Рынок не умер, он живет и даже развивается

Рынок не умер, он живет и даже развивается

Тенденции на рынке аренды офисов, складов, торговых площадей и элитного жилья к<омментирует Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка Knight Frank

Корр.: Что происходит сейчас на российском рынке аренды недвижимости?

— Что происходит? Жизнь. Ставки изменились, стали другими объемы, сократились арендуемые площади, но рынок не умер, он живет и даже развивается, я бы сказала, эволюционирует. Возникают новые условия, собственники изменяют продукт в соответствии с пожеланиями арендаторов, появляются новые услуги или расширяются стандартные пакеты. До лета 2008 года мы пользовались штампом «рынок девелопера / владельца», потом говорили о развороте тренда и «рынке арендатора». Сегодня можно наконец перевести дух и констатировать, что стороны перестали проталкивать свои позиции, они готовы слушать друг друга и вникать в интересы противоположной стороны, принимать встречные условия, аргументировать свою точку зрения. Сегодня без кропотливой работы в общих интересах сделка состояться не может. Это характерно для всех сегментов рынка, и, таким образом, можно говорить о том, что отношения на рынке аренды выходят на очередной, более профессиональный уровень.

Корр.: Какова динамика объемов спроса и цен в разных сегментах?

— Думаю, то, что спрос сократился, а ставки аренды снизились, ни для кого не секрет. На разных рынках это произошло практически одновременно, но количественные показатели динамики различались.

На рынке офисной недвижимости доля свободных площадей в офисных зданиях класса А возросла с 4,7 до 20,5%. Ставки аренды упали по отношению к пику рынка на 40%, а в отдельных случаях на 60%.

В складских комплексах класса А появились свободные площади (на сегодняшний день около 13%), а пиковые ставки аренды сократились на треть.

Доля свободных площадей на рынке торговой недвижимости выросла с 4 до 9%, четко обозначились успешные проекты торговых центров (в них не было бегства арендаторов, и даже сохранился «лист ожидания») и менее успешные торговые центры, секции в которых опустели.

Ставки на рынке торговой недвижимости ощутимо снизились, в основном за счет верхней границы коридора. Нижний предел — ставки аренды для крупных арендаторов, выполняющих якорные функции, — уменьшился более чем в 2 раза. Верхняя граница — ставки аренды для небольших магазинов высокодоходных профилей торговли с хорошим расположением — стала ниже в 2,5 раза.

На рынке аренды элитных квартир ситуация иная. Ставки аренды, конечно, снизились (на 8–10%), однако это привело не к росту количества предлагаемых квартир, а, наоборот, к его сокращению. Это связано с тем, что владельцы – физические лица предпочли снять свои предложения и вернуться на рынок, когда ставки вновь обретут привлекательность.

Врезка:

Источник: Knight Frank Research

* Индекс, рассчитываемый на основе числа предлагаемых в аренду элитных квартир.

** Для элитных квартир ставка в долларах за полностью меблированную квартиру площадью 80–150 кв. метров в месяц.

Корр.: Какие сегменты рынка демонстрируют положительную динамику, а какие стагнируют?

—Арендные ставки на офисные помещения стабилизировались осенью 2009 года, и предпосылок для их дальнейшего снижения нет. Наоборот, в I квартале 2010 года ставки имели слабую положительную динамику — в пределах 2–3% за квартал. Рост среднего уровня ставок в большей степени определяется уходом с рынка наиболее дешевого предложения класса В, ростом ставок в премиальном сегменте офисной недвижимости класса А.

В торговой недвижимости уровень арендных ставок в I квартале 2010 года оставался стабильным и существенно не изменился по сравнению с показателями IV квартала 2009 года.

Ставки аренды на рынке качественной складской недвижимости не подвергались существенным изменениям с середины 2009 года. Летом прошлого года запрашиваемые ставки аренды зафиксировались на уровне 100–110 долларов за кв. метр в год для класса А и 70–90 долларов за кв. метр в год для класса В. Речь идет о triple net — сумме без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

В начале 2010 года арендодателями были предприняты первые попытки раскачать рынок: запрашиваемые арендные ставки на отдельных объектах были повышены примерно на 5 долларов за кв. метр в год. Пока нельзя говорить о том, что такая стратегия принесла плоды, на рынке остается достаточно свободных площадей по средним ставкам.

На рынке аренды элитного жилья в I квартале 2010 года наблюдался рост средней арендной ставки, которая в марте достигла осеннего максимума 2009 года. Не сумев во второй раз пробить уровень сопротивления, вызванный отсутствием спроса на жилье по более высоким ценам, арендодатели были вынуждены снизить стоимость аренды, и средняя ставка вернулась к уровню января текущего года.

Корр.: Какие изменения на рынке вы можете спрогнозировать на ближайшие полгода?

— Устойчивое состояние российской экономики будет способствовать дальнейшему росту спроса на качественные офисные помещения. Во II квартале 2010 года можно ожидать увеличения объема поглощения на 30–40%, до 200–220 тысяч кв. метров.

В связи с тем что офисные объекты сдаются в эксплуатацию уже частично заполненными, а разница между объемом поглощения и объемом нового строительства сокращается, можно ожидать снижения уровня вакантных площадей во II квартале 2010 года на 1–2 процентных пункта.

Увеличение спроса приведет к постепенному восстановлению ставок аренды на 8–12% в год. Локомотивом роста послужат уникальные объекты с центральным местоположением и отличными техническими характеристиками. Кроме того, на уровень арендных ставок будет оказывать влияние структурное изменение предложения: на рынок выйдут высококачественные объекты класса А (в Москве это «Саммит» на Тверской, «Даймонд Холл» на Проспекте мира), а наиболее дешевые предложения будут постепенно уходить с рынка.

В 2010 году на заполняемость торговых центров повлияют не столько кризисные факторы, сколько фундаментальные особенности проектов, их качественные характеристики. Некоторые торговые объекты без концептуальной коррекции останутся невостребованными у арендаторов. По итогам I квартала можно отметить, что доля вакантных площадей в торговых центрах пока остается на уровне 9,1%, однако прогнозируется, что большой объем введенных торговых площадей в 2010 году увеличит долю вакантных помещений на 1,5–2 процентных пункта.

Низкий спрос со стороны ритейлеров и большой выбор предложений по аренде по-прежнему являются основными факторами, сдерживающими рост ставок аренды. Мы не прогнозируем их изменение до конца 2010 года.

Определяющую роль в формировании коммерческих условий на рынке складских площадей будет играть динамика спроса. Постепенный и плавный прирост спроса на складские площади будет компенсирован имеющимися на рынке свободными помещениями, новыми предложениями текущего года и постепенным размораживанием приостановленных проектов. При этом сценарии ставки аренды останутся на текущих значениях, их постепенный рост возможен с конца 2010 — начала 2011 года, и он будет находится в пределах инфляции.

На рынке аренды элитного жилья сейчас правильнее будет говорить о боковом движении средней арендной ставки в ценовом диапазоне 6440–6620 долларов. В летний период средняя стоимость аренды, скорее всего, будет держаться на майском уровне с вероятным повышением в осенний период под действием сезонного фактора.

Корр.: Как рынок недвижимости в России выглядит на фоне европейского, мирового рынка?

— На рынке офисной недвижимости Москвы был зафиксирован самый существенный рост доли свободных площадей по сравнению с другими европейскими столицами. Сейчас по этому показателю Москва отстает только от Дублина, а вот ставки аренды у нас хоть и снизились, но все равно позволяют удерживать третье место после Лондона и Парижа.

По уровню арендных ставок на складские площади Москва занимает 7 место между Барселоной и Франкфуртом, на первом месте традиционно Лондонский район у аэропорта Хитроу.

На рынке торговой недвижимости по величине арендных ставок Москва уступила место в первой тройке и теперь занимает 7 позицию, при этом московские торговые центры считаются одним из наиболее доходных активов (11%), по этому показателю мы на втором месте после столицы Украины.

Корр.: Изменяются ли условия договоров аренды? Если да, то как именно?

— Для стимулирования спроса девелоперы офисных центров стали предоставлять арендодателям различные скидки и бонусы: помещения с выполненной отделкой, косметический ремонт помещений, сокращение или отмену страхового депозита, сокращение или отмену авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные условия по индексации арендных ставок, деление площади на более мелкие блоки.

На рынке складов часть девелоперов прибегла к практике заключения краткосрочных (1–2 года) договоров со ставкой аренды, зафиксированной в рублях. В ряде случаев смягчались штрафные санкции для арендаторов. Также существенно был снижен размер запрашиваемых депозитов.

В сфере торговой недвижимости отмечалось уменьшение количества контрактов с фиксированной арендной ставкой и широкое распространение расчета ставки как доли, взимаемой с товарооборота арендатора. Смягчались условия по индексации, снижались предоплата и страховой депозит. Предоставлялись длительные арендные каникулы и помещения с отделкой.

Дайджест:

По уровню арендных ставок на складские площади Москва занимает 7 место между Барселоной и Франкфуртом