Аренда недвижимости с правом выкупа

Настоящая статья посвящена теме аренды недвижимости с правом выкупа. Важность темы обусловлена тем, что такой вид аренды может являться одним из способов приобретения в собственность объектов недвижимости и может показаться на первый взгляд более удобным и простым способом получения недвижимости в собственность. Однако, решившись на заключение подобного договора, необходимо помнить о некоторых «подводных камнях», которые могут повстречаться на пути.

О некоторых из них речь и пойдёт в данной статье, целью которой является показать некоторые из тех моментов, на которые надо особо обратить внимание при заключении договора аренды с правом выкупа, и помочь избежать ошибок при заключении такого договора.

Для анализа данного вопроса были отобраны несколько дел, разбирательство по которым дошло до высшей судебной инстанции. Был применён именно такой принцип отбора дел для изучения, поскольку, несмотря на то что формально право в нашей стране не является прецедентным, фактически же суды всегда учитывают в своей деятельности уже вступившие в законную силу решения по аналогичным делам, тем более если такие решения приняты Высшим Арбитражным судом Российской Федерации (далее ― ВАС РФ) или Верховным Судом (далее ― ВС РФ).

1. Первое дело, на которое хочется обратить внимание, это дело № А51-27514/2013 по иску ООО «Восто-Авто-Бир» (далее ― Общество) к ООО «Хозрасчётный участок производителя работ» (далее ― Хозрасчётный участок) о государственной регистрации перехода к истцу права собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа на нежилые здания и земельный участок, о передаче истцу данного земельного участка и взыскании неосновательного обогащения.

Суть спора состоит в том, что сторонами был заключён договор аренды недвижимости с правом выкупа, в соответствии с которым Хозрасчётный участок передал Обществу в аренду с правом выкупа нежилые здания. На момент заключения данного договора земельный участок, на котором были расположены здания, находился у Хозрасчётного объединения на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом договором аренды была предусмотрена обязанность Хозрасчётного участка в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок, на котором расположены переданные в аренду объекты недвижимости, и передать его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и ст. 35 Земельного кодекса. В период действия договора аренды и до выплаты Обществом последнего выкупного платежа Хозрасчётный участок приобрёл в собственность спорный земельный участок и предложил Обществу внести в договор аренды изменения, связанные с включением в него земельного участка и его стоимости. Общество, указав на то, что оно досрочно исполнило обязательство по уплате выкупной стоимости арендуемых объектов, обратилось к Хозрасчётному участку с просьбой зарегистрировать переход права собственности на арендуемые объекты недвижимости и передать земельный участок. В связи с тем, что Хозрасчётный участок не направил документы в регистрирующий орган, Общество обратилось в суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены.

Суд первой инстанции Обществу в иске отказал, указав, что им не были исполнены условия договора аренды по своевременному перечислению первоначального платежа и поэтому договор аренды с правом выкупа своё действие прекратил.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело повторно и признал необоснованным уклонение Хозрасчётного участка от регистрации перехода к Обществу права собственности на спорное имущество, зарегистрировал переход права собственности Общества на нежилые объекты недвижимости, отказав при этом в регистрации права собственности на земельный участок. Вывод об отказе в регистрации права собственности на земельный участок был сделан по следующим причинам:

1. стороны не включили в размер выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора аренды арендодатель не являлся собственником земельного участка и не мог распоряжаться им;

б) стороны не указали в договоре аренды все существенные условия передачи прав на земельный участок, поэтому соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, является незаключённым;

в) право собственности Общества на земельный участок может возникнуть только в результате заключённой с Хозрасчётным участком сделки, содержащей все существенные условия в соответствии с действующим законодательством. Поскольку такая сделка не заключалась сторонами спора, то и оснований для регистрации права собственности на земельный участок не имеется.

Окружной суд оставил судебные акты в силе, указав, что поскольку арендодатель на момент заключения договора аренды не обладал правом собственности на земельный участок, то и распоряжаться им не мог, однако данное обстоятельство не исключает возможности перехода к Обществу права собственности на спорные объекты недвижимости на основании договора аренды и последующего оформления правоотношений по поводу судьбы земельного участка в установленном законом порядке.

Судебная коллегия ВС РФ в Определении от 31.03.2016 по делу № 303-ЭС15-13807, поддержав выводы судов в части признания договора аренды заключённым, признала неправильным считать при установленных по делу доказательствах, что объекты недвижимости и земельный участок, на которым они расположены, могут выступать в обороте раздельно и имеются основания для регистрации права собственности на объекты недвижимости без регистрации права собственности на земельный участок.

Коллегия указала, что согласно подп. 5 п. 1. ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее ― ЗК РФ) все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев прямо предусмотренных действующим законодательством. Кроме того, указала коллегия, в соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ) при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания, строения или сооружения переходит и право собственности на такой земельный участок, а в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в законе. Далее коллегия, сославшись на п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» пояснила, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на занятый недвижимостью и необходимый для использования участок, если иное не предусмотрено законом.

Коллегия указала также, что для применения указанных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель ещё не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал его собственником. Коллегия также сочла не соответствующими действующему законодательству выводы судов о том, что установленная договором выкупная цена не включает цену земельного участка, поскольку согласно п. 2. ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная этим договором цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка.

Также коллегия указала на то, что договором аренды было прямо предусмотрено обязательство арендодателя в течение срока договора аренды оформить на себя право собственности на земельный участок и передать его арендатору. То есть стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и перехода к арендатору прав на него.

Решение в части регистрации права собственности на нежилую недвижимость и земельный участок было отменено, и дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края, где оно было рассмотрено и было принято решение о регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости и земельный участок.

Из анализа данного дела следуют следующие очень важные выводы, которые надо иметь в виду при заключении договора аренды с правом выкупа.

1. Не важно, находился ли в собственности арендодателя объекта недвижимости с правом выкупа на момент заключения договора земельный участок, находящийся под таким объектом недвижимости и необходимый для его использования, но, если на момент выкупа земельный участок находится в собственности, право собственности на объект недвижимости переходит только с одновременным переходом права собственности и на земельный участок.

2. Указывая в договоре выкупную стоимость объекта недвижимости, необходимо указывать её с учётом стоимости земельного участка.

3. Если договор аренды недвижимости с правом выкупа содержит условие об обязанности арендатора приобрести в течение срока действия договора право собственности на земельный участок, занимаемый такой недвижимостью и необходимый для её использования, такого указания достаточно для того, чтобы цель передачи в том числе и земельного участка считалась доказанной.

2. Следующее дело, на которое хочется обратить внимание, это дело по спору между АО «СК «Приват-Энергострах» (далее ― арендатор) и АО «Пермэнерго» (далее ― арендодатель) об обязании продать здание, которое было передано по договору аренды (дело № А50-14686/2007). Суть спора состоит в следующем: между вышеуказанными сторонами был заключён договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование здание. Договором было определено, что по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору по согласованной цене. Также было указано, что продажная цена будет согласована сторонами дополнительно при заключении соответствующего договора купли-продажи и указано, что должно быть учтено при согласовании цены. После расторжения договора аренды арендатор обратился к арендодателю с требованием о заключении договора купли-продажи здания. Арендодатель ответил отказом, что и послужило поводом для обращения арендатора с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи.

Судом первой инстанции в иске было отказано, апелляционная и кассационная инстанция решение оставили в силе. При этом суды указали, что составной частью данного договора аренды является предварительный договор купли-продажи, который не содержит условия о цене объекта недвижимости, что делает такой договор незаключённым. Учитывая данное обстоятельство, у арендатора отсутствует право требовать заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Довод арендатора о том, что судами не применён п. 1. ст. 624 ГК РФ необоснован, поскольку данная статья не может быть применена в связи с отсутствием согласованной выкупной цены арендованного имущества и наличием условия о заключении отдельного договора купли-продажи.

ВАС Определением от 17.06.2009 по делу № ВАС-6821/09 в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказал, полностью согласившись с решениями нижестоящих судов и указав на обоснованность и правильность их заключений.

Несмотря на то, что данное дело кажется значительно проще рассмотренного ранее, выводы, которые следуют из его анализа очень важные.

1. Если в договоре аренды недвижимости будет указано на необходимость заключения отдельного договора купли-продажи арендуемой недвижимости, то для того, чтобы можно было обязать арендатора заключить такой договор, его существенные условия должны быть согласованы в договоре аренды.

2. Поскольку п.1 ст. 624 говорит о таком условии перехода в собственность арендуемого имущества как внесение арендатором всей выкупной цены, то размер такой цены должен быть установлен и понятен. Если размер не установлен, то это условие применено быть не может и имущество не сможет быть выкуплено.

3. Следующее дело интересно тем, что, несмотря на кажущееся наличие в договоре аренды с правом выкупа условия о размере выкупной цены, в иске о понуждении к государственной регистрации права собственности на объект недвижимости было отказано. Такой вывод был сделан судами по делу № А38-1627/2008-20-89 по иску ООО Охранное агентство «Тайна-Сервис» (далее ― агентство) к ООО Фирма «УЗР» (далее ― фирма) о понуждении к государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Суть спора состоит в следующем. Между сторонами был заключён договор аренды недвижимости с правом выкупа, в котором была указан выкупная стоимость предмета аренды на момент заключения договора и было указано, что окончательная выкупная цена устанавливается сторонами через каждые три месяца после заключения договора и оформляется дополнительными соглашениями или путём обмена письмами. В договоре также указано, что в случае полного выкупа арендуемого помещения арендодатель обязан в десятидневный срок после внесения последнего платежа передать имущество в собственность арендатора. Посчитав, что отсутствие дополнительных соглашений по определению выкупной цены означает признание надлежащей ценой первоначально установленной в договоре, агентство перечислило фирме указанную как выкупная цена сумму и потребовало передать ему имущество в собственность. Фирма деньги вернула и потребовала вернуть имущество, на что агентство положило деньги в депозит нотариуса и опять потребовало передачи имущества в собственность. Не получив встречного исполнения, агентство обратилось в суд с иском о понуждении к государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Судом первой инстанции в иске было отказано, апелляционная и кассационная инстанция такое решение поддержали. Основанием для принятия такого решения послужило отсутствие согласования окончательной выкупной цены так, как это должно было быть сделано в соответствии с условиями договора. Указанная при заключении выкупная цена не является окончательной, поскольку договор обязывает стороны её согласовывать каждые три месяца. А поскольку договор действовал более трёх месяцев, то должна была быть обязательно согласована новая цена.

ВАС РФ Определением от 17.08.2009 № ВАС-10056/09 в передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказал.

Из анализа данного дела следует один, но очень важный вывод: при заключении договора аренды с правом выкупа при наличии возможности необходимо сразу согласовывать окончательную выкупную цену. Указание в договоре на какие-то дополнительные согласования размера выкупной цены может помешать осуществить выкуп имущества.

Таким образом, если учитывать при заключении договора аренды с правом выкупа указанные выше выводы, можно избежать хотя бы части ошибок и осуществить выкуп имущества без обращения в суд.