В этой статье мы будем говорить об арендных отношениях в сфере недвижимости, а именно о сдаче в аренду нежилых помещений. Рассмотрим споры, возникшие из-за необходимости досрочного прекращения арендных отношений, и с какими проблемными ситуациями при этом можно столкнуться.
Арендные отношения возникают между участниками гражданского оборота довольно часто. По своей сути передача помещения в аренду ― это бизнес для бизнеса, в котором, как правило, фигурирует достаточно дорогостоящее имущество и затрагиваются интересы сторон, целью которых является получение прибыли. Одна из сложностей в таких правоотношениях заключается в том, что доступ к имуществу, находящемуся как в собственности арендодателя, так и в собственности арендатора по месту помещения, как и к самому помещению, имеется у обеих сторон, а значит, и препятствовать в этом доступе также могут обе стороны. Кроме этого, помещение, являющееся объектом договора, требует определённого содержания и каких-либо материальных вложений, а на какой из сторон договора лежит такая обязанность, не всегда ясно. В результате частой несогласованности действий сторон договора по ряду важных вопросов, с учётом всех особенностей объекта договора аренды, в суды поступает большое количество споров по данной тематике.
Сразу конкретизируем, о чём пойдет речь, и разграничим понятия аренды и найма. Договор найма заключается в том случае, если предоставляется во владение и пользование жилое помещение для проживания в нём. В свою очередь, договор аренды, о котором речь идёт в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ), предусматривает предоставление во временное владение и пользование или во временное пользование любое недвижимое или движимое имущество, которое не теряет своих свойств в процессе такого использования, так называемые непотребляемые вещи. Таким образом, главный признак, по которому различаются указанные договоры, ― это цель: или это проживание, или осуществление коммерческой деятельности ― и, соответственно, назначение самого помещения.
Любой договор аренды может быть заключен как на определённый в договоре срок, так и на неопределённый. Важно знать, что договоры, заключённые на срок, превышающий 11 месяцев, подлежат государственной регистрации. Это необходимо для того, чтобы официально было отражено обременение в виде аренды, в первую очередь для осведомлённости третьих лиц, если, например, такое имущество будет отчуждаться по договору купли-продажи. Исходя из практики, договоры аренды довольно часто заключаются на срок, не превышающий предел, для которого требуется регистрация.
Договор аренды может быть как ограничен сроком, указанным в договоре, так и быть продлённым, так называемым пролонгированным. При этом не требуется какого-либо дополнительного письменного документа, достаточно согласия сторон и отсутствия предъявленного требования об обратном. Такая возможность должна быть обязательно прописана в договоре.
Далее перейдём к рассмотрению самой сути досрочного расторжения и рассмотрим споры, возникшие в результате этого. Статья 450 ГК РФ предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.
Статьёй 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а статьёй 620 ГК РФ ― случаи досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора. Также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.
Исходя из норм закона чётко прослеживается, что процедура одностороннего расторжения договора должна быть строго регламентирована, перечень оснований установлен законом, который может быть расширен конкретными сторонами только путём достижения согласованности и отражения в договоре. Важно обратить на это особенное внимание и очень чётко прописывать все возможные случаи и избегать неоднозначных формулировок.
Примером может являться дело № А40-53452/2014. Верховный Суд РФ в Определении № 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015 указал, что условиями договора аренды между сторонами было прямо предусмотрено право арендатора отказаться от договора при определённых условиях. В связи с чем арендатор при расторжении договора воспользовался своим правом на вполне законных основаниях.
Некоторые арендаторы имеют заблуждение относительно оснований расторжения и при этом неверно трактуют пункты в договоре. Так, по делу № А38-4905/2017, рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл, ответчик в лице арендатора указал, что он реализовал право досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке без обоснования причины, при этом обратил внимание на то, что он неоднократно сообщал о своей готовности освободить занимаемое им помещение, в связи с чем направил арендодателю уведомление. Арендатор был уверен в правомерности своих действий. В свою очередь суд исследовал материалы дела и указал на то, что одностороннее расторжение по инициативе арендатора исходя из заключённого договора могло быть только в том случае, если помещение стало бы непригодным для использования, а иных оснований в нём не предусмотрено. В связи с чем договор признали действующим до истечения его срока и с арендодателя взыскали арендную плату за весь этот период.
Также дело с подобными обстоятельствами рассматривалось в Арбитражном суде Самарской области № А55-28556/2014, по которому суды трёх инстанций изначально подтвердили законность действий арендатора по одностороннему расторжению. Суды основывались на том, что арендатор уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение. И поскольку арендодатель был осведомлён о желании арендатора освободить помещение и при этом уклонялся от его приёмки, суды при таких фактических обстоятельствах признали одностороннее расторжение законным. Однако Верховный Суд Российской Федерации не согласился с доводами нижестоящих инстанций. В ходе рассмотрения дела в Верховном Суде было признано, что в договоре отсутствовали какие-либо основания для одностороннего расторжения договора арендатором. В связи с чем договор был признан действующим, и суды обязали арендатора внести арендные платежи за весь период действия договора аренды, даже за период фактического отсутствия арендатора в помещении.
А если в договоре всё же не прописаны условия досрочного расторжения, а арендатору, например, бизнес стал не выгоден и пропала потребность в аренде помещения, как действовать в таком случае?
Как подтверждает судебная практика, если договор аренды, заключённый на определённый срок, является действующим, арендатор обязан вносить арендную плату за всё время нахождения и даже отсутствия в помещении. Поэтому крайне важно продумать все риски заранее и прописать уже на этапе заключения договора всевозможные ситуации одностороннего расторжения договора по инициативе какой-либо из сторон.
Если же договор заключен на неопределённый срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если опять же иной срок не установлен договором.
Если договор является пролонгированным, а арендодатель уклоняется от приёмки помещения по истечении срока договора аренды, может ли арендатор самостоятельно покинуть помещение? Да, но чтобы в такой ситуации не взять на себя бремя несения дополнительных арендных платежей за время уже фактического отсутствия арендатору важно оформить всю процедуру документально. Необходимо обязательно заранее, до даты истечения срока аренды, отправить уведомление о расторжении договора и оставлении помещения с просьбой направить своего представителя для приёмки, а также иметь на руках документ, подтверждающий такое отправление и получение его арендодателем. В этом случае арендодатель не сможет ссылаться на незаконность действий арендатора и потребовать арендных платежей. Данная позиция выражена в п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
При досрочном освобождении помещения также часто проблемы бывают связаны именно с осуществлением ремонта в арендованном помещении и произведении каких-либо улучшений в нём. По нормам закона бремя содержания имущества лежит на его собственнике. И поэтому поддерживать в пригодном для использования состоянии помещение, которое сдаётся в аренду, изначально обязанность арендодателя. Нередко собственники помещения отказываются нести бремя содержания и возлагают эту обязанность на арендатора. И возникает меньше споров, если это согласовано сторонами и отражено в договоре. Если же такое условие не согласовано, а помещение требует серьёзного ремонта, то арендатор, которому в таком ремонте отказал арендодатель, может понести достаточно серьёзные расходы.
Важно знать, что существуют отделимые и неотделимые улучшения. Если в договоре не указано иное, то отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, и в этом случае ситуация гораздо прозрачнее. В случае освобождения помещения, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендодатель имеет право изъять такие улучшения и не понести в связи с этим убытков. А как быть в случае неотделимых без вреда для имущества улучшений?
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. А если такое улучшение было не согласовано? Если арендодатель против каких-либо улучшений и не хочет ничего компенсировать?
Важно знать, что если арендатор произвёл значительные улучшения без согласия арендодателя, то неотделимые улучшения не подлежат возмещению. Такая позиция была подтверждена арбитражными судами и Верховным Судом РФ в Определении от 26 июня 2017 г. по делу № А53-2371/2015.
Также в указанном выше деле содержится указание на ещё один важный момент, а именно, что арендатор должен был получить именно предварительное, а не последующее согласие на проведение работ. Кроме того, по другому делу Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела № А07-11020/2017 указал, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства каких-либо работ, но объём и стоимость улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества. Это важно иметь в виду. Поэтому арендатору, который решил произвести какие-либо работы в помещении, необходимо именно заранее согласовать все необходимые действия.
В практике происходят ситуации, когда ремонт был произведён арендатором без какого-либо согласия, а собственник требует освободить помещение досрочно. В этом случае получается, что арендатор вкладывает финансовые средства в чужое имущество и не успевает извлечь из этого выгоду. Поэтому при принятии решения о внесении каких-либо улучшений в чужое имущество без согласия собственника обязательно нужно оценить их необходимость и не забывать, что возможные риски ложатся только на арендатора.
Для того чтобы избежать такой проблемной ситуации, в договоре необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто капитальный, и в какие сроки. Необходимо указать, может ли арендатор изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного освобождения помещения. В акте приёма-передачи нужно прописать, в каком виде передаётся помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение было испорчено, чтобы арендодатель мог потребовать устранения недостатков или компенсацию.
Кстати, само по себе наличие каких-либо недостатков при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приёмке помещения. Необходимо помнить, что существует определённая степень нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора проводить косметический ремонт не прописана в договоре, то арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от приёмки. Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными судами по делу № А60-22251/2016, и такая позиция была подтверждена затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746.
Если же всё-таки имеются повреждения имущества или помещения и они действительно существенные, то эти недостатки арендодателю необходимо отразить в акте приёма-передачи, возможно с приложением фотоматериалов, а затем уже можно требовать их компенсации как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Хотелось бы также обратить особое внимание, что при расторжении договора аренды во внесудебном порядке крайне важным моментом является подписание акта приёма-передачи. Именно он подтверждает, во-первых, сам факт освобождения помещения, а во-вторых, его состояние на момент передачи. В этом документе необходимо отразить с подробным описанием состояние помещения, зафиксировать нахождение или отсутствие какого-либо оборудования или мебели, а также важно прописать, было ли дано согласие арендодателя и за кем из сторон закреплено право собственности на отделимые или неотделимые улучшения в помещении, если таковые имеются.
Таким образом, основным выводом из рассмотрения всех вышеуказанных спорных ситуаций является то, что перед подписанием договора аренды крайне важно пройти этап согласования всех пунктов и исчерпывающим образом прописать все возможные ситуации, а также детально обозначить права и обязанности сторон. Договор аренды является документом, который определяет все риски сторон и все возможные последствия его исполнения или неисполнения. Если арендодатель предоставляет проект договора на заведомо невыгодных условиях и отказывается вносить в него какие-либо правки, то не стоит на это соглашаться. Для того чтобы обезопасить себя, своё имущество и свой бизнес, необходимо искать контрагента, с которым процесс подготовки договора будет выражаться именно в согласовании условий и достижении компромисса. Именно от того, насколько исчерпывающе будет составлен договор аренды и акт приёма-передачи, во многом зависит результат возникающих впоследствии споров, а в идеале, конечно, отсутствие таких споров вовсе.