Тезис о том, что «чистоту» сделок с недвижимостью может обеспечить лишь нотариус, отнюдь небесспорен

Виктор Михайлов, кандидат юридических наук, Государственный советник РФ 1-го класса

За последние годы в профессиональном сообществе не утихают обсуждения и споры вокруг вопроса о месте и полномочиях нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. Немало тех, кто на различных площадках отстаивает необходимость законодательного закрепления обязательного нотариального удостоверения всех без исключения сделок с недвижимостью, настойчиво продвигая эту позицию, в том числе и на законодательном уровне. Поэтому вполне понятно разочарование, которое пришлось им испытать в связи с внесением Правительством Российской Федерации осенью прошлого года в Государственную Думу проекта Федерального закона № 597863-6 «О государственной регистрации недвижимости» (далее — законопроект), призванного заменить собой ныне действующий Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный законопроект, вопреки ожиданиям, оставил функцию по правовой экспертизе документов, подаваемых на государственную регистрацию, за органом по регистрации прав, предусмотрев при этом некоторые лояльные для сторон сделки условия регистрации в случае её нотариального удостоверения1.

Однако всё ещё может измениться и не в самую лучшую сторону для собственников (или потенциальных собственников) недвижимости и вот почему.

Сторонники наделения полномочиями нотариусов по проверке заключённой сделки и одновременно критики законопроекта утверждают, что это сопряжено с меньшими рисками в силу более высоких квалификационных требований, предъявляемых к ним при наделении статусом нотариуса, по сравнению с сотрудниками органа государственной регистрации; наличия у нотариусов при обязательном удостоверении сделки возможности её недопущения, если имеется порочность воли участника (проверка дееспособности, способности понимать значение своих действий или руководить ими является одной из основных функций нотариусов); а также установленного режима имущественной ответственности нотариусов (согласно законодательству о нотариате нотариус несёт полную имущественную ответственность за причинённый вред, а при его недостаточности ― за счёт принадлежащего ему личного имущества).

Избегая каких-либо оценок в вопросе уровня профессиональной подготовленности нотариального корпуса, хотелось бы признать наличие здравого смысла в отдельно взятой претензии экспертов к процедуре регистрации права, фактически перекочевавшей из действующего закона в названный законопроект, а именно осуществление такой регистрации на основании фактически заочной (в отсутствие освидетельствования волеизъявления сторон) сделки. В остальном же мы не разделяем приведённые выше доводы и то, что единственно возможное решение кроется в законодательном закреплении обязательного нотариального удостоверения и проверки таких сделок. Есть и другой путь ― менее кардинальный и затратный.

Как представляется, ситуация может быть разрешена и без пересмотра самой концепции рассматриваемого законопроекта. Проблемы с «заочностью» сделки, выступающей основанием для регистрационных действий, можно было бы избежать в случае закрепления императивного требования к её заключению в присутствии должностного лица, уполномоченного осуществлять проверочные мероприятия. Приоритетность именно такого механизма для нас очевидна.

Во-первых, справедливости ради надо признать, что возможностей для осуществления необходимых проверочных мероприятий в максимально усечённые сроки у государственного органа заведомо больше по сравнению с нотариусами. Это обусловлено как их статусом, так и организационно-техническими возможностями. При этом в случае передачи таких полномочий нотариусам явно недостаточно будет делегировать им лишь отдельные публично-правовые функции, необходимо возвести их в ранг государственного органа, предусмотрев все присущие ему специальные права и гарантии.

Во-вторых, опыт показывает, что мошеннические действия, направленные на незаконное овладение чужим недвижимым имуществом с участием нотариусов происходят, по меньшей мере, не реже, чем без них. Как правило, во всех известных нам случаях деятельности так называемых «чёрных риелторов» не обходилось без участия недобросовестного нотариуса.

В-третьих, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 65 законопроекта и статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытки, причинённые лицу ненадлежащим исполнением полномочий органом регистрации прав, возмещаются в полном объёме за счет казны Российской Федерации, что, по меньшей мере, ничем не уступает установленным законом о нотариате (ст. 17) и приведённым выше формам возмещения нотариальных убытков. Что же касается иных форм ответственности, то по действующему законодательству нечистый на руку нотариус, занимающийся частной практикой, в отличие от государственных регистраторов, не может быть привлечён к уголовной ответственности как должностное лицо, за деяния которых Уголовный кодекс предусматривает повышенную ответственность. Поэтому в случаях, когда следственные органы пытаются привлечь таких нотариусов к уголовной ответственности за злоупотребления своими властными полномочиями, суды выносят в отношении их оправдательные приговоры.

Кроме того, в силу статьи 63 законопроекта и законодательства о государственной службе, к кандидатуре государственного регистратора и к его деятельности предъявляются более высокие требования, чем к нотариусу, они касаются не только их профессиональной подготовки, деловых качеств, но морально-нравственного уровня и финансово-имущественной положения.

И наконец, ввиду невозможности, по крайней мере в ближайшей перспективе, делегирования всех публичных функций по регистрации прав на недвижимое имущество нотариусам и при объективной необходимости осуществления государственным регистрационным органом подробно регламентированных проверочных мероприятий, исключается участие дополнительной неоправданной инстанции при оформлении такой сделки в лице нотариуса, что к тому же позволяет избежать избыточных затрат на услуги последнего.

Так, в соответствии с внесёнными в декабре прошлого года в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате изменениями (в ч. 1 ст. 22.1 «Размеры нотариального тарифа»)2, за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, нотариус законно запросит:

1. при сделке с супругом, родителем, ребёнком, внуком — 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;

2. с другим лицом в зависимости от суммы сделки:

• до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки;

• свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

• свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

Таким образом, несложные арифметические подсчёты показывают, что сделки с жилыми помещениями в случае безальтернативности их нотариального удостоверения для значительной части населения станут весьма обременительными и потому нежелательными, как следствие, рынок недвижимости, переживающий и без того не самые простые времена, настигнет ещё больший упадок и очевидно возрастёт градус социального недовольства.

Надо полагать, что такой полученный эффект будет несоразмерен по последствиям небесспорному усилению правовой защищённости сделок, проверяемых нотариусами, а «по гамбургскому счёту» всё это направлено лишь на увеличение благосостояния и без того не бедствующих предприимчивых нотариусов и их лоббистов.