Последние изменения в Градостроительный кодекс. Индивидуальное жилищное строительство

03.08.2018 г. в Градостроительный кодекс РФ были внесены изменения сразу тремя Федеральными законами «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»:

• Федеральный закон № 340-ФЗ (далее — ФЗ № 340);

• Федеральный закон № 341-ФЗ (далее — ФЗ № 341);

• Федеральный закон № 342-ФЗ (далее — ФЗ № 342).

Двумя из них (ФЗ № 340, № 342) вносятся серьезные изменения в ГрК РФ, касающиеся градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, информационной системы градостроительной деятельности, ответственности за нарушение градостроительного законодательства, т.е. практически во все статьи кодекса, включая понятия «общие положения и особенности осуществления градостроительной деятельности в городах федерального значения».

ФЗ № 341 является специальным: им вносятся изменения в Градостроительный кодекс только в части упрощения размещения линейных объектов.

В данной статье мы рассмотрим только принятые изменения в части индивидуального жилищного, садового и дачного строительства, а именно Федеральным законом № 340-ФЗ, поскольку ФЗ № 342 при всем своем объеме не затрагивает рассматриваемую нами область строительства.

ФЗ № 342 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были изменены многие статьи кодекса и в том числе приняты новые нормы об отмене получения разрешений на строительство на объекты индивидуального жилищного строительства.

Что такое объект ИЖС

Рассматриваемым ФЗ № 342 введено понятие «объект индивидуального жилищного строительства». Установлено, что это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Это означает, что нельзя будет строить так называемый дом на две семьи или дом, визуально разделенный на несколько комнат с отдельными входными группами (например, номера или комнаты под сдачу).

Предусмотрено, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в законодательстве в одном значении. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства Градостроительным кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам.

Данное понятие введено законом с 3 августа 2018 г. До указанной даты законодательство не содержало такого определения и приводило к использованию в законодательстве и в официальных документах на такие объекты и земельные участки (в том числе в выписке Государственного реестра недвижимости (далее – ГРН)) в одних случаях понятия «жилой дом», в других — «индивидуальный жилой дом», что вносило неясность требований к таким объектам как при их строительстве, так и при регистрации прав на них.

Выдача разрешения на строительство не требуется

Также 3 августа 2018 г. вступили в силу изменения закона, касающиеся отмены получения разрешения на:

1. строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;

2. строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

3. строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Во-первых, по тексту Градостроительного кодекса в целом понятие «строительство» было дополнено «реконструкцией», что внесло ясность в вопросе о том, требуется ли при осуществлении реконструкции рассматриваемых нами объектов получение соответствующих согласований. А именно при строительстве, реконструкции гаража (на условиях рассмотренного п. 1) никакого согласования с государственными органами по строительству и архитектуре не требуется. Также не требуется согласование на таком участке при строительстве хозяйственных построек.

К хозяйственным постройкам законодательством отнесены сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений получается, что при строительстве, реконструкции на садовом или дачном земельном участке жилого дома, так же как и при строительстве, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, получение разрешения на строительство рассматриваемым законом отменяется, но вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, дачного дома установленным параметрам и допустимости их размещения на земельном участке.

Таким образом, если до принятия ФЗ № 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру в соответствии с вновь принятой ст. 51.1 ГрК РФ. А это означает, что все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.

Со стороны правового регулирования, указанные изменения, несомненно, положительны, они упорядочивают процесс строительства садовых и дачных домов, это приведет к значительному сокращению судебных разбирательств соседей по вопросам «чьи постройки кому мешают».

Со стороны же застройщиков — собственников вышеуказанных земельных участков, планирующих или осуществляющих строительство садовых или дачных домов, это вовсе не упрощение процедуры, наоборот, это введение дополнительной процедуры согласования садового и дачного строительства. И, конечно, ни в коем случае нельзя сказать, как утверждают некоторые авторы статей, что «строить можно будет везде, как угодно и кому угодно», ФЗ № 340 вовсе не об этом.

Конечно, для перехода на «уведомительное согласование» садового и дачного строительства законодатель предусмотрел переходный период. В соответствии со ст. 16 ФЗ № 340 в случае, если до 1 марта 2019 г. застройщик — собственник садового или дачного земельного участка, осуществляющий строительство жилого дома, закончит строительство такого дома, то он вправе его не согласовывать с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, т.е. не проходить процедуру вновь установленного «уведомительного согласования» в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ.

В-третьих, отменено получение разрешения на строительство для строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Данное изменение внесено в ГрК РФ также 3 августа 2018 г. вышеуказанным ФЗ № 342, не относится непосредственно к отношениям по строительству, реконструкции объектов ИЖС, дачных и садовых домов.

Также вышеуказанный ФЗ № 342 вводит в законодательство понятие «некапитальные строения, сооружения» — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений, в том числе гаражные боксы, но только при условии отсутствия у таких объектов фундамента).

В прежней редакции кодекса было указание на такие объекты, но без определения их понятия и процедуры реконструкции, что порождало спорные ситуации на практике и приводило к судебным разбирательствам собственников таких объектов и местной администрации.

Уведомление о планируемом строительстве

ФЗ № 340 введена в ГрК РФ ст. 51.1 — «Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового или дачного дома», вступившая в силу с 3 августа 2018 г.

Таким образом, в случае, если застройщик — собственник садового или дачного земельного участка, начавший строительство жилого дома, не закончит его строительство, не поставит его на кадастровый учет и не зарегистрирует права на него до вышеуказанной даты, а также если это застройщик — собственник участка ИЖС, планирующий и начавший строительство жилого дома, рассматриваемые изменения предусматривают подачу вышеуказанного уведомления.

Итак, в целях строительства или реконструкции объекта ИЖС, садового или дачного дома застройщик подает в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, уведомление, которое должно содержать указанные в статье сведения.

Одним из наиболее частых оснований для отказа в согласовании вышеуказанного уведомления, т.е. получение уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, дачного дома установленным параметрам и допустимости их размещения на земельном участке, являются сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС, садового или дачного дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка.

Проблема заключается в том, что само понятие планируемых параметров, в данном случае объекта ИЖС, садового или дачного дома, в законе не закреплено, а форм, которые могли бы примерно определить требования к таким параметрам, их составу и содержанию и которые должны быть утверждены федеральным органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, до настоящего времени нет.

К подаваемому вышеуказанному уведомлению о планируемом строительстве прилагается в том числе описание внешнего облика объекта ИЖС, дачного или садового дома в случае, если строительство или реконструкция такого объекта планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, если строительство или реконструкция таких объектов осуществляется в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для данного исторического поселения.

В соответствии с п. 12 ст. 60 вышеуказанного закона № 73-ФЗ региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе разработать и утвердить типовые архитектурные решения объектов капитального строительства, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, для отдельных исторических поселений федерального или регионального значения, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Региональный орган охраны объектов культурного наследия размещает такие типовые архитектурные решения объектов капитального строительства на своем официальном сайте. Указанные типовые архитектурные решения должны быть доступны для ознакомления на таком сайте всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Так вот, поскольку такая разработка и утверждение типового архитектурного решения являются правом, а не обязанностью органа охраны объектов культурного наследия, нельзя сказать, что они имеются в каждом отдельно взятом регионе РФ. А нет утвержденного типового архитектурного решения объектов капитального строительства — это значит, что застройщик — правообладатель земельного участка, чья земля относится к территории исторического поселения федерального или регионального значения, вынужден самостоятельно готовить нетиповой проект и согласовывать его в соответствии с требованиями ГрК РФ.

Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, дачного или садового дома должно включать в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта ИЖС, дачного или садового дома в текстовой форме должно включать в себя:

• указание на параметры такого объекта;

• цветовое решение его внешнего облика;

• планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта;

• описание иных характеристик объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства.

Графическое описание должно представлять собой изображение внешнего облика объекта ИЖС, дачного или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта.

В случае, если все же в каком-то регионе РФ имеются утвержденные типовые архитектурные решения объектов капитального строительства, в подаваемом уведомлении о планируемом строительстве указывается на такое типовое архитектурное решение, и приложение описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, дачного или садового дома к уведомлению о планируемом строительстве в этом случае не требуется.

Рассмотрение уведомления

В случае отсутствия в уведомлении о планируемом строительстве необходимых, указанных в статье сведений или документов уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве возвращает застройщику данное уведомление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление о планируемом строительстве считается ненаправленным.

Поданное уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС, дачного или садового дома, рассматривается органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, в течение 7 рабочих дней. Исключением указанного срока согласования является случай, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, дачного или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство или реконструкция такого объекта. В этом случае срок «уведомительного согласования» составляет 20 рабочих дней.

Результатом рассмотрения поданного уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС, дачного или садового дома является направление застройщику — собственнику земельного участка органом, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомления о соответствии либо уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства, дачного или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения такого объекта на земельном участке.

Статьей предусмотрены определенные случаи, при которых орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, направляет застройщику уведомление о несоответствии:

1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта ИЖС, дачного или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным градостроительным законодательством и действующим на дату поступления уведомления;

2) размещение указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с требованиями законодательства и действующими на дату поступления уведомления;

3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;

4) если от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС, дачного или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

В уведомлении о несоответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС, дачного или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке должны содержаться все основания направления застройщику такого уведомления с указанием предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательных требований к параметрам объектов капитального строительства, которые установлены градостроительным законодательством и которым не соответствуют параметры объекта, указанные в уведомлении о планируемом строительстве. В случае недопустимости размещения объекта ИЖС, дачного или садового дома на земельном участке — установленный вид разрешенного использования земельного участка, виды ограничений использования земельного участка, в связи с которыми не допускается строительство или реконструкция такого объекта. В случае направления застройщику такого уведомления по основанию несоответствия описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям обязательным приложением к нему является уведомление о несоответствии описания внешнего облика такого объекта предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, полученное от органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия.

Также необходимо учитывать, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней направляют уведомление о несоответствии планируемых к строительству параметров объекта ИЖС, дачного или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке в следующие органы:

1) в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, если указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным действующим законодательством на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;

2) в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного надзора, орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль, если размещение, указанное в уведомлении о планируемом строительстве объекта, не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;

3) в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия, если от этого органа, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС, дачного или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к его архитектурным решениям, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Если в установленный законом срок (в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве в уполномоченный орган или не позднее 20 рабочих дней со дня поступления такого уведомления, если строительство или реконструкция объекта ИЖС, дачного или садового дома планируется в границах территории исторического поселения, и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство или реконструкция такого объекта) уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления не направляет застройщику — правообладателю земельного участка, подавшему уведомление о планируемом строительстве, уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке, то поданное уведомление считается согласованием и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления такого уведомления. Данное право сохраняется также и при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, дачного или садового дома. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Исключением из вышеуказанного случая является:

1) принудительное прекращение права собственности или иного права на земельный участок, в том числе его изъятие для государственных или муниципальных нужд;

2) поступление предписания уполномоченного федерального органа исполнительной власти о прекращении действия ранее согласованного уполномоченным органом уведомления о соответствии параметров объекта установленным параметрам и (или) допустимости его размещения на земельном участке, на основании его несоответствия ограничениям использования объекта, установленного на приаэродромной территории;

3) отказ от права собственности и иных прав на земельный участок.

Исходя из практического опыта подачи рассматриваемых уведомлений, уполномоченные органы, конечно, не пропускают вышеуказанный срок ответа застройщику — правообладателю земельного участка и скорее подготовят отказ в согласовании, а именно уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке. При этом основной причиной отказа в согласовании укажут следующую причину: указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, без всякого пояснения.

В том случае, если новый собственник земельного участка — застройщик начатого строительства объекта ИЖС, дачного или садового дома, имеющий на руках согласованное прежним собственником уведомление об определенных параметрах строительства объекта, захочет их изменить, он вправе подать уведомление об этом в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления с указанием изменяемых параметров. Рассмотрение указанного уведомления осуществляется в том же порядке, что и первоначальное.

Переходный период последних изменений

В случае, если до 3 августа 2018 года подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии с ранее принятым порядком (в редакции ГрК РФ, действовавшей до дня вступления в силу последних рассматриваемых изменений) и направление вновь предусмотренного уведомления в соответствии со ст. 51.1 кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) (Авт! Какого именно Федерального закона?) не требуется.

Также в случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 3 августа 2018 года, а также разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 3 августа 2018 года, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании полученного разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости.

Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство такого объекта. Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 55 ГрК РФ (в редакции измененного Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до 3 августа 2018 года начаты строительство или реконструкция жилого объекта, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предусмотренное ст. 51.1 ГрК РФ уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого объекта. В этом случае будет применяться порядок, предусмотренный положениями статьи 51.1 ГрК РФ, — подача уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также положениями ч. 16–21 ст. 55 ГрК РФ — выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в редакции измененного Федерального закона). В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Текущие пробелы

На первый взгляд и, как указывают некоторые авторы, «строить жилье станет проще», да и, скорее всего, именно такую цель и преследовал законодатель, вводя так называемый уведомительный порядок строительства жилых домов на земельных участках индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых землях. Только в настоящий момент, разбирая внесенные изменения в ГрК РФ и применяя их в практической деятельности, убеждаешься, что вновь принятый «уведомительный порядок» по своим основным составляющим ничем не отличается от процедуры получения разрешения на строительство, действовавшей до принятия ФЗ № 340. Возможно, в дальнейшем, когда процедура будет предельно определена регламентом работы органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство (федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления), согласование будет иметь действительно более простой порядок по сравнению с прежним получением разрешения на строительство.

Сейчас же практическая ситуация с получением уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства, садового или дачного дома установленным параметрам и допустимости их размещения на земельном участке имеет следующие неопределенности.

1. Отсутствуют установленные законом формы:

   1. уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома,
   2. уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке,
   3. уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке,
   4. уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома,
   5. уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома,
   6. уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности,
   7. уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Результатом отсутствия форм является непринятие в некоторых регионах уведомлений в принципе с ссылкой на отсутствие возможности у уполномоченного органа подготовки ответа по установленной форме. Подобная ссылка уполномоченного органа была бы частично оправдана в срок до 16 августа 2018 года, когда было принято Письмо Минстроя России № 35116-ВЯ/09, которым разъяснено, что до утверждения форм указанных уведомлений допускается их направление в письменной форме с соблюдением требований к содержанию и к составу прилагаемых документов, установленных Градостроительным кодексом РФ. Но некоторые уполномоченные органы до настоящего времени продолжают ожидать утвержденных форм уведомлений, что серьезно затягивает индивидуальное жилищное строительство и нарушает права застройщиков.

2. Не определен уполномоченный на согласование уведомлений федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. В период с начала вступления в силу рассматриваемого закона и до 10 чисел сентября 2018 года в некоторых регионах таким уполномоченным органом был орган местного самоуправления, однако далее было принято решение о передаче указанных полномочий на согласование рассматриваемых уведомлений в администрации районов муниципального образования (внутригородские округа города).

Принятие такого решения является не совсем соответствующим Градостроительному кодексу РФ, поскольку он четко определяет круг уполномоченных органов, которые вправе принимать вышеуказанные решения о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС, дачного или садового дома параметров такого объекта установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке, и этот круг заканчивается на органе местного самоуправления, а именно городе, в лице департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования, и нижестоящий уровень административных органов, которые вправе принимать вышеуказанные решения, кодексом не указан.

Также ГрК РФ определяет, что заявитель вправе подать уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС, дачного или садового дома в том числе через многофункциональный центр, однако до настоящего времени МФЦ не уполномочены принимать такие уведомления от застройщиков, поскольку с ними не заключены соответствующие соглашения о предоставлении такой услуги.

3. Рассматриваемыми изменениями в ГрК РФ предусмотрен порядок межведомственного взаимодействия с целью предоставления необходимых документов и информации из соответствующих органов для качественного и быстрого рассмотрения подаваемых застройщиками ИЖС, дачных и садовых домов уведомлений. Однако на местах при подаче документов в соответствии с требованиями действующего закона получается, что при отсутствии дополнительных документов и информации, находящихся у других органов, застройщику будет подготовлен ответ о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС, дачного или садового дома параметров такого объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке.

4. Предусмотрена новая ответственность органов, уполномоченных на согласование уведомлений ИЖС, дачных и садовых домов, предусмотренная последними изменениями ГрК РФ, а именно: в случае получения застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке либо ненаправления уполномоченными органами в предусмотренный ГрК РФ срок или уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС, дачного или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке убытки, причиненные застройщику сносом или приведением в соответствие с установленными требованиями такого объекта, построенного или реконструированного в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в связи с признанием такого объекта самовольной постройкой вследствие несоответствия его параметров предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства либо вследствие недопустимости размещения такого объекта в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, в полном объеме подлежат возмещению за счет соответственно казны РФ, казны субъекта РФ, казны муниципального образования. Такая новая ответственность в первую очередь влияет на подготовку отрицательных ответов застройщику — органы «перестраховываются» и готовят уведомления о несоответствии объектов, а в результате застройщики вынуждены подавать такие уведомления неоднократно даже при том условии, что подаваемое уведомление соответствует всем установленным требованиям закона.

5. Результатом предусмотренного изменениями достаточно короткого срока для подготовки согласования уполномоченный орган готовит уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС, дачного или садового дома параметров такого объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке в стандартной форме без каких-либо пояснений, что, конечно, нарушает принятый порядок такого согласования и вынуждает застройщиков к неоднократным обращениям за дополнительными разъяснениями причин получения отрицательных ответов.

Выводы

Во-первых, вновь принятая процедура «уведомительного согласования» индивидуального жилищного, дачного и садового строительства нисколько не упрощает прежний порядок получения разрешения на строительство для ИЖС, а для садовых и дачных домов наоборот вводит такую процедуру.

Во-вторых, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (и принятие уведомлений) федеральный орган исполнительной власти затягивает с предусмотренными законом формами вышеуказанных уведомлений, что затрудняет и затягивает работу на местах.

Таким образом, застройщикам ИЖС, дачного и садового строительства остается надеется на скорое решение существующих пробелов в процедуре вновь установленного «уведомительного согласования».