Нередки случаи, когда вчерашние партнеры по бизнесу оказываются по разную сторону баррикад, и дальнейшие коммуникации между ними происходят лишь в судебном порядке. В таких ситуациях ссылаться на тот факт, что прежде существовали «устные договоренности», бесполезно. Именно поэтому, несмотря на самые теплые отношения, документооборот никто не отменял...
Если стороны по тем или иным причинам не могут заключить договор и подписать все документы сразу, законодательством предусмотрен такой институт права как предварительный договор. Как установлено в статье 429 Гражданского кодекса РФ, предметом такого соглашения является заключение сторонами договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случае, если одна из сторон отказывается от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться за защитой своих интересов в суд согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ с тем, чтобы обязать нарушившую сторону заключить основной договор.
Как показывает судебная практика, подобный иск может быть удовлетворен судом.
Постановлением от 05.08.2014 № 17АП-9007/2014-ГК Семнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил без изменения определение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2014 года по делу № А60-20838/2014.
Предметом иска по указанному делу являлось понуждение ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции и на условиях, согласованных в предварительном договоре от 10.01.2012, на основании пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ суд обязал ответчика заключить основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости на условиях предварительного договора, а также, в целях предотвращения отчуждения здания, были назначены обеспечительные меры.
Однако, как следует из положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, для заключения основного договора существует срок, по истечении которого обязать к заключению договора станет невозможным.
Так, например, апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.11.2013 по делу № 33-3735/2013 оставлено без изменения решением Ленинского районного суда города Владимира от 17.09.2013:
«Отказывая в удовлетворении исковых требований, с учетом обстоятельств дела и требований правовых норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика Ф. обязанности заключить основной договор и признания договора купли-продажи недействительным, поскольку обязательства сторон по предварительному договору были прекращены в силу закона после окончания срока, в который они должны были заключить основной договор, в связи с чем ответчик Ф., как собственник, при отсутствии государственной регистрации запрета на распоряжение имуществом и сведений о принятых судом мерах по обеспечению иска вправе был распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению».
Рассмотренные выше ситуации затрагивают права и обязанности сторон, вытекающие из незаключенного в соответствии с условиями предварительного договора основного соглашения сторон. Однако нередко встречаются и более сложные ситуации, когда стороны по тем или иным причинам осуществляют оплату по предварительному договору, подразумевая основной.
Такой подход нельзя назвать правомерным, поскольку для многих видов договоров законом установлена письменная форма, и совершение конклюдентных действий не может быть заменой надлежащему оформлению отношений сторон.
Наиболее злободневным примером такой ситуации может служить заключение предварительного договора о приобретении в будущем принадлежащего другому лицу объекта недвижимости. Внесение покупателем оплаты по предварительному договору без заключения основного не порождает право на указанный объект, поскольку положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что основанием приобретения права собственности является договор купли-продажи, а в случае приобретения недвижимости такое право возникает с момента соответствующей регистрации (статья 219 Гражданского кодекса РФ). В такой ситуации оплата объекта недвижимости может быть признана не авансом, а такой формой обеспечения обязательств как задаток и возвращена оплатившей ее стороне.
Полный текст статьи читайте в свежем номере журнала «Жилищное право».