Сначала ? план, потом ? дом!

Новость дня. Представьте1, что вы всю жизнь копили себе (или родным) на квартиру своей мечты, долго искали, выбирали, урезая свои расходы во всём, и нашли идеальный вариант: новенький 9-этажный дом в стиле сталинской застройки с панорамными окнами на лес, находится в шаговой доступности от метро, на закрытой охраняемой территории со своим паркингом, торговым центром, парком, мини-зоопарком, детскими садами, школой, спортивной площадкой, закрытыми дворами без машин и даже прудом с пляжной зоной! Да, пусть 10 км от МКАД, да, пусть цены на 20 % выше средней по району, но зато рядом шикарный лес и метро в 15 минутах. Это ли не мечта? Вот так же подумали «счастливые» обладатели 4500 квартир в 6 домах ЖК «Рассказово», переплачивая за концепцию жилого комплекса. Такую концепцию застройщик Sezar Group представлял с момента старта продаж в 2014 году. Вся эта красота была изложена в буклете и на официальном сайте, а также на макетах в офисах продаж. Квартиры с видом на парк или пруд стоили существенно дороже ― на 10-13 тыс/кв.м. То есть люди реально переплачивали только за красивый вид из окна. Летом 2017 года сдали 4 дома, и люди начали делать ремонт, а кто-то даже переехал. Но случайным образом 27 февраля 2018 года вскрылась афера, которая тянет на номинацию «афера века»: план застройки скорректирован почти год назад без уведомления жильцов. Согласно новому проекту жильцов лишили торгового центра, парка, зоопарка, застроив всё это уродливыми высотками в 22 этажа суммой в 33 подъезда.

Афера была проведена очень технично: застройщик беспричинно задержал выдачу актов приёма-передачи уже построенных квартир. И тем временем в конце февраля 2018 г. провёл окончательные слушания по изменению плана застройки. Согласно закону на таких слушаниях должны присутствовать заинтересованные лица, в том числе и те, кто проживает на данной территории. Однако, поскольку участники ДДУ технически даже не могли присутствовать на этих слушаниях в силу отсутствия пока у них оформленного права собственности (вот зачем застройщик не выдавал акты приёма-передачи!), да и уведомлены о таких слушаниях не были, слушания были проведены по принципу «ты, да я, два мы с тобой». То есть на них совершенно законно присутствовали только… представители застройщика и прочие сомнительные лица, которые единогласно поддержали проект. В протоколе слушаний 300 человек единогласно проголосовали за изменение плана.

Как итог: теперь жильцы, переплатившие огромные деньги за уютный комплекс, за вид на парк, за инфраструктуру, купили вид в кирпичную стену муравейника в 10 км от МКАД по цене квартиры в Москве. Теперь они «пропадают» в борьбе с возникшей ситуацией: пишут письма по всем инстанциям, комментируют рекламу в соцсетях, пытаются предупредить будущих покупателей, выходят на пикеты и митинги.

Но застройка уже идёт полным ходом по новому плану…

Комментарий Н.В. Пластининой

В очередной раз граждан, доверившихся схеме взаимодействия с застройщиком и заключивших договоры долевого участия (далее ― ДДУ), оказалось легко и просто обмануть. Причём сразу в нескольких направлениях.

Обман 1: необоснованно завышенная цена жилья.

Обман 2: неоправданные ожидания будущих жильцов, ненадлежащий результат.

Обман 3: всё законно, и права не нарушены, но интерес участников ДДУ не соблюдён.

Сначала ― план, потом ― дом!

Изначально все объекты недвижимости «привязаны» к земле.

О том, что всё «должно быть по плану», всем известно из норм Градостроительного кодекса РФ (далее ― ГрК РФ). В современном населённом пункте нельзя хаотично строить всё, что вздумается, и перестраивать то, что не получилось

Сначала подлежащий будущей застройке земельный участок подвергается некоему планированию. Разрабатываются и утверждаются проекты-планы (весь перечень указан в п. 1 ст. 5.1. ГрК РФ):

• проект планирования территории,

• проект межевания территории,

• градостроительный план земельного участка.

• проект генерального плана,

• проект правил землепользования и застройки,

• проект правил благоустройства территорий.

И только после утверждения этих проектов начинается, собственно, вся остальная часть процедуры застройки новых территорий.

«Главным» среди этих планов для будущих жильцов, исходя из положений ст. 42 ГрК РФ, является план планирования территории, который помимо прочих сведений содержит положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе:

• о плотности и параметрах застройки территории,

• о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения,

• о необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включённых в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры.

То есть изначально план территории (не берём в расчёт точечную застройку) разрабатывается и утверждается не только в отношении, допустим, 10 домов, но сразу же в контексте с инфраструктурой (садики, школы, парки, поликлиники, зоны отдыха, игровые площадки и пр.)

В рассматриваемом случае с ЖК «Рассказово» произошёл непопулярный случай изменения плана комплексной застройки. «Непопулярный» ― потому что встречается в практике нечасто. Обычно изменение плана застройки происходит по инициативе властей по причине первоначально не учтённых параметров, например транспортных развязок. Поэтому уже при наличии на земельном участке нескольких построенных домов становится необходимым изменить изначальный план-проект для того, чтобы «вписать» в него дороги – светофоры - развязки. Но, как правило, это не касается замены инфраструктуры на ещё несколько домов, как случилось в ЖК «Рассказово». Чаще всего инфраструктура «двигается», и даже, возможно, смещается, «урезается», но не заменяется целиком на новые объекты.

Это на практике других застройщиков и других территорий. В случае же с ЖК «Рассказово» инициатор изменений (думается всё-таки, что это был застройщик!) решил получить побольше прибыли с объекта за счёт строительства ещё парочки многоэтажек на месте мини-зоопарка. Мини-зоопарк же ему не принесёт столько ощутимых денежных знаков на счёт…

Для того чтобы изменить первоначальный проект и вместо поликлиники, парка и мини-зоопарка запланировать строительство многоэтажек, необходимо провести общественные слушания.

Безальтернативный порядок проведения предварительных общественных слушаний при изменении любого из проектов вышеуказанного перечня предусмотрен «в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства» (п. 1 ст. 5.1 ГрК РФ). Исключений из этого правила немного. Так, без проведения публичных слушаний подготавливается и утверждается документация по планировке территории для размещения линейных объектов, которые относятся к объектам федерального, регионального значения, а также местного значения, если они расположены на территории двух или более субъектов РФ, муниципальных районов (см. регулирование нормами ст. 45 ГрК РФ). В остальных случаях публичные слушания обязательны.

Участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утверждённых документов, являются граждане, постоянно проживающие на территории, в отношении которой подготовлены данные проекты, правообладатели находящихся в границах этой территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, а также правообладатели помещений, являющихся частью указанных объектов капитального строительства (п. 2 ст. 5.1. ГрК РФ).

Попросту говоря, в соответствии с законом застройщик для изменения плана должен спросить собственников квартир в уже построенных домах об их одобрении такого изменения застройки территории, собрав всю информацию по общественным слушаниям.

Согласно пункту 4 ст. 5.1. ГрК РФ процедура проведения общественных обсуждений состоит из следующих этапов:

1) оповещение о начале общественных обсуждений;

2) размещение проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях, и информационных материалов к нему на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и (или) в государственной или муниципальной информационной системе, обеспечивающей проведение общественных обсуждений с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг (далее ― информационные системы), и открытие экспозиции или экспозиций такого проекта;

3) проведение экспозиции или экспозиций проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях;

4) подготовка и оформление протокола общественных обсуждений;

5) подготовка и опубликование заключения о результатах общественных обсуждений.

Ничего этого в ЖК «Рассказово» не было. Вернее, всё это было сделано без собственников квартир. Потому как собственниками они пока не стали… Они ждали выдачи им актов приёма-передачи построенных квартир. А их намеренно «задерживали» для недопущения до этих самых слушаний.

С точки зрения ЗАКОНА ― всё идеально и правильно. Участвовали только распорядители квартир (собственников-граждан ещё же нет) ― застройщик и К” (думается, администрация района). Друг друга послушали и… приняли решение о нужности ещё нескольких многоэтажек вместо парка.

А что с правами участников ДДУ?

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Исходя из приведённых норм, участник ДДУ платит лишь за конкретные метры в конкретном доме на конкретном этаже. Парк под окнами и вид на озеро из окна ― не являются предметом ДДУ. План застройки не является приложением к ДДУ. Более того, пока идёт строительство, участник ДДУ в силу закона никак повлиять на изменение плана застройки не может. Ведь в общественных слушаниях он ни по каким основаниям участвовать пока не может (если только он не является собственником квартиры в соседнем уже сданном доме).

Случай в ЖК «Рассказово» весьма показателен. Для тех, кто уже заключил договор ДДУ и ждёт свои квартиры в этом комплексе, он принёс очень много негатива и, возможно, разрушил мечты о «светлом будущем» с видом на лес и озеро. Возможно, что для тех, кто только приглядывается к новостройкам и решается на ДДУ, эта история послужит предостережением….

В случаях комплексной застройки новых территорий опасность изменения плана застройки без согласия будущих жильцов сохраняется на протяжении всего этапа стройки.

Может быть, в такой ситуации участник ДДУ может отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве и, досрочно расторгнув договор, вернуть затраченные средства? Если бы всё было так просто!..

Оснований для одностороннего отказа участником ДДУ от исполнения договора ДДУ в данной ситуации не имеется.

Согласно пункту 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Пункт 1.1 той же ст. 9 Закона № 214-ФЗ перечисляет случаи, в каких по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Казалось бы, вот оно основание для расторжения ДДУ ― подпункт 2 пункта 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ! Собирай доказательства (план застройки старый и план застройки новый) и иди требуй через суд расторжения ДДУ! Но и тут всё непросто…

Практика расторжения ДДУ по требованиям участников ДДУ в судебном порядке в ситуациях со схожими обстоятельствами, увы, не на стороне граждан.

Пример из практики. Граждане требовали у суда расторгнуть ДДУ, потому что в ДДУ было указано, что покупаемая квартира строится в доме монолитно-кирпичного типа. А на деле же оказалось, что тип дома сборно-монолитный. Расхождения случились в ДДУ и проектной документации. Суд тщательно проанализировал эти документы и пришёл к выводу…. что имела место описка! Согласно проектной документации дом запроектирован по типу сборно-монолитного дома, а в ДДУ ошибочно был указан тип дома монолитно-кирпичный. При этом суд практически ещё и возложил ответственность за незнание расхождения на самих участников ДДУ – истцов. Суд отметил, что истцы до подписания договора имели достаточную возможность ознакомиться с проектной документацией, однако данным правом по собственному усмотрению не воспользовались. Доказательств, подтверждающих факт осуществления ответчиком строительства жилого дома с отступлением от проектной документации, а также доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в проектную документацию, утверждённую ответчиком, не имеется. Суд отказал гражданам в расторжении ДДУ, взыскав за «описку» с застройщика компенсацию морального вреда в сумме 2000 (!!!) рублей каждому (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 12.10.2016 по делу № 33-13971/20162).

Конечно, приведённый пример не обязательно отражает позицию всех судов по спорам о расторжении ДДУ. Но, думается, не учитывать её всё же не стоит.

Вопрос о позиции суда основан на существенности или несущественности изменений, влияющих на потребительские свойства объекта ДДУ. Исходя из немногочисленной практики споров о расторжении ДДУ в судебном порядке, фактически получается, что для того, чтобы нашлись основания для такого расторжения, строящаяся квартира должна оказаться более чем на 20 % меньше или больше, должна быть изменена конфигурация квартиры или лестничных пролетов и т. д. Но всё это рассматривается только в рамках одного дома и одной квартиры!

Пример из практики. По спору между участниками ДДУ и застройщиком судебно-строительной экспертизой было установлено, что в результате изменения проектной документации в строящуюся квартиру истца были внесены следующие изменения: увеличилась площадь квартиры; исключена кладовка (за счёт этого увеличилась площадь санузла); уменьшилась толщина плиты перекрытия с 200 мм до 180 мм (увеличилась высота потолка); изменено местоположение входной двери; изменена толщина наружной ненесущей стены. По мнению эксперта, потребительские качества исследуемой квартиры ухудшили изменение конфигурации лестнично-лифтового блока; организацию селективного сбора бытовых отходов (исключение мусоропровода); исключение помещения кладовой из исследуемой квартиры; остальные изменения не оказали особого влияния на потребительские свойства исследуемой квартиры. Суд пришёл к выводу, что изменения проектной документации привели к ухудшению потребительских качеств строящегося объекта ДДУ, в связи с чем суд расторг заключённый между сторонами ДДУ и взыскал с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2017 по делу № 33-3920/20173).

Таким образом, расторгнуть ДДУ можно. Но для этого по закону должны найтись такие веские основания…

Парк и озеро за окном судами ещё ни разу не учитывались как факторы, влияющие на потребительские свойства квартиры как объекта ДДУ.

Так что будущим собственникам дорогостоящих квартир в ЖК «Рассказаво» можно рассчитывать… разве что на компенсацию морального вреда в огромной сумме 2000 рублей (две тысячи рублей) за отсутствие озера и зоопарка в жилом комплексе и вид из окна на соседнюю многоэтажку.

Выводы:

1. Освоение новых территорий для строительства жилых комплексов начинается с планирования. Ещё задолго до начала стройки и заключения ДДУ этот план утверждается уже в совокупности с инфраструктурой.

2. Несмотря на то что ДДУ предусматривает лишь обязательства застройщика по строительству квартиры в конкретном доме, участник ДДУ рассчитывает и на инфраструктуру, ориентируясь на план застройки, размещённый в открытом доступе.

3. Однако в течение всего периода стройки риск изменения плана теоретически и практически существует. И участник ДДУ на изменение инфраструктуры жилого комплекса, в котором он решил построить квартиру, повлиять не может.

4. Для расторжения ДДУ во внесудебном порядке у участника нет оснований в силу закона. Попробовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке можно, но практика свидетельствует о том, что позиции суда по таким спорам со схожими обстоятельствами не на стороне граждан.

5. По сути, максимум, что может получить участник ДДУ, не имеющий возможности каждое утро смотреть на озеро и лес в окно ― это компенсацию морального вреда. Но сумма такой компенсации в России, увы, чересчур смехотворна…