Обеспечение в виде недвижимости не так надежно, как может показаться на первый взгляд, если залогодателем является гражданин, ранее состоявший в браке. Рассмотрим все риски, которые грозят не только банку, но и самим бывшим супругам залогодателей в таких ситуациях.
Рынок ипотечного кредитования после кризиса набирает все большие обороты. Граждане уже стали подзабывать последствия кризиса 2008 года и снова брать крупные кредиты, предлагая в обеспечение залог собственной недвижимости, в основном, жилые помещения. Следует отметить, что ипотека всегда содержала повышенные риски для банков, не говоря уже о рисках самих залогодателей. В предлагаемой статье мы затронем риски и ситуации, связанные с залогом недвижимого имущества, которое когда-то являлось общей собственностью супругов.
Часть I. Риски банков-кредиторов
Риск 1: риск ложной информированности об отсутствии в истории заемщика статуса семейного человека
Принимая недвижимое имущество в залог, банк проверяет семейный статус заемщика:
- по анкете, заполненной самим заемщиком. Однако в ней он может умолчать и о действующем браке, и о уже расторгнутом;
- по паспорту заемщика. Именно в нем ставятся отметки ЗАГС о заключении и расторжении гражданином брака. Однако в некоторых случаях такая отметка может отсутствовать. В основном это касается случаев наличия уже расторгнутого брака к моменту получения гражданином нового паспорта. В этом случае отметки о заключении, а потом о расторжении брака в новый паспорт уже не вносятся.
Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости, у банка всегда будет существовать риск ложной информированности об отсутствии в истории заемщика статуса семейного человека. Из этого риска могут вытекать и все последующие риски.
Риск 2: указание в свидетельстве о собственности лишь одного собственника, владеющего 100% долей, не означает отсутствия прав на имущество его бывшего супруга
Принимая в обеспечение возврата кредита в залог недвижимое имущество, банк проверяет, кто является собственником предмета залога:
- по предоставленному Свидетельству о государственной регистрации права собственности, выданному соответствующим регистрирующим органом;
- по актуальной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) о владельце имущества, наличии ограничений в отношении предмета залога, о правах третьих лиц на него.
Из указанных документов вполне может следовать, что единоличным собственником предмета залога является сам заемщик/залогодатель. Это вовсе не гарантирует полного отсутствия риска предъявления соответствующих требований о разделе данного имущества и о признании доли в указанном имуществе бывшим супругом.
Полный текст статьи читайте в свежем номере журнала «Жилищное право».