Всё чаще в различных средствах массовой информации находят отклик истории людей, которые стали жертвами мошенников в сфере продажи квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом в качестве пострадавших выступают как первоначальные собственники такой недвижимости, у которых мошенники различными способами «отобрали» квартиры, так и «добросовестные приобретатели» ― люди, которым такие квартиры были перепроданы мошенниками.
Как правило, преступникам удаётся завладеть недвижимостью социально незащищённых групп граждан, в том числе людей, страдающих психическими заболеваниями.
Правовой аспект проблемы, связанной с реализацией мошенниками квартир психически больных людей, предлагаю рассмотреть на примере гражданского дела № 33-46172, которое было рассмотрено Московским городским судом 8 декабря 2016 г. Данный спор выбран в качестве примера не в связи с его исключительностью и неординарностью принятого решения, а именно в связи с типичностью ситуации и соответствием принятых решений сложившейся судебной практике.
Суть дела заключается в следующем: некий гражданин С. длительное время находился на лечении в психиатрической больнице; выписавшись из больницы, он приехал в свою квартиру и обнаружил, что в ней заменена входная дверь и проживают неизвестные люди, которые сообщили ему, что квартира приобретена ими год назад у собственника гр. Д.
В ходе дальнейшего разбирательства выяснилось, что врач-психиатр, который работал в больнице и лечил С., обманул его, оформив куплю-продажу его квартиры без его воли. Непосредственно в больнице он давал С. на подпись какие-то документы, которые С. подписывал, будучи неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в силу своего психического заболевания.
На основании подписанных С. документов его квартира была приватизирована и передана по договору купли-продажи1 в собственность гр. Д. (участника преступной группы, в которую входил и врач-психиатр). После чего мошенниками были проведены мероприятия по снятию С. с регистрационного учёта в квартире и регистрации в непригодном для проживания помещении в Тульской области.
Далее Д. продал квартиру по договору купли-продажи2 гр. А, которому не было известно о преступной схеме мошенников и который приобрёл квартиру по её рыночной стоимости.
К сожалению, подобная мошенническая схема, связанная с вовлечением врачей психиатрических больниц, весьма распространена в наше время. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить как в лечебном учреждении, так и с вывозом больного из помещения больницы в нотариальную контору для оформления документов, необходимых для продажи его квартиры (например, определение ВС РФ от 30.10.2007 № 11-1307-32).
Каким образом действующее законодательство позволяет защитить от действий мошенников права таких граждан, как С.?
Во-первых, пострадавший должен написать заявление о возбуждении соответствующего уголовного дела.
Следует отметить, что обращение в правоохранительные органы было первым, что сделал гр. С. после того, как лишился жилья. Первоначально в возбуждении уголовного дела ему было отказано. Однако в последующем уголовное дело всё-таки было возбуждено в отношении врача-психиатра, который лечил С., и действовавшей совместно с ним группы лиц по ст. 159 ч. 4 УК РФ (мошенничество), ч. 2 ст. 327 и ч. 2 ст. 325 УК РФ (подделка и использование поддельных документов).
Рассматривая судебную практику по аналогичным гражданско-правовым спорам, я обратила внимание на то, что в судебных актах суды часто отмечают, что гражданам, лишившимся жилья, отказывали в возбуждении уголовного дела с формулировкой «за отсутствием события какого-либо преступления, усматриваются гражданско-правовые отношения» (например, дело № 33-5678/2013). В действительности опубликованных судебных актов по гражданским делам в данной области несоизмеримо больше, чем судебных актов по подобным уголовным делам. Полагаю, что это отчасти свидетельствует о сложности возбуждения и расследования таких уголовных дел (как правило, мошенники создают видимую законность всех сделок по отчуждению квартир, и у потерпевших отсутствует возможность самостоятельно представить какие-либо доказательства), а также о сложившейся практике в деятельности правоохранительных органов.
Полагаю, что в таких случаях пострадавшим или их законным представителям необходимо проявлять настойчивость и обращаться за квалифицированной юридической помощью, как только они узнают о случившемся. В противном случае может быть упущено время, необходимое как для оперативного сбора доказательств и поиска виновных лиц в рамках уголовного дела, так и для совершения следующего важного шага ― подачи гражданско-правового иска.
Вторым шагом пострадавшего должно быть обращение с суд с иском о признании недействительными всех договоров купли-продажи его квартиры и применении последствий недействительности таких сделок.
В вышеуказанном деле гр. С. так и сделал. Он обратился в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи его квартиры (договора, который якобы был заключён между ним и мошенником гр. Д., а также между Д. и так называемым добросовестным приобретателем гр. А.), а также применении последствий недействительности сделок ― возврате в его собственность жилого помещения, погашении в ЕГРП записи о праве собственности гр. А. на спорную квартиру.
Как следует из апелляционного определения Мосгорсуда по данному делу, суд признал вышеуказанные требования истца С. обоснованными в силу ст. 167, 177, 301, 302 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.
В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.
Для проверки доводов истца С. суд первой инстанции назначил в отношении него стационарную судебно-психиатрическую экспертизу, согласно выводам которой С. страдал в юридически значимый период времени и до момента рассмотрения судебного спора психическим расстройством, что лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи квартиры.
Суд пришёл к выводу, что поскольку С. в период подписания договора не отдавал отчёта в своих действиях и не мог руководить ими, то сделка купли-продажи квартиры является недействительной по основаниям ст. 177 ГК РФ, при этом суд учёл, что отсутствовала воля истца на продажу квартиры.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. В данном случае из владения гр. А, поскольку заключённая между Д. и А. сделка купли-продажи спорной квартиры также была признана недействительной и, соответственно, законных оснований для дальнейшего владения и пользования этой квартирой у А. не было.
Рассмотрев аналогичные судебные споры, можно сделать вывод, что наличие у истца психического заболевания является ключевым основанием для признания недействительными сделок по продаже квартиры. В рассмотренном деле вопрос о наличии психического расстройства у гр. С в период отчуждения квартиры очевиден (поскольку он находился в стационаре). Однако соответствующие сделки признаются недействительными и в случае их заключения лицами, находящимися вне стационара, но имеющими подтверждённые психические заболевания.
Так, например, при рассмотрении дела № 33-971 Мосгорсуд в своём апелляционном определении от 16.01.2014 сделал вывод, что справка о проведении медицинского освидетельствования «продавца» в день продажи квартиры не может являться достаточным доказательством того, что она при подписании документов в полной мере сознавала значение совершаемых действий, поскольку судебно-психиатрической экспертизой, проведённой в ходе производства по делу, было доказано обратное.
Также в качестве примеров можно привести ещё два дела, при рассмотрении которых наличие психического расстройства у «продавца» не было очевидным для добросовестных участников сделок, поскольку факт наличия или отсутствия психического расстройства и его степени требует специальных познаний. Однако выводы судебно-психиатрических экспертиз, проведённых в ходе производства по таким делам, подтвердили, что психические заболевания потерпевших не позволяли им сознавать суть происходящего и адекватно оценивать значимость своих действий. Соответственно, заключённые такими лицами сделки были признаны судом недействительными, и квартиры возвращены первоначальным собственникам (см. апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2017 по делу № 33-26432 и апелляционное определение Иркутского областного суда от 01.03.2016 по делу № 33-2294/16).
Но вернёмся к делу гр. С. В рамках решения вопроса о применении последствий недействительности сделок суд решил следующее:
В ходе разбирательства по делу не было представлено доказательств того, что С. передавались денежные средства за продажу квартиры. Таким образом, применяя последствия недействительности сделки, суд не нашёл оснований для взыскания с С. в пользу Д. стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, заключённом между ним и Д. Кроме того, суд принял во внимание, что с исковыми требованиями о возврате данных денежных средств Д. в суд не обращался.
Подобный вариант защиты прав лиц, страдающих психическими заболеваниями, от действий мошенников в сфере вторичного рынка жилья можно назвать общепринятой практикой, в полной мере обоснованной с точки зрения действующего законодательства и направленной на восстановление нарушенных прав таких граждан.
Однако, на мой взгляд, на сегодняшний день остаётся спорным вопрос о справедливости сложившейся правоприменительной практики в отношении другой категории граждан, пострадавших от действий мошенников, ― добросовестных граждан, которые не знали о приобретении квартир, выбывших из владения психически больных лиц против их воли. Правоприменительная практика не признаёт их «добросовестными приобретателями» и лишает права на купленное жильё.
На примере того же гражданского дела № 33-46172, в котором истцом выступал С., рассмотрим правовые последствия для ответчика А., который, как указывалось выше, приобрёл квартиру С. у мошенника Д.
В рамках указанного дела ответчик А. заявил встречные исковые требования, указал, что он приобрёл спорную квартиру по договору купли-продажи у Д., собственника квартиры, за реальную цену и полностью её оплатил. Перед заключением договора А. проверил «юридическую чистоту» данной квартиры. Квартира была изначально приватизирована С., впоследствии он продал данную квартиру Д. В квартире никто не был зарегистрирован, она не была обременена правами третьих лиц. А. не знал и не мог знать и предполагать, что первоначальный собственник квартиры С. страдает психическим заболеванием, в силу которого в момент заключения сделки купли-продажи не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
А. просил суд: признать его добросовестным приобретателем по договору купли-продажи квартиры, исковые требования С. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы А. о том, что он является добросовестным приобретателем, не были приняты судом в качестве основания для удовлетворения встречного иска.
В частности, суд указал, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
В данном споре первая сделка по отчуждению квартиры (договор купли-продажи квартиры между С. и Д.) является недействительной в связи с отсутствием воли собственника С. на отчуждение квартиры, поскольку квартира выбыла из собственности помимо его воли. При таких обстоятельствах оснований для признания А. добросовестным приобретателем не имеется.
Применяя последствия недействительности сделки, заключённой между мошенником и «добросовестным приобретателем», суд решил взыскать с Д. в пользу А. денежные средства, полученные от А. в счёт оплаты стоимости квартиры. Однако из текста апелляционного определения следует, что исполнение решения о взыскании присуждённых А. денежных средств оказалось невозможным. Фактически А. лишился и жилья, и денег.
Следует отметить, что в подобных спорах граждане, купившие квартиру у мошенников, всегда заявляют требования о признании их добросовестными приобретателями и, соответственно, сохранении за ними права собственности на спорную квартиру. Однако, независимо от объёма доказательств, подтверждающих проверку «юридической чистоты» квартиры, суды указывают на недостаточность приятых мер (например: кассационное определение Мурманского областного суда от 09.02.2011 по делу № 33-344-2011; апелляционное определение Иркутского областного суда от 01.03.2016 по делу 33-2294/16).
В настоящее время правовая позиция судов по данному вопросу фактически сводится к тому, что заявления о добросовестности действий таких граждан, как А., не имеет никакого правового значения для рассмотрения соответствующих дел.
По смыслу ст. 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю. При этом применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон (см. апелляционные определения Московского городского суда от 28.06.2017 по делу № 33-24870/17).
Таким образом, применяя последствия недействительности сделок, суд обязывает мошенников вернуть обманутым гражданам денежные средства, которые были получены преступниками по соответствующим договорам купли-продажи квартир. Однако исполнение таких решений фактически оказывается невозможным, поскольку должники, как правило, не имеют имущества и доходов, на которые можно обратить взыскание.
Возможным выходом из такой ситуации могло бы стать право пострадавших на предъявление в рамках уголовных дел гражданских исков о солидарном взыскании причинённого им ущерба со всех членов преступной группы, а не только с участника преступной группы, на которого была переоформлена квартира первоначального собственника. Возможно, такой вариант имущественной ответственности уменьшил бы вовлечение в деятельность преступной группы людей, занимающих определённые должности (например, нотариусов, врачей, сотрудников паспортных столов и прочих лиц, которые так или иначе вовлекаются преступниками при осуществлении поиска «жертвы» и реализации плана по незаконному отчуждению квартиры и становятся соучастниками преступления) и, соответственно, усложнил возможность совершения подобных преступлений.
Какие же выводы можно сделать из анализа судебной практики по вышеуказанной проблеме?
Вывод вполне очевиден: приобретение так называемого вторичного жилья крайне рискованно и требует осторожности. Проверить психическое здоровье каждого собственника квартиры нереально: данные сведения не являются общедоступными, более того, сведения о состоянии здоровья человека составляют медицинскую тайну. Очевидно, что обезопасить себя на 100 % просто невозможно. Однако каждому потенциальному покупателю, помимо стандартной процедуры проверки «юридической чистоты» квартиры, которые проводят практически все риелторы, необходимо самостоятельно проверить следующие моменты:
1. Частота смены собственников квартиры. Несколько сделок по продаже одной и той же квартиры с небольшим промежутком во времени ― первое, что должно насторожить.
2. Необходимо обязательно запросить у продавца документ, на основании которого он приобрёл квартиру. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, завещание и т. п. На основании этих документов можно попытаться выяснить, кто был предыдущим собственником квартиры, как долго квартира находилась в собственности предыдущего владельца. Если «продавец» отказывается показать этот документ, это тоже тревожный знак: возможно, желание скрыть какие-либо обстоятельства сделки.
3. Если собственник показал документ, на основании которого приобрёл квартиру, можно попытаться выяснить обстоятельства оформления сделки.
Если сделка была нотариальной, можно найти нотариуса, который её удостоверил (как минимум проверить, есть ли такой нотариус и существует ли соответствующая реестровая запись).
Часто в договорах указывают контактные телефоны сторон ― и если такая информация будет указана, её также необходимо использовать для выяснения «истории» квартиры.
Квартиры, доставшиеся в наследство (особенно по завещанию), зачастую бывают «яблоком раздора», и их приобретение имеет достаточно высокие риски. Это же относится и к договорам дарения, ренты, мены и прочим «безденежным» сделкам.
4. Как правило, в паспортном столе содержится информация, куда был выписан предыдущий жилец. Если житель большого города был выписан из хорошего жилья в отдалённый маленький городок или сельскую местность, то на это стоит обратить внимание и по возможности проверить действительность такого переселения. Современные интернет-ресурсы позволяют найти на карте практически любой объект и составить о нём представление. Мошенники, как правило, регистрируют своих «жертв» в непригодном для проживания жилье, а иногда и в домах, которых физически уже нет (например, в сгоревших или разрушенных от времени).
5. Для выяснения информации о квартире желательно посетить участкового, поговорить с соседями. Участковые вполне могут иметь информацию о лицах, стоящих на учёте в ПНД, а жильцы замечают соседей «со странностями» значительно лучше, чем обычных людей. В больших городах подобный сбор информации не особенно актуален, хотя в старых, сложившихся районах ещё вполне применим.
В любом случае при возникновении сомнений в «юридической чистоте» квартиры лучше отказаться от сделки.