Изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в публичных интересах в большинстве случаев сопровождается разногласиями правообладателя имущества и публичной стороны, перетекающими в судебный спор.
Точку в столкновении публичного и частного интереса, порождаемого, с одной стороны, необходимостью обеспечения социальных целей государства, а с другой ― соблюдением установленного статьёй 35 Конституции РФ принципа неприкосновенности частной собственности, зачастую может поставить только суд.
Очень часто требуется провести судебную экспертизу, для этого можно обратиться в Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО "Судебный эксперт".
Даже несмотря на предпринятые шаги по совершенствованию законодательства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд количество судебных дел данной категории не уменьшается, а спорящие стороны всё так же не могут прийти к согласию о выкупной цене изымаемых объектов и размере возникающих в связи с изъятием убытков.
Изъятие земельного участка и расположенных на нём объектов возможно только в случае предоставления собственнику изымаемого земельного участка со стороны государства предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35 Конституции РФ), которое включает в себя (п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ; п. 2 ст. 56.8. Земельного кодекса РФ) рыночную стоимость изымаемого участка и расположенных на нём объектов недвижимости, понесённые убытки, включая те, которые собственник несёт в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В тех случаях, когда имеется спор в отношении стоимости объекта, рыночная стоимость изымаемого земельного участка устанавливается судом на момент рассмотрения спора. Определение рыночной стоимости осуществляется на основании отчёта об оценке. Однако, несмотря на установленный Законом об оценочной деятельности порядок её проведения, в рамках одного судебного дела может быть предоставлено несколько отчётов с различной рыночной стоимостью, различающейся в разы.
Чем в таких случаях руководствуются суды при определении рыночной стоимости?
На всё воля суда
Определение размера возмещения, полагающегося при принудительном изъятии земельного участка, равно как и иных условий изъятия, является прерогативой суда. При этом удовлетворение искового требования свыше пределов суммы, заявленной истцом в качестве возмещения, не может быть расценено как нарушение судом процессуальных норм, поскольку является обеспечением баланса прав истца и ответчика. В частности, таким образом суд обеспечивает равноценное возмещение, полагающееся ответчику за изъятие земельного участка (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по делу №А41-43292/17).
Суд выбирает эксперта
В деле № А43-8940/2015 орган государственной власти обратился в суд с требованием об установлении компенсации в связи с изъятием земельного участка в сумме 2 179 000 руб., определенной отчётом об оценке в размере его рыночной стоимости.
Ответчик, не согласившись с размером компенсации, представил суду другой отчёт, согласно которому выкупная цена участка составляет 39 095 000 руб.
По ходатайству сторон судом была назначена комиссионная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой эксперты не смогли прийти к единому выводу о рыночной стоимости земельного участка: согласно заключению эксперта, предложенного ответчиком, рыночная стоимость объекта оценки составляет 11 521 500 руб.; эксперт, предложенный истцом, определил рыночную стоимость спорного участка в размере 3 738 722 руб.
Истец и ответчик выразили свои возражения на результаты комиссионной экспертизы, при этом каждая из сторон была не согласна с заключением того эксперта, кандидатура которого была предложена другой стороной.
Суд, принимая во внимание указанные разногласия, пришёл к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы по делу, которая была поручена экспертной организации, выбранной судом самостоятельно, без учёта предложений сторон.
При вынесении решения суд руководствовался результатами повторной экспертизы, согласно которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 6 496 000 руб., а размер убытков, причинённых ответчику изъятием данного земельного участка, составляет 2 324 000 руб.
Значительная разница в рыночной стоимости участка ― основание для нового рассмотрения дела
Арбитражный суд Поволжского округа направил дело о прекращении права собственности и изъятии земельных участков с выплатой денежной компенсации и убытков, причинённых их изъятием, на новое рассмотрение, указав следующее.
Вопрос о рыночной стоимости изымаемых земельных участков фактически являлся решающим для правильного рассмотрения настоящего спора, при этом судом апелляционной инстанции никак не исследован и не оценён тот факт, что разница между рыночной стоимостью спорных земельных участков, установленной в заключении одного эксперта (1 681 103 руб.), и между стоимостью данных участков, определённой в заключении другого эксперта, является очень значительной.
Ценообразующие факторы при определении размера возмещения
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства предъявил иск к Федеральному казенному учреждению об установлении выкупной цены земельного участка, мотивировав требования существенным занижением учреждением выкупной цены (рыночной стоимости) принадлежащего главе хозяйства на праве пожизненного наследуемого владения участка (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2018 по делу №А15-5/2017).
Удовлетворяя заявленные главой хозяйства требования, суд руководствовался комиссионным экспертным заключением, посчитав его полным, ясным и содержательным.
Суд кассационной инстанции, оставляя жалобу учреждения без удовлетворения, указал, что судебные эксперты при определении размера возмещения обоснованно применили сравнительный подход и использовали надлежащие объекты-аналоги (земельные участки сельскохозяйственного назначения). Эксперты посчитали необходимым отнести к ценообразующим факторам местоположение изымаемого земельного участка, престижность района, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, доступность объекта (транспортная и пешеходная), качество окружения (рекреация и экология), наличие коммуникаций и транспортной доступности.
Таким образом, в целях определения размера равноценного возмещения собственнику (владельцу) за изымаемый земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости суды не всегда принимают стоимость, определённую отчётом истца. Зачастую в рамках одного дела, несмотря на наличие отчётов истца и ответчика, может быть дополнительно проведено несколько экспертиз, что повышает шансы правообладателя изымаемой недвижимости на полное возмещение её стоимости и возникших убытков.
Другая категория дел связана с определением размера убытков лица, у которого изымается земельный участок, в том числе упущенной выгоды. Как показывает анализ судебной практики, именно по данному вопросу возникает больше всего споров.
В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта разъяснено, что при установлении размера упущенной выгоды учитывается доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.
В Определении Верховного Суда РФ от 25.03.2014 № 82-КГ13-5 указано, что фактическое изъятие земельного участка является основанием для возмещения собственнику убытков в полном объёме, вне зависимости от соблюдения порядка изъятия. Неопределённость размера убытков, причинённых изъятием участка, никак не влияет на само право получить денежную компенсацию и, следовательно, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании таких убытков.
Однако лицо, требующее взыскать упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, для чего необходимо документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением, то есть доказать, что такое нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду.
В деле № А05-10333/2014 кооператив предъявил муниципалитету требования о взыскании убытков (упущенной выгоды), возникших в результате изъятия части арендуемого участка ― оленьих пастбищ ― для использования в целях, не связанных с ведением оленеводства, для строительства объектов энергетики. В обоснование ведения хозяйственной деятельности и причинения убытков в виде упущенной выгоды в результате изъятия части земельного участка кооперативом представлены формы бухгалтерской отчётности о финансово-экономическом состоянии товаропроизводителей агропромышленного комплекса.
Суд, удовлетворяя заявленные требования, мотивировал своё решение тем, что вследствие изъятия части участка кооператив лишился возможности использовать его в предпринимательской деятельности.
Недопущение злоупотребления правом
В деле № А41-9514/2017 Учреждение обратилось в суд с требованием об изъятии земельных участков для нужд РФ с выплатой возмещения в размере рыночной стоимости участков, упущенной выгоды, убытков, причинённых изъятием в размере 11 256 320 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 июля 2017 г., на основании экспертного заключения, требования истца удовлетворены в части изъятия для государственных нужд земельного участка с представлением возмещения в размере 56 760 000 руб., из которых убытки составили 43 120 000 руб.
Кассационная инстанция, отменяя решение суда в части определения размера убытков, причинённых изъятием, и направляя дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указала на необходимость рассмотрения вопроса о злоупотреблении ответчиком правом в целях искусственного увеличения величины возмещения, так как ограничения на участки установлены ранее заключения ответчиком с третьим лицом соглашения о возмещении потерь, причинённых изъятием участков (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2018).
Если убытки предполагаются
В рамках другого дела требования истца об изъятии для государственных нужд земельных участков с установлением общей суммы выкупа в размере 22 323 900 руб. удовлетворены в полном объёме.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по жалобе ответчика была назначена повторная экспертиза, по итогам которой установлен общий размер возмещения ― 64 543 082 руб., из них убытки, причинённые изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, возникших в связи с изъятием земельных участков, ― 47 336 211 руб.
Однако суд указал, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных и не счёл подлежащим удовлетворению вывод эксперта о необходимости включения в размер возмещения расходов, понесённых при оплате работ по аналитической информации будущего объекта строительства на изымаемых земельных участках, работ по оценке концепции торгового центра, стоимость работ по разработке новой концепции торгового центра, поскольку указанные работы не являлись обязательными для получения разрешения на строительство, не представлены доказательства получения полезных результатов работ, отсутствуют доказательства заключения основного договора купли-продажи земельных участков на основании предварительного договора.
Данные убытки носят предположительный характер, их несение не подтверждается никакими доказательствами, представленными в материалы дела (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2017 № Ф05-5487/2017 по делу № А41-78774/15).
Есть убытки ― возмести
Возражая против предложенной истцом выкупной цены, ответчик указал, что при её определении не учтено наличие на изымаемом земельном участке трансформаторной подстанции, возведённой для обеспечения электроснабжения находящихся на участке объектов недвижимости, а также не принята во внимание необходимость перебазирования указанной трансформаторной подстанции, что повлечёт дополнительные расходы.
В экспертном заключении указано, что определить величину убытков, связанных с перебазированием трансформаторной подстанции, не представилось возможным в связи с отсутствием в деле необходимых документов для расчёта этой величины.
Суд первой инстанции решение удовлетворил, возражения ответчика во внимание не принял. Однако кассационная инстанция с такими выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение, указав, что факт наличия трансформаторной подстанции, необходимость её перемещения в связи с изъятием земельного участка и, как следствие, необходимость соответствующих расходов собственника под сомнение поставлены не были. Оценка доводам ответчика не дана, что привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав собственника в связи с изъятием принадлежащего ему имущества для государственных нужд (Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 09.07.2018 №44г-92/2018).
За самовольные постройки возмещения не будет
В деле № А41-218/14 Обществом заявлены требования о взыскании с Учреждения убытков, причинённых неправомерным изъятием земельного участка в размере стоимости расположенных на этом участке объектов недвижимости.
Суд первой инстанции требования Общества удовлетворил в полном объёме. Однако апелляционная инстанция решение отменила, указав, что спорные строения, расположенные на изъятом земельном участке, являются самовольными постройками, следовательно, их стоимость возмещению не подлежит (п. 8 ст. 56.8. Земельного кодекса РФ).
Схитрить не получится
Если объект недвижимости расположен на двух земельных участках, один из которых подлежит изъятию, то второй участок тоже придётся изъять, даже если орган власти не заявлял требование об изъятии. К такому выводу пришёл суд в деле № А41-15483/17.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что изымаемый объект недвижимости (хозблок) располагается частично на земельном участке, который не указан в качестве объекта недвижимого имущества, подлежащего изъятию, в связи с чем суд предложил истцу уточнить исковые требования в части указания объектов недвижимого имущества, подлежащего изъятию.
Представители истца от уточнения исковых требований отказались и просили суд рассмотреть дело по заявленным требованиям.
Однако суд, принимая во внимание, что было заявлено требование об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества – хозблока, без земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимого имущества; учитывая, что хозблок указан в качестве объекта, подлежащего изъятию, а также принимая во внимание единство судьбы здания и земельного участка, пришёл к выводу, что изъятию для государственных нужд, наряду с земельным участком, указанным в иске, также подлежит земельный участок, на котором расположено спорное здание.
Противоречий быть не должно
Верховный Суд направил дело на новое апелляционное рассмотрение в связи с тем, что при вынесении решения суд первой инстанции не разрешил противоречие, на которое ссылался ответчик, связанное с тем, что заявленный истцом размер возмещения существенно ниже кадастровой стоимости изымаемого земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, проверявший законность решения суда первой инстанции, данные нарушения норм права, которые являются существенными и непреодолимыми, также не исправил (Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2017 № 46-КГ17-35).
Выводы
Анализ положений законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод, что единый поход к «равноценности» и «справедливости» возмещения, предоставляемого правообладателю вследствие изъятия земельного участка для публичных нужд, в настоящее время не сформирован. Определение такой равноценности и справедливости является в большинстве случаев исключительным правом суда, который должен оценивать каждый конкретный спор объективно и беспристрастно, а также обеспечивать соблюдение баланса интересов обеих сторон.
Для того чтобы добиться равноценного возмещения, правообладателю необходимо:
- представить собственный отчёт об оценке, а также заявлять возражения против представленного второй стороной отчёта;
- при необходимости ― настаивать на проведении судебной экспертизы и предлагать на рассмотрение эксперта свои вопросы;
- представить документы, подтверждающие обоснованность заявленных требований в части компенсации убытков, особенно ― упущенной выгоды.