В каких случаях покупатель квартиры может быть признан добросовестным, а в каких – сделка по купле-продаже недвижимости может быть признана недействительной? Для ответа на эти вопросы обратимся к судебной практике.
В советское время добросовестный приобретатель защищался сначала Гражданским кодексом РСФСР 1922 года, затем Гражданским кодексом РСФСР 1964 года. Разница заключалась в том, что в соответствии с Гражданским кодексом РСФСР 1922 года добросовестный приобретатель объявлялся собственником приобретенного у неуправомоченного лица имущества. Гражданский кодекса РСФСР 1964 года, напротив, не указывал на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на такое имущество.
Сегодня действующее законодательство добросовестным называет приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается им у лица, которое не имеет права его отчуждать. Таким образом, буквальное толкование процитированной нормы позволяет подвести под формулировку «мог знать» любого субъекта, проявляющего способности в процессе познания, то есть любого разумного человека. Очевидно, что такое положение не могло прижиться, и фактически судебная практика отыскивает добросовестность в том, должен или не должен был знать приобретатель о неуправомоченности отчуждателя. Именно по этой причине в абзаце 1 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 закреплено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.
Тем не менее в статье 1 Гражданского кодекса РФ среди основных начал гражданского законодательства требования добросовестности поведения как принципа гражданского права не оказалось.
Пятнадцатилетний опыт применения Гражданского кодекса и судебная практика разрешения конфликтов указывают на то, что в этом есть объективная необходимость.
Прежде всего она диктуется характером регулируемых гражданским правом отношений. Стабильность отношений собственности, а следовательно и эффективность общественного производства, особенно на инновационной основе, возможны лишь при их надежной правовой защите от всяких незаконных, заведомо или очевидно недобросовестных посягательств.
Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, ответчик должен доказать, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, например, потребовал документы, на основании которых отчуждатель приобрел право собственности, запросил уполномоченные органы о зарегистрированных правах и прочее.
Подтверждением вышесказанного служит один из примеров сложившейся на сегодняшний день судебной практики.
Так, решением Железнодорожного районного суда города Самары исковые требования Б.М.А., действовавшей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына к З.В.В., М.А.В., Г.А.Е. о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными и применения последствий признания сделок недействительными не были удовлетворены.
Истец обратилась в суд, указывая на то, что в 2008 году в связи с финансовыми проблемами ею были заимстовованы у З.В.В. денежные средства в размере 1 000 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по возврату 1 000 000 рублей и процентов на данную сумму ею на З.В.В. в феврале 2009 года была оформлена принадлежащая ей на праве собственности квартира.
В августе 2009 года З.В.В. уступил свое право на получение от нее денежных средств М.А.В., в связи с чем оформил находившуюся у него в залоге квартиру на М.А.В.
В декабре 2009 года М.А.В. заключил договор купли-продажи квартиры с Г.А.Н.
Истец сочла, что заключенный ею договор купли-продажи квартиры с З.В.В. являлся мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать тот правовой результат, который должен был возникнуть при сделке. Более того, все вышеуказанные договоры купли-продажи нарушили не только ее права, но и права малолетнего сына, так как ее малолетний сын после заключения договора купли-продажи квартиры М.А.В. с Г.А.Н. и их принудительного выселения из квартиры остался без жилища и до момента рассмотрения дела не имел постоянного места жительства.
Полный текст статьи читайте в свежем номере журнала «Жилищное право».