ф.И.А. и истец С.С.В. заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.
Представитель управления Р.О.А. исковые требования не признала, пояснив, что в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома отказано законно и обоснованно.
Судом было установлено, что согласно заключению о техническом состоянии объекта строительство здания велось в соответствии с проектными решениями и осуществлением авторского надзора. Нарушений и замечаний при ведении СМР выявлено не было. Здание завершенного строительством жилого дома переменной этажности в целом находится в работоспособном техническом состоянии. Существующие конструкции и инженерные системы здания могут быть использованы для ввода в эксплуатацию. В части соблюдения безопасной эксплуатации жилых помещений построенное здание не противоречит требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», действующим документам с учетом требований правовых актов Российской Федерации и нормативных документов федеральных органов исполнительной власти в части, отвечающей статье 46 Федерального закона РФ «О техническом регулировании», в том числе по противопожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и позволяет осуществлять его безопасную эксплуатацию при условии соблюдения правил технической эксплуатации здания, в том числе своевременного проведения как текущего, так и капитального ремонта.
Таким образом, имеются основания для выдачи разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию.
На основании изложенного суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Как видно из приведенного решения, суд посчитал возможным ввод объекта в эксплуатацию на том основании, что он не является самовольной постройкой, возведен с учетом всех норм и правил и не представляет угрозы для проживающих лиц.
Причиной судебных споров является не только ввод объекта в эксплуатацию и выдача соответствующего разрешения, но и отмена уже выданного разрешения. Здесь судебная практика не менее обширна.
Полный текст статьи читайте в свежем номере журнала «Жилищное право».