В настоящее время судебные дела, связанные с реализацией недвижимости, обременённой правами третьих лиц, составляют значительную часть всех гражданско-правовых споров. Зачастую судебный процесс по такой категории дел является весьма запутанным, затратным и длительным. Именно поэтому важно уделить должное внимание и проявить осмотрительность перед покупкой квартиры, проведя ряд подготовительных мероприятий (сбор и анализ документов, получение выписок, подготовка к страхованию титула на квартиру).
Наиболее безопасными являются сделки, осуществляемые на первичном рынке (непосредственно от застройщика). В данном случае возможность столкнуться с обременением квартиры правами третьих лиц фактически минимальна. При покупке жилой площади на вторичном рынке жилья риск столкнуться с неприятной «историей» квартиры, связанной с незаметными на первый взгляд обременениями, существенно возрастает. В большинстве случаев покупателю становится известно о подобной ситуации лишь после оформления сделки.
Законодательные изменения последних лет, связанные с недвижимостью, существенно расширяют права нотариата, вводя монополию на ряд сделок, которые теперь могут быть зарегистрированы лишь с участием нотариуса. Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, если квартира (пусть даже частично) принадлежит недееспособному / ограниченно дееспособному либо несовершеннолетнему лицу. Помимо этого, обязательному удостоверению у нотариуса подлежит сделка при условии, что объект недвижимости принадлежит нескольким гражданам на праве общей долевой собственности.
Изначально планировалось, что введение института обязательного нотариального удостоверения сделок должно защитить права лиц, которые не могут сделать это самостоятельно, и существенно повысить прозрачность правоотношений на рынке недвижимости. Но при этом большую роль может сыграть так называемый «человеческий фактор», так как регистрирующие органы больше не проверяют полноту и объективность данных, подлежащих регистрации, оперируя лишь информацией, предоставленной нотариусом.
Так кто же такие третьи лица и чем опасны для покупателя недвижимости обременения квартиры их правами?
Сам термин «третьи лица» не имеет конкретного определения в законодательстве. Но исходя из логики закона, это лица, не являющиеся сторонами сделки, но при этом обладающие правом пользования передаваемой недвижимостью либо оспаривать право собственности покупателя.
Одном из примеров подобных обременений в виде оспаривания права собственности является право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире лицами, проживающими в данной квартире.
Так, по делу № 2-1270/2012 Ленинским районным судом г. Магнитогорска были удовлетворены требования истца С. к ответчикам Г. и Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке комнаты в коммунальной квартире. В обоснование своих требований истец указал, что имеет право преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире, проданных другому лицу. При этом ответчик не известил истца о продаже указанной жилой площади. Согласно п. 2 и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ) продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество ― в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Продавец должным образом не принял мер к извещению истца, направив письмо с предложением о покупке уже после непосредственной продажи спорных комнат.
Таким образом, суд пришёл к выводу об отсутствии возможности у истца реализовать своё право преимущественной покупки и удовлетворил требования о замене покупателя в договоре купли-продажи.
Важно не забывать и про долевую собственность супругов. Порой при бракоразводных процессах, не желая делить имущество, граждане быстро распродают недвижимость. К сожалению, такие ситуации ― частое явление в судебной практике. Но в данном случае покупатель подобной жилой площади защищён законом до тех пор, если истец не докажет, что ответчик должен был знать об отсутствии согласия второго супруга.
Апелляционным определением Московского городского суда от 04.07.2014 по делу № 33-27090 было отказано в удовлетворении требований истца.
Д.Л.Д. обратилась в суд с иском Д.А.П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключённого между Д.А.П. и Б., ссылаясь на то, что указанная жилая площадь была приобретена ответчиком в период брака с истцом, а отчуждена без получения на то согласия истца.
Суд первой инстанции указал, что истец, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), не представил каких-либо доказательств, подтверждающих, что Б. при покупке спорной квартиры знала или заведомо должна была знать о несогласии Д.Л.Д. на её продажу. На основании этого суд установил, что совершённая ответчиком в период брака сделка купли-продажи квартиры, являвшейся совместной собственностью супругов, не противоречит требованиям п. 3 ст. 253 ГК РФ и п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ, в связи с чем не имеется оснований признать данную сделку недействительной.
Учитывая установление п. 2 ст. 35 ГПК РФ, п. 2 ст. 253 ГК РФ презумпции согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, вследствие чего лицу, заключающему сделку с одним из супругов, не нужно проверять, согласен ли на сделку другой супруг, требовать представления доверенности от последнего, а следует исходить из факта его согласия, а также принимая во внимание то, что признание недействительной совершённой одним из супругов сделки, связанной с распоряжением общим имуществом, возможно по требованию другого супруга по мотивам отсутствия необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом, судебная коллегия считает вышеприведённые доводы суда первой инстанции правильными.
Закон определяет ряд граждан, которые обладают правом бессрочного пользования жилым помещением независимо от смены собственника жилья. И лишиться этого права они могут, только добровольно отказавшись от него. В связи с этим следует отнестись с осторожностью к приобретению квартир на рынке вторичного жилья в случае, если в данной квартире прописан несовершеннолетний.
Определением Верховного Суда РФ от 16 апреля 2013 г. № 4-КГ13-2 оставлено в силе решение суда первой инстанции. Так, истец К. обратился с исковым заявлением о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта несовершеннолетнего Ш., указав, что приобрёл по договору купли-продажи квартиру, расположенную по адресу: <...>, принадлежавшую родителям несовершеннолетнего Ш. Все условия договора им были выполнены в полном объёме. В соответствии с договором купли-продажи проживающие в ней граждане в течение 5 дней после государственной регистрации договора обязались сняться с регистрационного учёта, но не сделали этого.
Регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учёта их интересов, зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, то есть не исключается необходимость учёта особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел.
Отказав при разрешении указанного спора в удовлетворении требования истца о прекращении права пользования спорной квартирой несовершеннолетнего Ш., суд обоснованно указал, что сделка купли-продажи квартиры нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего ребёнка. При этом суд учёл, что иного места проживания ребёнок не имеет.
В условиях растущего рынка ипотечного кредитования возрастает количество споров, связанных с приобретением жилой площади, обременённой залогом. По данной категории дел характерным является привлечение банка в качестве третьего лица либо ответчика. Важно не забывать, что покупка квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает обязательное согласие банка на проведение сделки. Данный момент в определённой мере является плюсом, так как покупка обычной квартиры предполагает, что покупатель подвергается всем рискам, особенно присущим вторичному рынку. А заложенные банку квартиры подвергаются внимательной проверке.
Суммируя вышеизложенное, следует помнить, что покупка квартиры всегда связана с определёнными рисками, особенно это касается вторичного рынка жилья. Только проявив должную внимательность и осмотрительность, проверив все документы и получив необходимые выписки, можно быть уверенным, что в дальнейщем никто не будет претендовать на приобретаемое помещение.