Досрочное расторжение договора аренды: сложные случаи, анализ споров в судах

Введение

Отношения по аренде помещений ― классический пример антагонизма интересов сторон, вытекающего из текущей конъюнктуры рынка. Арендатор заинтересован в стабильности арендной платы, в возможности при необходимости оперативно расторгнуть договор аренды или, наоборот, в его длительном действии. Арендодатель, со своей стороны, заинтересован в возможности поднять арендную плату, в быстром расторжении договора в нужный для него момент либо, наоборот, стремится к его продолжительному исполнению. При этом каждая сторона объективно заинтересована в возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Статьи 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ) вводят основания для одностороннего расторжения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Однако каждое из этих оснований сформулировано в самом общем виде, и потому их детализация раскрывается только на практике, в том числе судебной.

Процедура досудебного урегулирования спора по расторжению договора аренды

Довольно громоздким является порядок действий стороны-инициатора расторжения договора аренды в одностороннем порядке, особенно если основанием является невыполнение арендатором своих обязательств. Вначале в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Далее, если в этот срок обязательство не будет выполнено, арендодатель согласно п. 2 ст. 452 должен направить опять же письменное предложение о расторжении договора с установлением срока для ответа (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее ― Письмо ВАС № 66)). И только после письменного отказа арендатора либо после истечения установленного для ответа срока инициатор может направить в суд исковое заявление. Если срок для ответа арендодателем не установлен, то ему придётся ждать целых 30 дней.

Следует отметить, что арендатор вправе выполнить предъявленные требования в разумный срок и избежать расторжения договора, даже если к моменту получения предупреждения уже истёк указанный в нём срок исполнения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу № А21-697/2008).

По поводу признания срока разумным есть разные позиции судов: срок в 6 дней может быть не признан разумным (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу № А05-4390/2012), а срок в 5 дней может быть признан таковым (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу № А56-4152/2009).

Разумеется, факт направления всех этих требований, соблюдения указанных сроков и даже факт получения арендатором требований должен быть подтверждён в суде документально (п. 30 Письма ВАС № 66).

Некоторые суды считают, что почтовая квитанция и уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2009 № КГ-А40/1505-09 по делу № А40-46494/08-77-351).

Если инициатор расторжения отклонится от такого порядка действий, например, объединив в одном уведомлении требование об устранении нарушений и предложение о прекращении аренды, то суд не примет такой документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и откажет в исковых требованиях (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 июля 2015 г. по делу № А45-21193/2014).

Императивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя

Статья 619 ГК РФ устанавливает следующие случаи, когда арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды через суд.

1. Использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора.

2. Использование имущества арендатором с существенным нарушением назначения имущества.

3. Три и более просрочки подряд по внесению арендной платы.

4. Использование имущества арендатором с неоднократными нарушениями.

5. Существенное ухудшение имущества арендатором.

6. Уклонение арендатора от капитального ремонта имущества.

Судебная практика определила особенности применения этих оснований.

1.1. Реконструкция и перепланировка помещения без разрешительной документации и (или) без согласия арендодателя как существенное нарушение условий договора.

Реконструкция и перепланировка помещения арендатором без получения разрешительной документации не является существенным нарушением условий договора, если помещение требовало капитального ремонта, а в результате проведённой реконструкции было улучшено и при этом не было причинено значительного ущерба имуществу арендодателя и его законным интересам (Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 № Ф09-7384/11 по делу № А76-2823/2011).

Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя является существенным нарушением договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2015 по делу № А56-70302/2014).

Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя не является существенным нарушением, если не ухудшены качество, надёжность и безопасность здания (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2016 № Ф04-3353/2016 по делу № А03-21693/2015).

1.2. Нарушения условий договора при аренде объекта культурного наследия.

Осуществление арендатором ремонта арендуемого объекта ― объекта культурного наследия ― не в полном объёме, предусмотренном договором, является существенным нарушением договора (Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2008 № КГ-А40/1093-08 по делу № А40-30657/07-77-261).

Ненадлежащее исполнение арендатором предписаний государственных органов, охранных обязательств в отношении арендуемого объекта ― объекта культурного наследия ― является существенным нарушением договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2009 по делу № А56-15970/2008).

2. Существенное нарушение назначения имущества (нецелевое использование).

Использование части помещений, арендуемых с целью организации общественного питания, под офисы для бухгалтерии и менеджмента для сопровождения деятельности ресторана может быть признано арендодателем и впоследствии судом как существенное нарушение назначения имущества и повлечь расторжение договора (Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2007 по делу № А40-11038/07-91-106).

При этом суд вправе не признать акт проверки использования имущества, который арендодатель составил в одностороннем порядке, надлежащим доказательством существенности нарушения условий договора (Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2007 № КГ-А40/12654-07 по делу № А40-11038/07-91-106).

3. Последствия просрочек внесения арендной платы.

Арендатор, допустивший три и более просрочки подряд, но впоследствии погасивший задолженность, может избежать досрочного прекращения аренды, если арендодатель предъявил иск о расторжении за пределами разумного срока (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).

Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишён права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя (ограничение или прекращение доступа в помещение), не может быть основанием для расторжения договора аренды. Такой вывод делают суды, признавая в соответствии со ст. 328 ГК РФ обязанность по оплате аренды встречным исполнением арендатора по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование, а также исходя из п. 4 ст. 614 ГК РФ (ухудшение условий пользования) (Определение ВАС РФ от 20.08.2012 № ВАС-10621/12 по делу № А40-27268/11-53-233).

Неуплата коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора аренды. Такие выводы судов опираются на п. 12 Письма № 66, разъясняющего, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поэтому такие задолженности не подпадают под действие ст. 619 ГК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Можно отметить достаточно уникальные случаи, когда суд первой инстанции принял решение о расторжении договора по причине просрочки арендных выплат, но арендатор обжаловал это решение в апелляционной инстанции, к моменту нового рассмотрения спора погасил задолженность, и только на этом основании вторая инстанция отменила решение первой (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу № А40-50295/2013).

4-5-6. Иные нарушения арендатора.

Позиция ВАС РФ в отношении иных вышеуказанных оснований: если нарушения устранены в разумный срок, то основания для расторжения отпадают (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя

Отметим, что перечень оснований для расторжения договора, установленный ч. 1 ст. 619 ГК РФ, состоит из вариантов серьёзного нарушения арендатором своих обязательств, но при этом он является открытым (неисчерпывающим), и стороны вправе при заключении договора согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ указать в нём иные основания для расторжения в судебном порядке. И вот здесь возникает простор для творчества юриста, способного предусмотреть будущие потребности своей стороны и (или) просчитать наперёд возможные риски.

Судебная практика показывает, что стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, связанные с менее серьёзными нарушениями арендатором своих обязательств, а именно:

• однократная просрочка арендатора по внесению арендной платы (п. 26 Письма ВАС РФ № 66),

• однократное неполное внесение арендной платы при условии обоснования существенности такого нарушения (п. 28 Письма № 66).

Кроме того, стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, совсем не связанные с нарушением арендатором своих обязательств: так, Президиума ВАС РФ решил, что таким основанием может быть возникновение у арендодателя потребности в сданном имуществе (п. 25 Письма ВАС РФ № 66).

Более того, Президиум Верховного Суда решил, что стороны, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут внести в договор условие о возможности его досрочного расторжения без указания оснований, но с обязанностью стороны-инициатора выплатить определённую денежную сумму другой стороне («Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016)»).

Императивные основания для расторжения договора по требованию арендатора

Статья 620 ГК РФ устанавливает следующие случаи, когда арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды через суд:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору;

• арендодатель препятствует пользованию имуществом в соответствии с его назначением или с условиями договора;

• арендуемое имущество имеет неприемлемые недостатки, которые не указаны в договоре, не были известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра (проверки) имущества;

• арендодатель уклоняется от капитального ремонта имущества;

• имущество пришло в непригодное состояние не по вине арендатора.

Наибольший интерес представляет собой случай с недостатками имущества, и анализ судебной практики помогает детализации применения этого основания.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор, если объект аренды невозможно использовать из-за несоответствия санитарно-эпидемиологическим стандартам, например в качестве офиса (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2017 по делу № А56-91456/2016).

Такое же право появляется у арендатора, если переданное в аренду сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве объекта розничной торговли (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).

Аналогичным является случай, когда переданные в аренду помещения имеют препятствующие их использованию в качестве торговых недостатки (несоответствие температурного режима государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 № Ф09-5267/14 по делу № А07-21582/2013).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Так, например, после заключения договора аренды земельного участка с указанием в договоре одного вида разрешённого использования (строительство объекта) выясняется, что муниципальный орган даёт согласие только на другой вид разрешённого использования (озеленение без права строительства), то у такого арендатора появляется полное право на расторжение договора по ст. 620 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014).

Однако же надо иметь в виду, что устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества лишает арендатора права на досрочное расторжение договора (Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 № КГ-А40/9494-09-П по делу № А40-5968/08-50-45).

Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендатора

Очевидно, что перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке, установленный ч. 1 ст. 620 ГК РФ, состоит из вариантов серьёзного нарушения арендодателем своих обязательств, но при этом он, также как и в ст. 619 ГК РФ, является открытым, так как ч. 2 ст. 620 ГК РФ допускает указание в договоре иных основании для его расторжения в судебном порядке.

Суды допускают, что при заключении долгосрочного договора арендатор вправе проявить должную степень осмотрительности и включить в него условие о порядке расторжения договора по своему требованию, например в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 № Ф09-1684/10-С3 по делу № А47-7415/2009).

Прочими основаниями, в том числе не связанными с действиями сторон договора, по мнению автора, могут быть следующие:

• проведение капитального ремонта арендодателем в порядке и сроки, не предусмотренные договором, либо с созданием помех для арендатора;

• выдача предписаний контролирующими органами с требованиями установления в помещении противопожарного, сигнализационного, вентиляционного и прочего оборудования, связанного с безопасностью и обязательного в силу закона;

• деятельность других арендаторов, в том числе в соседних помещениях, прямо или косвенно затрудняющая деятельность рассматриваемого арендатора, даже если эти соседи используют помещения по назначению и не нарушают прочих условий своих договоров;

• изменение конъюнктуры арендного рынка, выраженное в конкретных объективных показателях, при котором арендатор утрачивает экономический интерес к данному объекту;

• ухудшение транспортно-логистической ситуации в районе арендуемого объекта вследствие строительных и прочих работ;

• уменьшение автомобильного и пешеходного трафика в районе арендуемого объекта, снижающее его посещаемость.

Процессуальные аспекты расторжение договора аренды

Представляет интерес возможность вынесения судебного решения о расторжении договора аренды по требованию арендатора по истечении срока его действия. Рассмотрение иска может затянуться на месяцы, и срок аренды может закончиться раньше. Практический смысл такого расторжения в том, что он производится задним числом, в период его действия, и у арендатора появляется возможность взыскать с арендодателя незаконно полученную им арендную плату в виде неосновательного обогащения. Кроме того, установленная судом вина арендодателя имеет преюдициальное значение, на основании чего арендатор сможет впоследствии возместить причинённый ущерб.

Судебная практики показывает, что истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора (Постановление ФАС Московского округа от 18.12.2013 № Ф05-10367/2011 по делу № А40-109988/10-113-967).

Государственная регистрация расторжения договора аренды

В соответствии со ст. 609 и 651 ГК РФ заключение и расторжение договора аренды недвижимости в большинстве случаев подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В случае расторжения зарегистрированного договора по судебному решению или по соглашению сторон такая регистрация представляется беспроблемной. Однако если расторжение происходит в одностороннем внесудебном порядке, предусмотренном договором, но арендатор с ним не согласен, то он и не согласится подписывать заявление о регистрации. А арендодатель всегда заинтересован в такой регистрации.

Судебная практика исходит из того, что если в договоре закреплено немотивированное право арендодателя на расторжение договора, то он вправе в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении, представив доказательства уведомления арендатора о состоявшемся расторжении договора. Если же одностороннее право связано с действиями арендатора, то регистрация возможна только с его участием либо по решению суда о признании договора прекратившимся (Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Рекомендации арендодателям

Закон и судебная практика позволяют закрепить в договоре аренды положения, которые расширят права арендодателя в части расторжения договора.

1. Договор может содержать условие о его расторжении при однократном невнесении арендной платы арендатором (п. 27 Письма ВАС № 66).

2. В договоре аренды можно предусмотреть основания расторжения, не связанные с нарушениями арендатора (п. 25 Письма № 66). Это может быть, например, возникшая у арендодателя потребность в данном имуществе.

3. Следует чётко и конкретно сформулировать в договоре способ использования имущества, сделав его максимально ограниченным. В результате упростится доказывание в суде факта использования имущества не по назначению.

4. Рекомендуется закрепить в договоре возможность одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке по требованию арендодателя, прописав основания, не указанные выше в настоящем пункте и в ст. 619 ГК РФ. Такими основаниями могут быть любые экономические, организационные или технические факторы (факты), влияющие на целесообразность использования имущества по нынешнему назначению или сохранения договора с данным арендатором.

5. Следует предусмотреть в договоре раздел «Существенное изменение обстоятельств», в котором прописать любые предсказуемые случаи, кардинально изменяющие заинтересованность в сохранении данного договора. Таким случаем может быть, например, изменение конъюнктуры арендного рынка, выразившееся в росте среднестатистических арендных ставок, при которых арендодателю уже экономически не выгодна установленная в договоре арендная плата.

Рекомендации арендаторам

При заключении договора аренды, в первую очередь, зданий и помещений, есть возможность оговорить в договоре условия, которые защитят арендатора в конфликтных ситуациях, в том числе не регулируемых законом.

1. Ввести в договор условие о том, что в соответствии со ст. 328 ГК РФ внесение арендной платы является для арендатора встречным исполнением по отношению к обязанности арендодателя обеспечить возможность пользования имуществом. Такое условие позволяет арендатору не оплачивать аренду за те периоды, когда пользование имуществом было невозможно по вине арендатора или третьих лиц.

2. Чётко прописать в договоре, какая сторона обязана содержать системы жизнеобеспечения в помещении, начиная с электроснабжения и кончая противопожарным оборудованием.

3. Выделить коммунальные и прочие платежи из собственно арендной платы. Просрочки по таким платежам не станут основанием для расторжения договора.

4. Возложить на арендодателя проведение текущего ремонта. В отсутствие такого условия эта обязанность автоматически ложится на арендатора.

5. Детально прописать в договоре цель аренды и допустимые способы использования арендуемого имущества. Например, при организации автосервиса следует обязательно указать, помимо возможности проведения на объекте ремонтных работ, иные способы его использования: складирование автозапчастей; хранение автомобилей; оборудование офисных помещений и для своих работников и для партнёрских организаций, например для автостраховой компании; розничная торговля автозапчастями и прочее. Такой подход избавит от претензий арендодателя о нецелевом использовании объекта.

6. Внести в договор условие о его расторжения в судебном порядке по требованию арендатора по основаниям, не указанным в ст. 620 ГК РФ. В частности, можно указать основания, приведённые в настоящей статье в разделе «Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя». Данным условием следует охватить те основания, которые можно будет подтвердить в суде документально и при возникновении которых аренда объекта будет оставаться экономически приемлемой на период судебного спора.

7. Установить в договоре возможность одностороннего отказа от договора по требованию арендатора во внесудебном порядке, то есть оперативно, оговорив здесь основания, не указанные в предыдущем пункте и в ст. 620 ГК РФ. Данным условием следует охватить те основания, которые объективно существенны для арендатора, но которые будет затруднительно подтвердить в суде документально и при возникновении которых аренда объекта будет экономически неприемлемой.

8. Внести в договор раздел «Существенное изменение обстоятельств», где по возможности детально прописать ситуации, при наступлении которых целесообразность аренды исчезает. Например, магазин по продаже стройматериалов и хозтоваров становится бесперспективным, если район вокруг него целиком вошёл в программу реновации в Москве. Или объект мелкорозничной торговли либо общепита расположен у станции метро, которая неожиданно закрылась на многомесячный ремонт. Детализация таких обстоятельств значительно упростит процедуру судебного расторжения договора.