В данный момент рынок недвижимости предоставляет большое количество жилой площади, расположенной в надстроенных мансардах домов. Обычно подобное жилье может стить достаточно высокие суммы. Но приобретатели таких квартир не сознают должным образом, что их покупка может быть связана с рядом проблем при оформлении прав собственности. Риелторы и агентства недвижимости при проверке правоустанавливающих документов на жилье в мансардах не всегда устанавливают, имеет ли судебный спор относительно сооружения таких надстроек, который может повлечь проблемы с оформлением права собственности.
Сама посторойка мансарды — по сути, представляет собой реконструкцию здания, так как увеличивает количество этажей и меняет его высоту. Эта же позиция изложена и в Градостроительном кодексе, указывающем, что надстройка здания — это реконструкция. Для её осуществления должна быть разработана проектная документация и согласована в установленном законом порядке. С юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство. Для выбора окон мы рекомендуем обращаться к специализированным компаниям например на этой странице вы можете получить всю информацию по характеристикам окон и проемов.
В законодательстве фактически отсутствует прямой запрет на возведение мансарды. Также не предусматривается запрет и на узаконение уже возведенной мансарды. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя ситуация с памятниками архитектуры имеет ряд сложностей. Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания может надстроить мансарду лишь в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку. Но эта ситуация более актуальна для больших городов, имеющих большое количество подобных зданий.
Важно, что при этом если лицо, возведшее мансарду, не является собственником участка и дома, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом суд должен установить, предприняло ли лицо, создавшее самовольную постройку, должные меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.
Например, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были оставлены без изменения определения районного суда об оставлении искового заявления К. и А. о признании права собственности на самовольно возведенные строения без движения и о возвращении искового заявления, а также определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГсК РФ) установлено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности на самовольно возведённые строения не были приложены документы, подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов в установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставив исковое заявление без, судья районного суда основывался на том, что за получением разрешения на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они не обращались, а представленный ответ отдела муниципального строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала данные процессуальные решения судьи правильными. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 80-В09-23)
Показательным является и решение по делу № 3-1343/2015.Так, истец А. просил признать право собственности на самовольную пристройку в виде мансарды. В обоснование своих требований указал, что самостоятельно возвел мансарду, обратился в комитет градостроительства и архитектуры с просьбой признать за ним право на получившееся жилое помещение. Городской администрацией было отказано в удовлетворении его заявления. Решением суда № 3-1343/2015 года истцу А. в удовлетворении требований было отказано. Суд указал, что истцом не получено заключение противопожарной службы и представителей Водоканала. Таким образом, невозможно установить, не нарушает ли самовольная постройка прав третьих лиц и организаций и не создаёт ли угрозы для жизни и здоровья. Помимо этого при изменении площади жилья, которое связано с использованием общего имущества многоквартирного дома, согласовывается на общем собрании собственников этой недвижимости.
Гражданское дело N 2-1232/2013 (Кировский районный суд г. Саратова) является показательным в данном вопросе. Так, ТСЖ "Союз" обратилось с исковыми требованиями к И., А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери И., И2, И3 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в обоснование заявленных требований указало, что истцом осуществляется управление многоквартирным домом. Квартира N ранее принадлежала И3, который без получения согласия всех собственников незаконно включил в состав квартиры ... кв.м чердачного помещения дома. После его смерти наследниками стали ответчики. Вступившим в законную силу решением суда в состав наследственного имущества включена спорная квартира общей площадью ... кв.м без учета площади чердачного помещения. Согласно материалам, представленным в деле, в указанной квартире была проведена реконструкция за счёт присоединения к квартире второго уровня мансардного этажа (чердачного помещения), в связи с чем площадь квартиры составила ... кв.м.
Так как чердачное помещение представляет собой объект общего имущества многоквартирного дома, а истцом согласия на присоединение части общего имущества к жилому помещению ответчиков путем реконструкции не было дано, ТСЖ просило удовлетворить заявленные требования.
Судом первой инстанции правильно были установлены значимые по делу обстоятельства. И3 не получив согласия всех собственников вопреки требованиям ст. 36 ЖК РФ незаконно включил в состав квартиры ... кв.м чердачного помещения дома. В результате незаконных действий И3 произошло уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, что создало препятствия другим собственникам квартир в этом доме в пользовании незаконно отгороженными площадями чердака всего дома.
Обратившись за судебной защитой, руководствуясь п.п. 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ "С" действовало в интересах собственников, представляя их интересы суде. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что, приняв решение о создании товарищества собственников жилья, собственники помещений многоквартирного дома фактически предоставили данной организации право защищать их права и законные интересы. С целью установления указанных обстоятельств судом исследован протокол N общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N по ул. г. Саратова от ДАТА, в котором закреплено наличие согласия всех собственников на обращение в суд с указанным иском.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 июля 2013 г. решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.
Соответственно при решении вопроса о строительстве мансарды гражданин должен соблюсти ряд необходимых подготовительных процедур и ответственно отнестись к самому процессу строительства, учитывая требования норм безопасности.