Статьёй 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Одним из наиболее ценных видов имущества является недвижимое имущество, что обусловливает необходимость специального регулирования вопросов её изъятия законодателем.
Несмотря на конкретизацию указанного положения нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 239.2), Земельного кодекса Российской Федерации (Гл. VII.1), а также специальными законами и подзаконными актами, принимаемыми в связи с необходимостью осуществления изъятия недвижимого имущества в конкретных случаях, на практике возникают вопросы, связанные с самыми сложными случаями изъятия объектов недвижимости, а именно при недостижении соглашения с собственником такого объекта, на основании решения суда.
При рассмотрении споров, связанных с изъятием объектов недвижимого имущества в государственную (муниципальную) собственность, одним из основных вопросов для собственника изымаемого имущества является размер его выкупа.
Этот вопрос напрямую связан с адекватным определением рыночной стоимости изымаемого объекта, а также размера убытков, причиняемых изъятием.
Несогласие собственника объекта с предлагаемым размером выкупа чаще всего и является причиной уклонения от заключения соответствующего соглашения и подачи уполномоченным государственным (муниципальным) органом иска в суд об изъятии такого объекта.
При рассмотрении подобных дел суды, как правило, склоняются к определению выкупной цены в соответствии с отчётом об оценке, представленной истцом, при условии его соответствия Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», утверждённым федеральным стандартам оценки, а также положениям законодательства, регулирующим вопросы изъятия объектов недвижимости.
Как показывает судебная практика, для назначения судом экспертизы выкупной стоимости объекта бывает недостаточно представить иной отчёт об оценке и заявить ходатайство о назначении экспертизы, необходимо обосновать, какие конкретные недостатки и несоответствия имеются в отчёте об оценке, представленном истцом.
Так, по делу № А51-25606/2012 Арбитражный суд Приморского края отказал в назначении экспертизы и при определении выкупной цены объекта недвижимости положил в основу решения отчёт об оценке, представленный истцом, указав, что доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчёта требованиям действующего законодательства и ставящим под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, ответчик по первоначальному иску суду не представил.
Таким образом, при подготовке к рассмотрению спора об изъятии недвижимого имущества и определению его выкупной стоимости собственнику такого объекта, не согласному с первоначально проведённой оценкой, необходимо представить в суд обоснованные возражения на отчёт об оценке (желательно письменно оформленные в виде мнения специалиста) и на этом основании просить суд назначить по делу экспертизу.
Важными вопросами при этом остаются определение того, на какую дату должна осуществлять оценка изымаемого объекта недвижимости, а также принцип определения выкупной цены.
В пункте 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» применительно к ст. 55 Земельного кодекса РФ было разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нём не указана и сторонами после принятия решения об изъятии земельного участка не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Однако в соответствии с ранее действовавшей ч. 4 ст. 57 Земельного кодекса РФ при расчётах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определялись с учётом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.
Статья 55 Земельного кодекса в настоящее время утратила силу, а ст. 57 была изложена в иной редакции с 01.04.2015.
Согласно действующей ч. 5 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешённого использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
Существующая редакция ст. 57 Земельного кодекса РФ (ч. 4) предусматривает, что при расчётах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учётом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Аналогичной нормы для случаев изъятия земельных участков на постоянной основе гл. VII.1 Земельного кодекса РФ («Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд») не содержит.
Таким образом, возникает вопрос, на какую дату должна определяться выкупная цена при назначении по делу экспертизы: на дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, или на момент рассмотрения спора?
В настоящее время судебная практика идёт по пути определения рыночной стоимости изымаемого имущества на дату рассмотрения спора (см. Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 89-КГ15-4; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2014), утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос 7); Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 № 08АП-13217/2014 по делу № А70-7883/2013).
Так, в Определении от 23.06.2015 № 89-КГ15-4 Верховный Суд РФ указал, что в силу п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ при определении выкупной цены в неё включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причинённые собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.
При этом ст. 57 Земельного кодекса РФ регламентирует определение размера убытков, подлежащих возмещению при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, и не распространяется на такую часть выкупной цены изымаемого земельного участка, как рыночная стоимость земельного участка.
Кроме того, определение размера возмещения убытков собственника (пользователя) с учётом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, предусмотрено п. 4 ст. 57 Земельного кодекса РФ для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд.
Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Это необходимо помнить собственнику изымаемого участка при предложении суду вопросов для назначения судебной экспертизы.
Проблемы, связанные с реализацией определённых частью 3 ст. 35 Конституции РФ гарантий прав человека и гражданина, возникают не только в части определения равноценного возмещения за изымаемое по решению суда имущество, но и условия о предварительном характере такого возмещения.
В судебной практике нередко встречаются примеры, когда сначала рассматривается спор об изъятии недвижимого имущества и определении его выкупной цены, а через некоторое время суд сталкивается с вытекающим из первоначального спора иском собственника о взыскании ранее присуждённой суммы выкупа и процентов за просрочку в его выплате на основании ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Примером могут послужить дела № А51-25606/2012 и № А51-16695/2014, рассмотренные Арбитражным судом Приморского края.
Так, по делу № А51-25606/2012 решением Арбитражного суда Приморского края от 29.01.2013 был изъят в государственную собственность объект недвижимого имущества с определением его выкупной цены.
После вступления решения в силу, 30.08.2013 была осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на изъятое имущество. Однако на протяжении длительного времени оплата выкупной цены, определённой решением суда, в адрес бывшего собственника не поступала, что послужило основанием для обращения в суд с иском о взыскании суммы выкупа и процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Судом первой инстанции по делу № А51-16695/2014 было принято решение о взыскании суммы выкупа, но требование истца о выплате процентов было удовлетворено частично, проценты были начислены в соответствии с условиями соглашения, заключённого между истцом и ответчиком во исполнение решения суда по первому делу (по истечении 10 рабочих дней с даты получения счёта истца ответчиком). В этой части решение суда первой инстанции по делу № А51-16695/2014 было изменено постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 № 05АП-719/2015, в котором суд обратил внимание на два важных момента.
Во-первых, требование о заключении соглашения об оплате за изъятое имущество после разрешения спора о его изъятии судом не соответствует действующему законодательству и противоречит принципу обязательности судебных актов.
Во-вторых, так как последствием исполнения решения суда об изъятии имущества для государственных нужд является переход права собственности на него за установленную судом цену, обязанность по компенсации стоимости имущества возникает у уполномоченного лица не позже перехода права на него, если иной порядок не установлен решением суда.
Таким образом, при просрочке выполнения обязанности по выкупу изымаемого имущества период взимания процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса РФ подлежит определению с момента регистрации права собственности Российской Федерации на изъятое имущество.