Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»
Корр.: Что происходит сейчас на рынке аренды жилья?
— Я бы сказала, что ситуация сегодня стабильна и характерна для данного периода. Тенденции по спросу и предложению на рынке квартир и коттеджей ожидаемы.
Сезон на рынке коттеджей начался как обычно в феврале и практически закончился к маю. Спрос еще есть, но предложение практически исчерпано. Предложение квартир в начале лета традиционно увеличивается по сравнению с предыдущими месяцами. Спрос падал в апреле, в мае сохранялся на уровне апрельского, чему способствовали майские праздники, отпуска плюс хорошая погода — люди предпочитали заниматься личными делами, а не поисками нового жилья. В начале июня спрос активизировался, к июлю мы ожидаем начала сезона и превышения спроса над предложением.
На рынок стали поступать летние квартиры. Люди, уезжая на дачу на целое лето, рассуждают так: «Зачем жилью стоять пустым, если на нем можно подзаработать?» Таких квартир в целом немного, около 5%, но они пользуются спросом у абитуриентов вузов. К тому же они на 5–10% дешевле квартир, предлагаемых на рынке с целью сдачи в аренду на длительное время, поэтому влияют на среднерыночные показатели стоимости аренды.
Из тенденций последних лет отмечу три. С рынка практически ушли панельные пятиэтажки: если дом включен в план сноса, желающих арендовать в нем жилье найдется немного. Появилось больше предложений квартир в современных домах — семнадцатиэтажных и монолитных башнях в 22–25 этажей. Цены в городах ближнего Подмосковья приблизились к ценам на окраинах Москвы: добраться до столицы из того же Железнодорожного на электричке ничуть не сложнее, чем на машине из Южного Бутова.
Корр.: Как складывается ценообразование на рынке аренды квартир? Насколько велика роль агентства в определении месячной стоимости квартиры?
— Агентства цены не назначают. Как правило, сумму называет владелец, исходя из своих представлений о текущей рыночной ситуации. Мы можем лишь предложить скорректировать ее, потому что владеем полной информацией, знаем, за какие деньги реально может быть сдана квартира в зависимости от района, удаленности от транспортной инфраструктуры, класса жилья. Если хозяин переоценил объект и переубедить его не удалось, мы выставляем квартиру за озвученную им сумму. Как правило, в таких случаях квартира «подвисает» и не может найти своего жильца, в связи с чем через некоторое время хозяин корректирует цену в соответствии с нашими рекомендациями.
Кроме того, наши специалисты зачастую советуют арендодателям закупить кое-какую мебель, сделать косметический ремонт, чтобы квартира стала более ликвидной.
Корр.: По каким признакам можно отличить хорошее агентство от липового, от мошеннической организации?
— Мошеннические агентства — это, как правило, организации, занимающиеся продажей информации. Их объявления выглядят примерно так: «Сдается комната в двухкомнатной квартире, одна комната закрыта, хозяев нет, цена 5 тысяч рублей в месяц». И приписка: «Деньги мне не нужны, уезжаю на полгода в Германию, ищу жильцов, чтобы присматривали за кошкой». Отмечу, что плата за аренду однокомнатной квартиры в Москве сегодня составляет не менее 24 тысяч рублей, а комнаты дешевле 8 тысяч не встречались мне уже несколько месяцев.
Когда человек приходит в такое агентство, ему говорят, что нужно заключить договор и заплатить некоторую сумму денег, 4–6 тысяч рублей, а в обмен получить телефон хозяина чудо-квартиры, мол, сами ему позвоните и обо всем договоритесь. Вы платите деньги, звоните и либо никуда не попадаете, либо вас начинают кормить завтраками: «сегодня не могу, уехал за город», «извините, занят», «простите, квартиру уже сдал».
Сделать в данной ситуации ничего нельзя. В суд идти бессмысленно: договор составлен на предоставление информации, а она предоставлена была, у правоохранительной системы вопросов к мошенникам нет.
Помните: агентство недвижимости никогда не берет деньги вперед. Клиент расплачивается за услуги после нахождения ему квартиры, составления договора и расчета с владельцем жилья.
Корр.: Если говорить не о мошенниках, а о частных маклерах? Чем опасно работать с ними?
— Частный маклер — это человек, который без образования юридического лица и зачастую не будучи даже частным предпринимателем предлагает услуги посредника между арендаторами и арендодателями. Чем он опасен? Любое агентство недвижимости имеет юридический адрес, офис; в агентство, нашедшее вам квартиру или жильца, всегда можно прийти с жалобой, предъявить претензию. Частные маклеры имеют лишь мобильный телефон. Что это такое, объяснять не надо. Завтра он купит новую сим-карту и всё, контакт потерян навсегда, вы его больше никогда не найдете. При возникновении каких-либо проблем человеку, который имел дело с частным маклером, просто некуда обратиться. Поэтому уровень ответственности частных маклеров гораздо ниже. Они спустя рукава относятся к проверке того жилья, которое предлагают своим клиентам.
Корр.: Что включает в себя процедура проверки?
— При заселении клиента мы в обязательном порядке проверяем документы на квартиру, сверяем паспорта владельцев, убеждаемся, что все данные совпадают. Если адрес регистрации хозяина совпадает с адресом сдаваемой квартиры, выясняем, где он будет жить. В более сложных случаях можем запросить выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, выписку из реестра. Досконально юридическую чистоту документов и квартиры мы не проверяем, поскольку квартира не продается, а сдается в аренду, причем на довольно короткий срок. Но мы гарантируем арендатору, что тот человек, которому он платит деньги, действительно является владельцем квартиры либо имеет право сдавать ее по доверенности.
Корр.: Каков средний срок аренды квартиры?
— Договор найма, как правило, составляется на 11 месяцев, такая практика сложилась на рынке. В дальнейшем кто-то съезжает и ищет новое жилье, кто-то в частном порядке, уже без участия агентства продлевает действующий договор. Поэтому достоверной статистики по средним срокам аренды квартир не существует.
Кстати, многолетняя аренда квартир — это одна из причин вымывания дешевых предложений с рынка.
Корр.: В каком месяце выгоднее всего снимать квартиру?
— Рынок достаточно предсказуем. «Высокий сезон» начинается в июле, и в это же время начинают повышаться цены. В среднем рост составляет 15–20% от уровня предыдущего года. В октябре цены замирают и до следующего сезона остаются практически неизменными, в конце осени предложение начинает превышать спрос. Поэтому наиболее выгодно снимать жилье с ноября по май. Эта тенденция наблюдается уже много лет, за исключением конца 2007 года, когда цены сумасшедшим образом поползли вверх, и конца 2008, когда они так же быстро падали.
Корр.: Какие районы Москвы считаются самыми удобными для аренды, а какие наоборот?
— У каждого человека свои представления об идеальном доме. Кому-то важна близость к центру или работе, кому-то наличие парка, кому-то хороший детский сад или школа в минутах ходьбы. Надо сказать, что инфраструктура общего пользования — транспорт, магазины, заведения досуга — сегодня хорошо развита во всех районах.
По числу предложений жилья в аренду все районы Москвы приблизительно одинаковы за несколькими исключениями: сложно снять квартиру в непосредственной близости от парков, потому что жилья там немного; сравнительно мало квартир в Северо-западном, Западном (Крылатское) и Юго-западном (Ленинский проспект и проспект Вернадского) районах. Если говорить о самых невостребованных районах, то это юго-восток города, Капотня, что связано с плохой экологией.
Корр.: В чем обычно состоит суть споров между арендаторами и арендодателями?
— Как правило, споры касаются предмета договора и взаимных недоговоренностей в отношениях сторон. «Мы съезжаем раньше срока, а владелец отказывается вернуть залог», «Жилец не платит арендную плату и не хочет освобождать квартиру», «В квартире проживают не те люди, с которыми заключался договор» — это типичные ситуации. Довольно часто нам удается урегулировать проблему без участия судебных органов, путем переговоров.
Корр.: Как защититься от недобросовестных жильцов арендодателям? Как арендаторам избавиться от слишком навязчивого внимания хозяев?
— Практически все болезненные моменты во взаимоотношениях сторон можно урегулировать с помощью грамотно составленного договора найма. Арендодателям мы рекомендуем фиксировать в нем имена и паспортные данные жильцов, факт наличия или отсутствия у них домашних животных. Последний момент очень важен, ведь именно домашние животные зачастую являются болевой точкой — во многих случаях договоры найма расторгаются досрочно именно потому, что арендаторы умолчали о собаке или кошке.
С другой стороны, неурочные визиты хозяина — «проходил мимо, решил выпить чаю и проверить, не мусорите ли вы здесь» — тоже могут стать поводом для расторжения договора, но уже по инициативе арендатора. Вмешательство в частную жизнь не нравится никому. Поэтому мы всегда рекомендуем прописывать в договоре порядок посещения квартиры арендодателем.
Наем предполагает полную передачу жилья во временное владение и пользование. Хозяева, подписавшие договор, фактически временно теряют некоторые свои права. К несчастью, многие из них игнорируют этот момент.
Корр.: Случалось ли сталкиваться с экзотическими требованиями арендаторов и арендодателей, которые они просят включить в договор?
— Специальные требования арендодателей, как правило, относятся к личностям жильцов, которых они хотели бы видеть своими арендаторами: их национальность, возраст, семейное положение. Самый удивительный случай в моей практике произошел несколько лет назад: хозяин пытался сдать четырехкомнатную квартиру достаточно невысокого уровня, по цене на грани рынка, но непременно семье москвичей, без детей, муж и жена должны были работать в государственном учреждении и иметь дипломы о высшем образовании. Разумеется, квартиру сдать не удалось.
Арендаторы жилья эконом-класса, как правило, не выдвигают из ряда вон выходящих требований. Они часто просят владельца вывезти часть мебели или, наоборот, что-то докупить, просят разрешения сделать ремонт. С элитным жильем сложнее, при этом могут предъявляться действительно сложные требования, например наличие вертолетной площадки рядом с домом.
Дайджест:
Многолетняя аренда квартир — это одна из причин вымывания дешевых предложений с рынка