В средствах массовой информации появились сведения о том, что в бизнес-центре «Филитцъ» за долги по платежам арендаторам отключили электроэнергию.
Кажущаяся на первый взгляд несерьёзной проблема на деле является основанием для серьёзного разбирательства.
Что значит отключить электроэнергию?
Это означает не только остановку работы любой компании, но и создание угрозы существенных потерь для бизнеса, в том числе всех данных, которые хранятся в электронном виде, а это, возможно, годы и годы упорной работы.
По сути, отключая электроэнергию, управляющая компания рискует лишить активов арендаторов, которые могут даже не знать о том, что арендодатели не платят за электроэнергию, несмотря на получение ежемесячной платы от арендаторов.
В настоящем комментарии предлагаю разобраться в существующей проблеме оплаты или неоплаты потребляемой электроэнергии, придать решению проблемы правовой характер и определить возможные пути защиты беззащитных арендаторов.
О самих арендаторах…
С точки зрения безопасности бизнеса арендаторы прежде всего обязаны побеспокоиться о своих интересах, так как пустить всё на самотёк это значит получить тот результат, который есть в бизнес-центре «Филитцъ».
Кто мешал арендаторам, которые исправно платят арендную плату, но не вносят плату за электроэнергию, держать «руку на пульсе»?
Никто не поверит в то, что управляющая компания бизнес-центра так сразу без предупреждения пришла и «отрезала провода». Так дела не делаются на практике.
Как правило, до всех арендаторов и собственников управляющая компания доводит информацию о том, что есть задолженность по оплате, и если после предупреждения задолженность не погашается в определённый срок, то управляющая компания переходит к жёстким мерам воздействия на неплательщиков.
Сейчас мы не говорим о том, вправе ли это делать управляющая компания, мы говорим о том, что она таким способом защищает свои интересы.
Арендаторы, в свою очередь, зная о задолженности, с точки зрения своих интересов могли бы попробовать разрешить ситуацию с собственниками помещений, но этого никто не сделал.
В конце концов всегда возможно оплатить задолженность по электроэнергии, а потом позднее получить своё за счёт уменьшения арендной платы по договорённости с арендодателем.
Есть и другие пути выхода из ситуации, например поменять арендуемое помещение, но, вероятно, никто ничего не хотел делать, что и привело к проблеме, которую придётся решать уже другими способами.
В конце концов возможно заключить договор относительно электропотребления напрямую с управляющей компанией, минуя собственника помещения, что будет отвечать требованиям ст. 539 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ).
Итак, вывод первый.
Арендаторы, конечно, косвенно, но сами виноваты в том, что остались без электроэнергии, так как вовремя не побеспокоились о своих интересах.
Правовой взгляд…
В сложившейся ситуации, когда осуществлено отключение офисов от электроэнергии, необходимо разбираться отдельно по каждому отключённому офису.
Важно понимать, кто должен вносить плату за электроэнергию, в какие сроки и на каких условиях. Если это должны делать собственники помещений и это предусмотрено договором между управляющей компанией и собственником, то к собственнику и надо предъявлять счёт.
Но отсюда вопрос: каким образом управляющая компания может предъявить счёт?
Согласно ч. 2 ст. 546 ГК РФ прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом - юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением допускается в установленном законом или иными правовыми актами порядке в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии.
То есть, другими словами, управляющая компания на совершенно законных основаниях вправе отключить арендаторам электроэнергию, даже если последние в срок и в полном объёме оплачивают арендные платежи, так как в данном случае в приоритете договорные отношения между управляющей компанией и собственником помещения.
Пострадают ли при этом арендаторы и их интересы ― по большому счёту управляющую компанию не интересует.
Конечно, управляющая компания может пойти другим путём: выставить счёт собственнику помещения и предъявить соответствующее исковое заявление в суд, но это уже другая, более трудозатратная история.
Куда проще, обрезал провод ― сразу прибежали и оплатили долги, и неважно кто, главное, что оплатили.
Придраться в таком случае к управляющей компании с точки зрения соблюдения интересов арендатора достаточно сложно или вообще невозможно, так как управляющая компания поступает законно с учётом проведения обязательных процедур, в том числе в части предупреждения об отключении электроэнергии.
Все вопросу к собственнику помещения, который не вовремя оплатил счета.
В результате отключения электроэнергии арендаторам придётся решить, как жить дальше.
Возможно, если некуда деваться, необходимо «умыться» и дальше вести бизнес, помня о том, что в любой момент ситуация может повториться.
Если же арендатор себя уважает и хочет исключить подобные случаи в будущем, то здесь необходимо предъявить счёт к собственнику помещения и параллельно к управляющей компании, в том числе в счёте указать, какую сумму арендатор потерял в результате отключения электроэнергии, с требованием возместить ущерб.
В случае если УК и собственник помещения отказываются погасить нанесённый ущерб, а скорее всего так и будет, необходимо подавать исковое заявление в суд.
При этом арендуемое помещение лучше сменить на другое, собственник которого является более ответственным арендодателем.
Арендаторы в случае ущерба вправе обратиться в суд и взыскать свои убытки в результате отключения электроэнергии, указав ответчиками в исковом заявлении управляющую компанию и собственников помещений.
Там в суде управляющая компания и собственник, являясь ответчиками, пусть разбираются между собой, кто виноват, но можно предположить, что ответственность будет возложена на собственника помещения, который не оплачивал счета за электроэнергию.
Судебная практика по подобным спорам, как, впрочем, и по всем остальным, бывает разная и зависит от конкретных обстоятельств дела, но при наличии подтверждённого ущерба арендатора есть все основания полагать, что ущерб будет возмещён ему в полном объёме.