Советское жилищное наследие оставило большой отпечаток своего стиля во всей строительной сфере общества. Типовое жилье, которым застраивались все города постсоветского пространства, всегда вызывало недовольство и нарекание жильцов. Вытянутые или проходные комнаты, узкие коридоры, маленькая кухня, отсутствие балконов, и многие другие довольно неудобные строительные решения, применяемые строителями в целях экономии, до сих пор доставляют массу неудобств жильцам таких домов. Естественно, у многих возникает разумное желание «доделать», «увеличить», «расширить» и всячески изменить конфигурацию своего жилья.
Однако, сделать то стало возможным только после разрушения советского строя.
Само понятие «перепланировка» появилось в России вместе с понятием недвижимость как частная собственность: с середины 90-х перепланировки стали обычным явлением. И в настоящее время огромное количество квартир, как в Москве, так и в регионах подверглись реконструкции и значительным техническим изменениям. Далеко и ходит не надо. Достаточно пройтись по одной из улиц наших городов и посмотреть на фасады зданий, и мы увидим и заложенные кирпичом окна, и пристроенные балконы причем на разных этажах, как на первых, так и на более высоких, и увеличенные оконные проемы, и т.д. А отследить количество квартир, в которых были осуществлены перепланировки, вследствие того, что зачастую документально этот процесс не подтверждается, практически невозможно.
До недавнего времени к «узакониванию» перепланировок прибегали только при подготовке квартиры к продаже и приведению документов к соответствию. Штрафы были очень маленькими, а хлопот, связанных с процедурой подготовки и подачи документов для узаконения перепланировки, не сосчитать.
Однако впоследствии ситуация изменилась. В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют процесс перепланировки квартир в многоэтажках достаточно детально. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции – от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона.
Так, например, в 2013 г. впервые в России владелец квартиры с недопустимой перепланировкой был лишен права собственности. Такое решение вынес Нагатинский районный суд Москвы по иску Мосжилинспекции в отношении хозяев «квартиры в панельном доме.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Сам процесс переустройства и (или) перепланировки в отношении жилых помещений урегулирован в России на федеральном уровне (гл. 4 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В силу ч. 4 ст. 29 данного кодекса на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин «реконструкция» предусматривает более широкое изменение основных конструкций объектов недвижимости, нежели термин «перепланировка». При этом реконструкция может включать в себя в том числе и перепланировку, и переустройство в совокупности.
Итак, если перепланировка или переустройство жилого помещение произведена без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки, то такая перепланировка или переустройство признается «самовольной» (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, косвенно закон допускает самостоятельную перепланировку жилья, но с последующей ее легализацией.
Так как же узаконить «незаконное»?
Чтобы придать надлежащий правовой статус самовольной перепланировки, можно соблюдать следующий алгоритм.
В первую очередь, необходимо обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры.
В зависимости от региона Вашего проживания этим органом может быть жилищная инспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать.
Чтобы получить консультацию, вам понадобятся такие документы, как технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация.
Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.
Если документов у вас на руках по каким-то причинам не имеется, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).
Следующим Вашим шагом будет получение проекта перепланировки или подготовка эскиза перепланировки собственными силами.
Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Организация или предприниматель, разработавшие проект, должны уже сами согласовать его в компетентных органах.
Эскиз перепланировки можно сделать и самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.
Далее, Вам надо будет подготовить пакет документов и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через многофункциональные центры.
Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на квартиру - подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
3) согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
5) проект или эскиз перепланировки;
6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);
8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.
Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).
О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
Теперь Вам остается только ждать соответствующего решения от компетентного органа.
В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Если в конечно итоге, орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).
Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).
В суде вам необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):
1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;
2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.
В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).
После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).
Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Таким образом, несмотря на все запутанные моменты и сложности, сделанная Вами планировка приобретет законный статус.
Судебная практика довольно часто содействует лицу, осуществившего перепланировку, если им было соблюден весь порядок ее возведения с соблюдением всех правовых и технических норм.
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» установлены общие требования к жилым помещениям, согласно которым, например, не допускается размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни, или размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах.
Региональными актами могут также устанавливаться отдельные требования к перепланировке помещения, которые могут ввести определенные ограничения в процесс переустройства помещения.
Например, согласно Постановлению №508-ПП Правительства Москвы от 25.10.2011 г., не допускается устанавливать водяные полы с ответвлением от функционирующих отопительных систем либо систем, используемых в целях снабжения потребителей горячей водой. Но обустраивать теплые полы, питаемые от электроисточников, не запрещено; обустройство в стенах, являющихся несущими, штраб, искусственно создавать лоджии на любом этаже, за исключением первого (что в особенно актуально для наших городов) и т.п.
Как мы видим, перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен, поэтому во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд.
Так, в одном из решений, суд удовлетворил требование истца об обязании восстановить первоначальное состояние чердачного помещения над квартирой, поскольку переустройство объекта (в мансардном помещении установлены инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование) произведено без получения разрешений на производство работ по реконструкции и переустройству, работы являются самовольными. Кроме того, не представлено надлежащих доказательств создания спорного объекта в соответствии со строительными нормами и правилами и того, что существование данного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2016 N 307-ЭС16-5924 по делу N А56-73617/2013).
Можно также привести в пример решение Петроградского районного суду Санкт-Петербурга от 28.01.2013 г. по делу 2-491/2013 по иску гражданина о сохранении выполненной самовольной перепланировки и переустройства квартиры. Как следует из материалов дела, истцы
в соответствии с проектом перепланировки квартиры, выполненным уполномоченным лицом, произвели перепланировку квартиры в целях повышения ее благоустройства. На момент обращения в суд, работы по перепланировке и переустройству квартиры выполнены в полном соответствии с проектом. Судом было установлено, проект перепланировки квартиры имеет все необходимые согласования. В результате перепланировки несущие стены квартиры не затрагивались, внешние границы не нарушены. Однако местная администрация отказала в согласовании проекта в связи обращением жильцов нижерасположенной квартиры о наличии трещин в жилом помещении. В ходе рассмотрения иска судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза данного объекта, которая показала, что выполненные строительные работы по перепланировке квартиры по проекту, соответствуют требованиям санитарно-эпидимиологических правил и нормативам, государственным стандартам, и противопожарной безопасности. Произведенная перепланировка жилья не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозы их жизни и здоровью.
Таким образом, исследовав все доказательства, представленные у суда нет оснований ставить под сомнение выводы судебного эксперта, согласующиеся с материалами дела
Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга выводы эксперта не оспаривает. Доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в Заключении судебной экспертизы ответчик суду не представил, Также ответчик не представил доказательств в подтверждение наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных п. 4 ст. 29 ЖК РФ, и доказательств несоответствия между фактически произведенными работами и оформленной проектной документацией на перепланировку и переустройство квартиры и доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что перепланировкой квартиры нарушаются права и законные интересы граждан либо это создает угрозу их жизни и здоровью. Поэтому, суд при таких обстоятельствах справедливо решил сохранить квартиру, в перепланированном и переустроенном состоянии и удовлетворил исковые требования.
Необходимо очень внимательно подходить к перепланировке объекта жилого помещения, которое может затронуть общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2. ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Приведенная правовая нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017)).
Поэтому, если вы хотите, к примеру, пристроить балкон на первом этаже в жилом дом, то знайте, что для этого действия будет необходимо согласие собственников данного многоквартирного дома, так как внешняя стена также является общим имуществом собственников.
Так, Верховный Суд своим Определением от 09.09.2015 N 73-КГ15-8 поддержал выводы судов апелляционной инстанции в деле о признании незаконным отказана в переводе жилого помещения (квартиры) в нежилое на основании пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отказ был мотивирован тем, что заявителем не соблюдены предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условия такого перевода, а именно права собственников помещений дома на уменьшение общего имущества в многоквартирном доме. При этом орган местного самоуправления исходил из того, что стена жилого помещения, в которой предполагается организовать отдельный вход, является несущей конструкцией всего дома и относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.
В ходе рассмотрения данного дела, суд установил, что доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении. перевода жилого помещения в нежилое, заявителем представлено не было. Следовательно, принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для удовлетворения заявленных истцом требований у суда первой инстанции отсутствовали, и отказал заявителю в удовлетворении его жалобы.
Таким образом, во всем, в том числе и в переустройстве/слиянии квартир, должна быть мера. Тогда у Вас не будет никаких проблем в узаконивании Ваших технический изменений и переоборудовании жилого помещения.