Все городские жители, у которых есть дачные участки, в летнее время очень сильно ждут выходных. Зачем, спросите вы. Ответ на этот вопрос прост: для того чтоб поехать на свою любимую дачу. У многих на этих участках имеются небольшие домики, в основном для проживания в летний период. Но летнее время заканчивается… и вот вы захотели построить на своём дачном участке настоящий дом для круглогодичного проживания. Если вы решились на этот шаг, в данной статье вы найдёте для себя много интересного, чтобы ваш дом приносил вам только положительные эмоции. Постараюсь привести примеры наиболее значимых судебных решений.
Для начала разберёмся, что вы можете построить на дачном участке. Так, в соответствии со ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на дачных участках допускается возведение жилого строения без права регистрации проживания в нём или жилого дома с правом регистрации проживания в нём, а также хозяйственных строений и сооружений. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, объекты индивидуального жилищного строительства (далее ― ИЖС) — это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Но это только часть требований, которые вы должны будете соблюсти, решившись построить дом на дачном участке.
Так, Первомайским районным судом г. Омска в 2015 году было рассмотрено в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ж.Д.А. к У.Н.П. о признании строения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки. В обоснование иска истец указал, что ответчик на своём земельном участке на расстоянии менее 1 м от ограждения, разделяющего их земельные участки, и менее 10 м от его дачного домика без каких-либо согласований и разрешительной документации осуществляет строительство жилого дома с нарушением противопожарных расстояний между строениями. Суд в исковых требованиях отказал, и вот по каким основаниям: согласно представленным документам, оба земельных участка расположены в границах СНТ, следовательно, при осуществлении строительства ответчиком должны были применяться СП 53.13330.2011. - Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97 (утверждённые приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. № 849). Согласно п. 6.7 указанных правил минимальное расстояние до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должно быть от жилого строения (или дома) ― 3 м. Пункт 6.5 правил предусматривает, что противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного садового участка не нормируются. Противопожарные расстояния между жилыми строениями или жилыми домами, расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть: для строений, возведённых из камня, бетона и других негорючих материалов, расстояние должно составлять 6 м, между этими же строениями и строениями с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищёнными негорючими и трудногорючими материалами, ― 8 м. Таким образом, в данном случае расстояние между строящимся строением ответчика и строением истца ― 9 метров, при этом из представленного истцом заключения следует, что строение истца из бетона, соответственно, минимальное расстояние между указанными строениями, согласно СП 53.1333.2011, составляет 8 метров, тогда как стороны подтвердили, что расстояние между указанными строениями 9 метров.
Как следует из данного решения суда, не стоит забывать о расстоянии между вашим и соседскими домами!
В последнее время «опасность» для собственников домов на дачных участках исходит от газовых и нефтяных компаний. Они стали обращаться в суд с исками о сносе домов и иных построек в связи с тем, что данные строения возведены в охранной зоне магистрального газопровода или нефтепровода. К сожалению, для собственников дачных участков суды встают на стороны истцов и принимают решение о сносе построенных домов. Так в 2013 году Серпуховский городской суд Московской области, рассмотрев гражданское дело по иску ООО «Газпром Трансгаз Москва» к М.И.В. о сносе самовольной постройки, исковые требования истца удовлетворил, обязав ответчика снести за свой счёт дом, расположенный на дачном участке. Суд в своём решении сослался на тот факт, что спорный жилой дом в нарушение ст. 28 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» возведён ответчиком без разрешения уполномоченного лица системы газоснабжения по согласованию размещения недвижимого имущества вблизи газовых объектов. Жилой дом ответчика находится в пределах зоны установленных минимальных расстояний до объектов газопровода, который является источником повышенной опасности, создаёт угрозу жизни и здоровью людям и препятствует эксплуатации опасного объекта эксплуатирующей организацией ООО «Газпром Трансгаз Москва».
Чтобы в дальнейшем зарегистрировать право собственности на построенный дом, иногда нужно дойти до Верховного Суда.
В 2016 году судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе П.Н.С. на решение Советского районного суда г. Липецка от 10 августа 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 5 ноября 2015 г. по делу по заявлению П.Н.С. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в государственной регистрации права собственности на дом, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права.
Проверив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ полагает подлежащими удовлетворению доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Разрешая вопрос о законности оспариваемого отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в регистрации права собственности на дом, предназначенный для постоянного проживания, судебные инстанции посчитали, что строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, возможно при условии получения разрешения на строительство, которое в данном случае отсутствует. Вопреки выводам судебных инстанций, выдача разрешения на строительство в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). А в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном данным законом порядке; документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества; истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1 ст 25.3 названого федерального закона объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершённого строительства, документа, подтверждающего внесённые в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается; отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
При написании данной статьи было изучено много судебных решений, касающихся ИЖС на дачных участках. В связи с тем, что законодательство в этой области настолько обширно и затрагивает большое количество нормативно-правовых актов, судебная практика по рассматриваемой категории дел складывается довольно неоднозначно. Суды часто принимают противоположные решения. В большинстве случаев истцами выступают органы власти, реже инициаторами являются собственники участков, рядом с которыми находятся спорные объекты.
Вывод очевиден: необходимо менять законодательство в области ИЖС, адаптировать его под реалии настоящего времени. Зачем гражданину, решившему построить свой дом, нужно собирать «миллион» документов до строительства и после? Доказывать в судах, что он прав?
К моему глубокому сожалению при нынешнем уровне законотворчества данные вопросы являются риторическими. Поэтому, если вы решились построить дом на дачном участке, позаботьтесь о хорошем «юридическом» фундаменте вашего будущего дома.