Сделка с совестью не состоялась, потому что заинтересованных нет?

В Саратове обманувший тысячу человек застройщик готов «сдать» коррупционеров во власти.

Алексей Абасов был задержан по подозрению в мошенничестве в особо крупном размере в августе 2017 года. Следствие обвинило Абасова в том, что он не достроил 14 многоквартирных домов в областном центре. На днях томящийся в СИЗО застройщик решил облегчить свою участь и предложил следствию сделку. В обмен на выход из-под ареста застройщик пообещал следствию вскрыть коррупционную схему, благодаря которой стала возможной его афера. Например, по данным адвоката Абасова, в мэрию передавались деньги за более быстрое оформление земельных участков, за покупку права аренды земельных участков, изменение назначения и т. д. Абасову якобы пришлось платить и УБЭП, «собственно говоря, за то, что они сотрудники БЭП». Кроме того, адвокат заявил о возможности вернуть на достройку домов 100 млн рублей за счёт «внутренних ресурсов». Но прокурор Саратова Владимир Воликов отказал арестанту в заключении сделки.

Трудно поверить, что городские и областные власти не видели, что малоизвестный бизнесмен набирает участки и собирается развернуть на них такое масштабное строительство, на которое не рискуют и крупнейшие местные компании. В 2015 и 2016 годах прокуратура установила, что фирмы брали деньги у дольщиков, не имея разрешения на строительство и проектной декларации. Тогда использовалась схема притворных сделок ― застройщик якобы брал ссуды у физлиц. Часть дольщиков склонны возлагать ответственность за ситуацию не только на Абасова, но и на все уровни власти, включая федеральное правительство. «Администрация и Минстрой выдавали разрешения на строительство без проверки данного застройщика, у которого по факту 12 домов в стадии нулевого цикла, только два дома на стадии 30 %. Кроме того, липовая страховка прошла регистрацию в Регпалате», ― говорит купившая квартиру одна из дольщиц. На взгляд многих людей, совершить мошеннические действия в таких, по местным меркам, огромных масштабах Абасов в одиночку никак не мог. Безусловно, без определённой поддержки либо халатного отношения со стороны представителей нашей власти, скорее всего, не обошлось.

Пока суть да дело, неспешное расследование всех преступлений Абасова, простым гражданам и уже пострадавшим дольщикам интересно было бы узнать, каким образом стало возможно собрать столько денег на строительство «воздушных замков». Какие могли быть задействованы лазейки, позволившие строить недострой?

При этом элементарный дефицит денежных средств на строительство как главный аргумент рассматривать не будем.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство,

• опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и

• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, если не брать в расчёт возможность привлечения денежных средств граждан-дольщиков явно противоправным мошенническим путём (при полном отсутствии вышеуказанных факторов), то получается, что начать столько строек и их не достроить можно только при искажении факторов, необходимых для появления у застройщика права на привлечение денег дольщиков. В большинстве случаев «загвоздка» кроется в разрешении на строительство и правах на земельный участок.

Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее ― ГрК РФ), в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, к указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия и т.д.

В силу ч. 13 указанной статьи уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных чч. 7 и 9 настоящей статьи или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Но на момент подачи заявления документы могут быть в порядке, и лишь потом оспорена их полнота и законность. Или же разрешение на строительство может быть выдано вопреки наличию обстоятельств, препятствующих его выдаче.

В этом ракурсе рассмотрим несколько основных лазеек, дающих застройщику право начать строительство и привлечь деньги дольщиков, но потом… в силу вполне законных оснований (!) стройку приостановить и вообще не достроить.

1. Получение права аренды земли неправомерным способом

Статьёй 39.6. Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее ― ЗК РФ) урегулированы случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Применительно к застройке земельного участка многоквартирным домом без выполнения данного условия интерес представляет п. 10 вышеуказанной нормы об исключении из правил предоставления участков в результате аукциона, а именно о предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Теоретически при получении земельного участка в аренду неправомерным способом это право может быть оспорено, договор аренды признан незаконным с соответствующими последствиями, вытекающими из отсутствия права на землю под уже возводимым домом. А при начавшихся спорах стройка логично «встанет», так как никто не будет планово строить самовольную постройку.

К сведению. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ)

Как это может произойти?

В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведённых зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

Пунктами 2, 3 ст. 76 ЗК РФ установлено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведённых лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Пример из практики. ОАО обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО об устранении препятствий в пользовании земельным участком посредством освобождения земельного участка от строящегося здания и уже возведённых построек.

Суд признал самовольной постройкой расположенный на земельном участке незавершённый строительством объект, обязал ООО к сносу объекта незавершённого строительства и к освобождению земельного участка от иного принадлежащего Обществу на праве собственности недвижимого имущества за свой счёт. Судебный акт был мотивирован отсутствием у ООО каких-либо прав на земельный участок в связи с ничтожностью заключённого Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по <***> Республике и ООО договора аренды земельного участка. Данное решение Обществом обжаловалось, но, в конце концов, было оставлено в силе.

А дело было так. ООО возвело на земельном участке автозаправочную и автогазозаправочную станции, а также одноэтажное нежилое здание, право собственности застройщика на которые было зарегистрировано в установленном порядке. На основании выданного департаментом строительства и архитектуры мэрии города <***> разрешения на строительство от 25.10.2013 со сроком действия до 25.10.2014 Обществом возведён объект незавершённого строительства.

Полагая, что заключением договора аренды нарушены права собственника земельного участка, ОАО обратилось в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной. Решением Арбитражного суда заявленные требования были удовлетворены. Суды признали договор аренды ничтожной сделкой ввиду его заключения со стороны арендодателя лицом, не являвшимся ни собственником земельного участка, ни уполномоченным им на совершение сделки.

Названные обстоятельства явились основанием обращения ОАО в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка. Данные требования были удовлетворены судом (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2015 г. № Ф08-10916/14 по делу № А77-186/20141 ).

Вывод: заключение договоров аренды, получение земли в аренду в обход законных способов под строительство объектов недвижимости (в том числе многоквартирного дома) и начавшиеся споры по данному поводу способны приостановить стройку не одного дома, а всех, начавшихся на спорном земельном участке.

Лазейка в виде оформления права на земельный участок под строительство может в конце концов обернуться в лучшем случае ― заморозкой стройки (на время споров по земле), в худшем ― постановлением суда о сносе самовольной постройки.

2. Получение земельного участка в собственность незаконным путём

В большинстве случаев земля под строящимся домом находится в аренде у застройщика. Наличие земли в собственности для застройщика не выгодно по многим параметрам, поэтому застройщики стараются получить землю под строительство только в аренду. Земельный участок в собственности на современном этапе, как правило, может оказаться только у точечной застройки. Чаще всего же сейчас строятся жилые комплексы, застраиваются целые микрорайоны и земля под застройкой предоставляется застройщику в аренду в результате аукциона или специального конкурса.

Споры о собственности земли под комплексной застройкой сейчас, конечно, редкость. Если они и возникают, то, как правило, успешно разрешаются ещё в досудебном порядке.

Однако если такой спор и возникнет, то последствия для застройщика будут те же, что и при вскрытии факта получения права аренды незаконным способом (см. об этом выше).

3. Получение разрешения на строительство в отсутствие на то оснований или с нарушением порядка

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 51 ГрК РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях, а также в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Согласно ч. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных чч. 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьёй в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Из положений ст. 51 ГрК РФ следует, что орган, выдающий разрешение на строительство, проверяет комплектность представленных документов и соответствие их установленным требованиям.

Следует отметить, что практика изобилует примерами споров, в которых застройщики оспаривают отказы в выдаче разрешений. Решения судов на выходе делятся на те, по делам которых судом реально установлено отсутствие законных оснований для отказа властей в выдаче разрешений на строительство (см, например, апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 11.11.2015 по делу № 33А-4257/20152, апелляционное определение Костромского областного суда от 29.06.2015 по делу № 33-935/20153) и те, по делам которых в удовлетворении требования о возложении обязанности выдать разрешение на строительство суд отказывал из-за того, что представленные документы не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка (см., например, апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 31.07.2015 по делу № 33-4696/20154).

Огромную часть споров по выдаче разрешений на строительство составляют споры граждан с местной администрацией по разрешениям на строительство индивидуальных жилых домов.

Но не только отказы в выдаче разрешений на строительство оспариваются участниками отношений в области капстроительства. Наравне с ними оспаривается правомерность уже выданных разрешений на строительство, где целью истца является признание выданного разрешения незаконным.

Пример из практики. П. обратилась с иском к Комитету государственного строительного надзора г. Москвы (далее ― Мосгосстройнадзор) о признании незаконными действий по выдаче разрешения на строительство и признании разрешения на строительство недействующим. Считала, что продолжение строительства рядом строящегося объекта приведёт к снижению несущей способности фундамента жилого дома, в котором она проживает, приведёт к деформации самого жилого дома ввиду плотной застройки территории, что может привести к полному обрушению (разрушению) жилого дома. Суд ей в иске отказал. Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд руководствовался отсутствием в действиях Мосгосстройнадзора нарушений, допущенных при выдаче оспариваемого разрешения на строительство ООО, которые могли бы повлиять на права административного истца. Суд указал, что Мосгорстройнадзором не выявлено несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также в связи что ООО представлен полный комплект документов, установленный законодательством.

С данной позицией согласилась и судебная коллегия.

Суд обоснованно указал, что ООО при получении оспариваемого разрешения предоставлен необходимый пакет документов для оформления разрешений на строительство, а именно: градостроительный план земельного участка, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка; положительное заключение экспертизы проектной документации. Судом признан несостоятельным и довод административного истца о том, что представленное положительное заключение экспертизы проектной документации является не соответствующим закону и не содержит выводов о соответствии проектной документации результатам инженерных изысканий, поскольку Мосгосстройнадзор проверяет проектную документацию на её соответствие требованиям градостроительного плана земельного участка. Проверка заключения экспертизы на соответствие её требованиям нормативно-правовых актов в полномочия Мосгосстройнадзора не входит (см. подробнее Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2016 по делу № 33а-46916/20165).

Исходя из анализа даже одного приведённого примера из практики можно сделать вывод, что оспорить правомерность выданного разрешения на строительство заинтересованным в этом административным истцом практически нереально из-за отсутствия возможности собрать какую-либо мощную доказательную базу. По сути ― представил застройщик полный пакет документов ― разрешение получил. Пусть даже если и экспертиза проектной документации халтурна, однобока или вообще проводилась «вполглаза». Но если отсутствует маааа-ленькая бумажка ― разрешение не получил!

Возможность оспорить законность выданного разрешения на строительство увеличивается, если, например, в дело вступает прокуратура. И шансы в споре резко возрастают.

Пример из практики. В результате прокурорской проверки были установлены нарушения при выдаче разрешения на строительство, внесено представление, что и послужило основанием для внесения изменений в проектную документацию и в разрешение на строительство. Однако и после изменения проектной документации, согласно данным многочисленных экспертиз, проект не соответствовал требованиям градостроительного плана земельного участка. Сведения об этажности дома, указанные в разрешении, не соответствовали действительности. Суд решил, что выдача разрешения на строительство в нарушение требований допустимых параметров строительства, установленных градостроительным регламентом и градостроительным планом земельного участка, нарушает права истцов как лиц, проживающих в той же зоне жилой застройки в непосредственной близости от планируемого к возведению многоквартирного жилого дома, не соответствует цели обеспечения при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 12.01.2017 № 33А-5/20176).

Вывод: по сути, разрешение на строительство может при помощи субъективной «помощи» сторонних лиц (путём «закрытия глаз» на некоторые несоответствия, например) быть выдано при наличии для этого объективных препятствий. Но будет действовать и даже создавать один из факторов для правомерного привлечения денежных средств дольщиков. А потом… это разрешение может быть оспорено в суде (заинтересованным лицом или прокуратурой, как в вышеприведённых примерах), и при определённых обстоятельствах ― весьма успешно.

Лазейка в виде получения разрешения на строительство вне установленного для этого порядка и условий с большой долей вероятности оказывается временной.

И тогда стройка превращается… в долгострой.

В практике имелись случаи, когда дом даже был построен, но его не могли ввести в эксплуатацию, потому что вдруг обнаруживалось препятствие в виде «несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории…» Парадокс? Так не бывает? Увы. Практика показывает обратное.

Пример из практики. У дольщиков компании «***» начались проблемы после того, как суд удовлетворил иск транспортной прокуратуры в 2013 году. По решению суда два десятиэтажных дома (построенных (!), но не введённых в эксплуатацию) должны были снести. Строения мешали работе радиолокатора на территории аэропорта «***». В 2017 году ввели новые локаторы на месте будущего аэропорта в Сабуровке7. Они охватывают всю территорию города и позволили в полной мере осуществлять воздушную навигацию. Дело, конечно, завершилось успешно: транспортная прокуратура попросила суд отозвать иск в полной мере. И дольщики построенных, но приговорённых к сносу домов, вздохнули с облегчением: квартиры в своих домах они теперь-то уж получить смогут.

В приведённом примере разрешение на строительство в своё время было выдано вроде бы по всем правилам. И дома-то уже построены. А как покрыли крышу ― так оказалось, что дома мешают работе аэропорта!

В указанном случае речи о получении разрешения на строительство в обход законных схем не шло. И о банкротстве застройщика тоже не говорили. Что в этом случае имело место быть ― халатность чиновников и специалистов (например, при проведении экспертизы проектной документации) или договорённость о «закрытии глаз» ― доподлинно не известно. Хотя слухи ходят и те и другие.

4. Проектная декларация обычно освещается правильно

С опубликованием и размещением проектной декларации, как правило, проблем не возникает. Ведь для привлечения будущих дольщиков застройщику как воздух необходима гласность своей деятельности, открытость сведений о будущей стройке. В отношении гласности проектной декларации чаще используются лазейки для изменения строящегося проекта дома. То есть дольщики рискуют только получить не совсем то, что хотели, но и только. Но речи о недострое в этом случае не идёт.

5. Переброс денег с объекта на объект

Конечно, начать столько строек фактически одновременно и не закончить ни одну из них легче всего было (по прежним нормам Закона № 214-ФЗ), когда, собрав деньги на стройку одного дома с дольщиков этого дома, они направлялись частью на стройку этого дома, а частью ― на начало строительства другого дома. И по факту получалось, что имеются уже два котлована и фундамента, а если повезёт ― и пары этажей. То есть средства распределялись не «вверх» по этажам (на возведение одного, но многоэтажного) объекта, а в горизонтальной плоскости, то есть на начало нескольких строек, без продолжения возведения этажей.

Конечно, сейчас этого сделать уже нельзя.

Согласно п. 1.1. ст. 3 (введённому Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ) теперь застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Вывод: начать одному застройщику несколько строек практически одновременно и ни одну из них не достроить можно было, когда:

• законодательство в области долевого строительства было ещё слишком «сырым» (но такая ситуация была несколько лет назад);

• в схеме были задействованы не только застройщик, инвестор и подрядчики, инвестор, но и властные структуры, имеющие право принимать те или иные необходимые решения для начала строительства (как правило, на этапе решения вопроса с землей и выдачи разрешения на строительство);

• эксперты, проводившие экспертизу проектной документации, намеренно или нечаянно провели её халтурно.

Однако эти лазейки рано или поздно себя обнаруживают. Но обнародовать всех участников схемы, как это, например, предложил застройщик Абасов, не в интересах указанных скрытых участников. Ведь лазейки же и так на виду, зачем же искать участников? И потому сделка с совестью не состоялась.